报告行业投资评级 报告未给出行业投资评级。 报告的核心观点 房地产新一轮政策周期启动 [1][2] - 2024年4月中央政治局会议提出"统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施"，地方原有四限政策限制加速解除，与去库存相关的以旧换新、房票安置等政策密集出台 - 5月17日中央多部委联合发布政策"组合拳"去库存、稳需求，6月7日国常会再次强调"继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施" - 量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从"防守"到"进攻"的积极转向，新一轮围绕"去库存"的政策周期开始启动 房地产业是固定资产投资的重要组成部分 [4][5][6] - 固定资产投资主要由房地产业、基建和制造业投资组成，2015-2023年三者占固定资产投资的平均比重为80.1% - 其中房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.3% - 房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业 房地产有力带动了上下游产品消费 [9][10] - 商品房销售面积由1999年的1.3亿平方米增长至2021年的17.9亿平方米，带动水泥和钢材总产量由1999年的6.6亿吨增长至2020年的37.0亿吨 - 商品房销售也带动家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调总产量由1999年的0.8亿台增长至2021年的5.8亿台 全国房地产库存处于历史相对高位 [11][12] - 2021年末开始,随着地产景气度下行,民营开发商陆续暴雷,商品住宅销售面积和金额不断下滑,去化周期持续上升 - 2024年3月,一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%,去化周期均已达历史新高 新房销售分化加剧 [13][14] - 2023年百强房企全口径销售金额同比下降17.7%,国央企微降1.9%,民企下降19.2% - 销售面积方面,百强房企下降25.7%,国央企下降5.1%,民企下降13.7% - 销售均价方面,国央企增长3.4%,民企下降6.3% 新房整体弱复苏,二手房成交表现强于新房 [15][16][17] - 2024年6月,53城商品房成交面积同比-18.3%,重点城市新开盘去化率回升至52% - 2024年6月,14城二手房成交面积同比增长34.7%,二手房成交占比提升至69% 房价价格持续下跌 [18] - 2024年1-5月,70城新房房价累计环比下跌2.34%,同比-4.30% - 二手房价格下跌幅度较新房更高,1-5月70城二手房房价累计环比下跌3.7% 房企拿地能力持续分化 [20][21] - 2023年国央企拿地金额逆势增长11.0%,而民企下降34.4% - 国央企拿地权益比呈增长趋势,2023年高于结算权益比 房企进入精耕细作时代 [22][23] - 房企发展模式由"规模为王"转为"精耕细作" - 头部房企拿地权益比持续提升,未来结算权益比具备提升空间 坚持租售并举是房地产行业回归居住属性的核心举措 [24][25] - 我国住房空置率已达15%,部分省份超过25%,高于国际5%的标准 - 未来增加住房供给将更接近德国模式,重点增加租赁住房供给 房地产行业遭遇四大挑战 [26][27][28][29] - 房企高企的信用风险 - 房地产的库存压力 - 房企融资难 - 购房信心不足 房企重点关注的五大趋势 [31] - 国企有望成为推动房地产新发展模式的主体 - 央国企在一二线房地产市场份额可能显著提升 - 房地产租金收益率开启修复 - 央国企将成为盘活存量资产用于保障租赁住房供给的主导力量 - 房地产整体或延续去杠杆趋势