文章核心观点 - 基于低核心FFO倍数、完全覆盖的股息收益率以及甲级写字楼组合入住率将上升，City Office REIT目前值得买入，普通股和优先股均为买入评级 [1][14] 财务表现 - 公司2024年第一季度核心FFO为每股0.33美元，超出市场共识3美分，与上一季度持平 [1] - 公司将2024年全年核心FFO每股指引更新为1.14 - 1.18美元，较之前的1.18 - 1.22美元有所下调，中点下移4美分 [2] - 公司上一次宣布的季度现金股息为每股0.10美元，与上一季度持平，按年计算为每股0.40美元，股息收益率为8.4% [1] 物业情况 - 截至第一季度末，公司拥有24处物业，包括58栋写字楼，净可出租面积约570万平方英尺，实际入住率为83%，计入已签约但未入住的租约后升至86% [3] - 公司预计年底入住率中点将增长150个基点，但同店现金净营业收入（NOI）将下降1% [4] - 美国全国写字楼空置率同比上升120个基点，截至3月底达到18.2% [4] 重点市场表现 - 亚利桑那州凤凰城是公司最大的市场，有23栋写字楼，净可出租面积152万平方英尺，占比约26.7% [5] - 截至第一季度末，凤凰城市场实际入住率为69.6%，较上次覆盖时下降350个基点，主要受皮马中心和圣坦凤凰城物业拖累，入住率分别为52.1%和50.4% [5] - 3月底凤凰城整体空置率为18%，公司在该市的物业表现明显低于平均水平，翻新完成并出租后将显著贡献NOI [8] 物业翻新情况 - 公司正在翻新皮马中心以提升物业状况和NOI，已完成第一阶段翻新，第二栋楼大堂设施升级工程正在进行，预计夏季末完成 [7] - 圣坦凤凰城物业正在进行大堂升级，空置大楼的白盒工程已完成 [7] - 凤凰城骆驼背走廊的5090物业翻新正在进行，预计秋季完成 [8] 租赁情况 - 第一季度公司签订了19.1万平方英尺的新租约和续租约，但远程办公趋势将导致租赁业务疲软 [9] 流动性与债务情况 - 截至第一季度末，公司循环信贷额度未使用授权额度为9700万美元，现金及受限现金为4300万美元，总债务余额为6.68亿美元，其中1.0217亿美元将于2024年到期 [10] - 公司计划放弃波特兰受损的卡斯卡德车站物业，其2100万美元债务余额于5月初到期，价值已从公司股权价值中剔除 [11] - 奥兰多中央费尔温兹物业的1600万美元贷款期限将延长五年 [11] - 公司正在与贷款人就2024年剩余到期债务进行展期谈判，2024年指引下调反映了来自WeWork破产的180万美元损失 [12] 优先股情况 - 优先股（NYSE:CIO.PR.A）按成本计算收益率为9.2%，较每股25美元清算价值折价28% [14] - 普通股在2024年核心FFO指引中点的倍数为4.12倍 [14]