核心观点 - 恒隆地产上半年业绩受非现金拨备及利息资本化下降拖累，但核心租赁组合仍具韧性 [1] 财务表现 - 基础纯利同比跌10%至14.36亿港元，主要受内地物业销售非现金存货拨备亏损扩大及利息资本化率下降影响 [1] - 租赁收入同比增长5% [1] - 租赁经营溢利同比升4% [1] - 中期息维持每股0.12港元，与去年同期持平 [1] 盈利预测调整 - 里昂下调恒隆地产2026至2028财年盈利预测8.6%、8.7%及7.2%，以反映计入损益表的融资成本上升 [1] 股息与估值 - 管理层倾向避免再削减股息，预期2026财年每股股息维持稳定，相当于7.1%股息率，具吸引力 [1] - 里昂将资产净值折让由63%扩大至69%，相当于较五年平均水平低0.5个标准差 [1] - 目标价由9.2港元下调至7.4港元，维持"持有"评级 [1] 业务展望 - 随着杭州恒隆广场进入开发后期，资本开支压力有望逐步纾缓 [1] - 宏观不明朗下，里昂对奢侈品需求前景维持审慎 [1]