行业投资评级 - 行业评级: 看好(维持) [5] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业将迎来政策发力和市场修复，政策方向明确，资金支持力度加大，预计2025年地产政策执行会有积极改善 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 持续+用力，推动房地产市场止跌回稳决心 - 中央经济工作会议明确"持续用力推动房地产市场止跌回稳"，政策力度较之前更强，提出"加力实施城中村和危旧改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力"，对应2024年11月城中村政策变化，为拉动地产和固定投资做好铺垫 [2] - 政策延续供给收缩思路，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，预计2025年新增供给节制供应、土地和现房库存去化同步开展，对房地产资产价格企稳修复起到积极作用 [2] 积极的财政政策发力方法更加明确 - 中央经济工作会议提出"提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债券发行使用"，预计地产化风险+拉投资需要的资金体量在10万亿以上，地产政策的执行需要较大体量的资金支持 [3] 2025年合力推动政策落地 - 中央经济会议的政策框架与9月深度报告《从三国个税收入视角看房价支撑》中政策分析和建议类似，本轮地产周期需要综合性政策合力化解，支持就业、加大民生保障、提振消费均是打破负循环、利好资产价格长期修复的重要政策 [4] - 会议明确提出"有序扩大自主开放和单边开放"，从政策实际执行的效率上，看到了合力破除阻碍的决心，预计2024年地产政策执行仍需加强的地方，会在2025年有积极改善 [4] 投资建议 - 维持"越到2024年底越要看多地产股"的观点，认为房地产政策经历2022-2024年不断地调整以及影响政策发力的不确定性因素逐渐消散，2025年发力企稳地产、企稳经济的确定性越来越强 [5][7] - 看好以下公司：①消费+地产，关注：万科A、金地集团、新城控股、龙湖集团；②中介，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国 [7] 2025年政策发力资金量预测 - 预计地产化风险+拉投资需要的资金体量在10万亿以上，其中土地和现房收储缓解地方政府和开发商资金压力，调节供给和库存稳定资产价格，预计资金体量在3-4万亿元 [19][20] - "白名单"授信规模预计可达4万亿元，保守假设实际贷出近50%，有利于推动房地产项目竣工，带动竣工面积增速修复，预计资金体量在2-4万亿元 [19][20] - 城市更新做载体，拆除少建/供给收缩 + 地下管网等基础设施重建，预计未来5年地方管网建设改造总投资需求4万亿 [19][20]