交易核心观点 - 市值约百亿港元的物管龙头恒大物业迎来新东家，太盟投资集团旗下Everest Holdings I Limited将以约40.26亿港元收购恒大物业约51.02%股份，交易完成后太盟方面将成为新控股股东 [1][3] - 太盟须就所有已发行股份作出无条件强制要约，要约价格为0.8359港元/股，较最后交易日（10月28日）收市价折价约29.5% [1][4] - 若要约获全数接纳且期间已发行股份数量没有变化，太盟方面此次入主恒大物业所需支付的最高总金额约为90.37亿港元 [1][4] - 太盟此次收购并非单纯按照清算价值定价，而是看重恒大物业约6亿平方米的在管面积以及相对稳定的物业服务现金流 [4] 交易结构与细节 - 卖方为中国恒大及CEG Holdings，二者同意出售合计55.15亿股恒大物业股份，约占已发行股份总数的51.02%，交易总现金代价约40.26亿港元 [3] - 中国恒大以0.8359港元/股出售其持有的约1.47亿股股份；CEG Holdings涉及股份约53.68亿股，每股交易价格为0.7271港元 [3] - 交易买方为在开曼群岛注册成立的Everest Holdings I Limited，主要业务为投资控股，由太盟投资集团全资持有 [3] - 根据函件协议，要约人须于完成时就CEG Holdings的若干税项、交易费用及其它负债支付5亿元 [3] - 要约价较2025年9月10日（规则3.7公告日期前最后交易日）收市价0.92港元/股折价约9.1% [4] 太盟投资集团背景 - 太盟为专注亚太市场的另类投资机构，三大核心业务包括不动产、信贷与市场及私市股权，代表超过300家全球机构投资者管理逾600亿美元资产，在全球15个主要办事处拥有超过370名专业投资人士 [5] - 2021年太盟投资联合其他投资人向珠海万达商管投资约380亿元 [5] - 2024年太盟投资牵头的投资财团签署约600亿元的联合投资协议，取得大连新达盟60%的股权，后者是珠海万达商管的持股平台 [5] - 2025年太盟投资与其他投资者参与收购48座万达广场相关项目 [6] - 今年7月太盟旗下公司以顾问角色促成了方圆生活服务股权交易 [7] - 太盟未来计划继续维持恒大物业现有运营及管理模式、上市公司地位及独立运营状态，并支持恒大物业强化业务拓展能力，积极争取新的住宅及非住宅物业管理合同 [7] 恒大物业历史沿革 - 恒大物业自1997年起开始提供全方位物业综合服务，2020年7月中国恒大筹划将物业板块拆分上市，同年12月2日登陆港交所主板，上市后市值一度超过2000亿港元 [8] - 2021年中国恒大陷入流动性危机后，同年10月与中国合生创展订立协议拟出售约54.16亿股股份（占已发行股本50.1%），交易对价约200.4亿港元，但不到一个月交易便宣告终止 [8][9] - 2022年3月恒大物业发现约134亿元存款为第三方提供的质押保证金已被相关银行强制执行，该质押发生于2020年12月28日至2021年8月2日期间，通过8家银行为多家第三方公司融资提供质押，资金划转至中国恒大 [9][10] - 2025年1月广州市中级人民法院判决中国恒大集团及相关责任方须偿还存款质押款项及利息损失并承担案件受理费 [10] - 截至2023年上半年末中国恒大资产总计约1.74万亿元，负债合计高达2.39万亿元，处于资不抵债状态 [10] - 恒大物业透露恒大恒康17亿诉讼、恒大恒康10亿诉讼、金碧恒盈10亿诉讼、金碧恒盈7亿诉讼、金碧物业20亿诉讼判决已生效，其余案件在上诉中，截至上半年末已向相关方追回款项约950万元 [10] 恒大物业经营业绩 - 今年上半年恒大物业实现营收69.43亿元，同比增长4.45%；录得归母净利润5.17亿元，较上年同期增长9.48% [2][12] - 物业管理服务板块贡献营收58.46亿元，同比增长3.9%，占总营收比重达84.2%，其中基础物业管理服务收入约58.31亿元，同比增长3.9% [13] - 截至上半年末总在管面积约6.03亿平方米，同比增加约700万平方米，物业管理服务板块毛利率由2025年同期的14.9%上升1.3个百分点至16.2% [14] - 社区生活服务板块营收约5.38亿元，同比增长17.9%，毛利率约22.1%；资产管理服务收入约4.07亿元，同比增长2%，毛利率达50.6% [14] - 社区运营服务板块营收同比减少7.3%至1.52亿元，毛利率降至40.7%，主要系商家社区营销及场地合作需求收缩所致 [15] - 整体实现毛利13.32亿元，毛利率约19.2%，同比上升1.2个百分点 [16] - 从关联方获得的收入仅265.5万元，同比骤降87%；从第三方获得的收入同比增长4.7%至69.4亿元，收入占比跃升至99.96% [17] - 恒大物业账面可用资金约42.44亿元，基本无有息负债，是典型的轻资产现金奶牛 [5] 市场表现 - 10月30日、11月2日恒大物业股价单日分别下跌17.72%、5.64%，截至11月2日收盘股价报0.92港元/股，总市值约99.46亿港元，失守百亿港元关口 [18]