楼市渠道中介乱象 - 2025年楼市呈现"止跌回稳"趋势 多个城市一二手成交数据双双向好 但区域分化导致部分新房渠道中介采用"截客 洗客 返佣"等非正规手段扰乱市场 [3] - 中介通过伪装成案场工作人员 在楼盘周边拦截客户 以抹黑竞品 承诺返佣等方式诱导客户 形成"搅黄生意—引导至竞品—高额返佣"的完整链条 [3][8] - 典型操作案例显示 中介通过蹲守售楼处 以"高仿工作人员"身份拦截客户 单套房佣金可达10万元以上 部分中介承诺返佣50%以吸引客户 [5][7][8][9] 渠道佣金与行业博弈 - 开发商被迫支付1%-3%的渠道费率 推高营销成本 部分高总价楼盘佣金甚至达2 5%-3% 单套房佣金超10万元 [9][10] - 贝壳2025年Q1财报显示 新房业务净收入81亿元 同比增长64 2% 远超存量房业务69亿元(同比+20%)的规模 显示渠道中介业务持续扩张 [13] - 开发商与渠道中介博弈加剧 部分项目因蓄客效果不理想被迫引入渠道 而"日光盘"可避开渠道依赖 行业呈现两极分化 [12][13] 市场参与者与监管动态 - 渠道中介分为全国化"正规军"(如贝壳) 地域性公司 连锁中介合作方 线上推广渠道及小型"夫妻店"等多类型 市场参与者良莠不齐 [14] - 福州 上海等城市已出台政策遏制乱象 上海近十家楼盘联合声明抵制中介虚假返现信息 强调以案场口径为准 [14] - 中介采用"灵活游击"战术在公共空间活动 开发商难以有效管控 部分区域已出现中介为争夺客户与案场人员公开冲突的案例 [10][12]