市场表现 - 地产股久违走强，万科A收于3.65元/股上涨9.94%，绿地控股收于1.6元/股上涨10.34%，两只股票已连续两个交易日触及涨停 [2] - 金融街上涨9.92%，保利发展收涨6.77%，招商蛇口上涨4.38% [2] - 港股方面，融创中国上涨超过9%，旭辉控股、碧桂园等民营房企录得较大涨幅，华润置地、中国海外发展、越秀地产等头部房企小幅上涨 [2] 政策预期 - 市场传闻某地出台“828”新政后的首份现房销售细则，共计17条，主要内容包括土地出让金可分期2年支付、现房销售明确新老划断、大盘可拆分成小盘开发、可分栋交付 [2] - 市场普遍认为细则从信贷、销售等方面详细规划，若按此版本运行，房企资金面和现金流将得到较好改善，稳定市场预期 [2] - 现房销售分期支付土地出让金具备现实可行性，能为房企适应新市场规则提供充分缓冲空间 [3] 土地市场数据 - 今年8月，300城住宅用地成交规划建筑面积2674万平方米，同比下降18.3%；出让金1457亿元，同比增长37.0%；平均溢价率7.4%，环比有所回落 [4] - “828”新政后第一周，300城住宅用地成交规划建筑面积665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，低于今年以来周度平均水平8.9% [4] - 新政后第二周，300城住宅用地成交规划建筑面积656万平方米，土地出让金229亿元，平均溢价率7.9%，若剔除深圳优质高溢价地块，平均溢价率仅1.1% [5] 房企投资行为 - 当前核心城市稀缺改善型地块仍获房企关注，但高溢价成交需较强项目基本面和销售确定性，非核心区域或去化支撑不足的地块多以底价成交 [5] - 现房销售要求、土地款支付安排、资金占用周期等均在影响房企投资和报价 [5] - 房企高度关注“现房销售”落地情况并以此作为投资依据，若分期缴纳土地款、宗地面积允许分割等成为执行细则，房企对未来保持较为乐观态度 [5] - 一位全国性房企投资部人士表示，各地在制定细则时有所考虑房企意见，一定程度上提振了市场情绪 [5] 业绩与估值 - 房地产股大涨受市场消息鼓舞，但能否持续走强仍需业绩表现消化估值，当前房企普遍业绩表现平淡，情绪面提振尚未传导至经营端，未来市值变化有待观察 [5]