行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[2] 核心观点 - 2024年楼市量价延续调整，2025年全国投资及销售仍将承压 2024年重点30城新房成交同比降21.3%，但Q4同比增长11.5% 全年十大城市二手房同比增长11%，占一二手比重由48%上升至57% 一二手成交合计降7% 预计2025年部分需求将回流至新房市场[4] - 2024年百城二手住宅价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点 300城住宅用地成交面积同比下降23.3%、出让金同比下降27.8% 中性假设预计2025年全国投资、销售分别下滑7.5%和6.5%[4] - 2024年政策对症下药，2025年重在落实 2024年降首付、取消房贷利率下限切实降低居民置业成本 政府收储带来增量需求 高库存城市减少供地、政府收地等举措从源头降低供应 2025年须进一步降低实际房贷利率降低置业成本 同时打通城改、收储堵点 切实释放增量需求[4] - 2025年“好产品与核心区”或率先企稳 近年首付及利率下调叠加房价下跌 国内居民购房能力已大幅改善 随着实际房贷利率下降 租金回报率吸引力增强 预计更多潜在需求有望释放 这部分需求将更多流入高得房率、品质提升的好产品市场 拿地开工下滑将制约好产品的供应[4] - 短期板块调整加剧 或意味布局机会逐步来临 本周地产板块下跌7.7% 短期重点城市成交仍处高位 不排除3月重点城市小阳春及部分城市止跌回稳可能 若后续楼市走弱 3、4月亦有望迎来政策博弈窗口期 当前重点个股如保利发展、招商蛇口较9月低点涨幅已不到15% 但当下无论政策力度还是楼市表现均好于9月[4] 政策环境监测 - 地方政策持续优化 涉及收储贴息、公积金首付降低等多个方面[6] - 河南全方位提振住房消费 收购存量商品房用作保租房继续按不超过2%贴息率予以支持[8] - 厦门住房公积金贷款买第二套住房最低首付款比例由25%下调至20%[8] - 昆明印发进一步推动房地产市场平稳健康发展若干措施[8] 市场运行监测 - 本周50城新房成交3万套 环比降15.5% 20城二手房成交1.9万套 环比降21.8% 1月重点50城新房日均成交同比降1.8% 环比降45.3% 重点20城二手房日均成交同比升5.1% 环比降29.1%[12] - 16城取证库存9444万平 环比降1% 去化周期14.4个月[16] - 上周百城土地供应建面2182.8万平、成交建面7710.6万平 环比降25.9%、降16.4% 成交溢价率1.5% 环比降1.4pct 其中一、二、三线成交建面分别占比3%、44.1%、52.8% 环比分别降1.5pct、升8pct、降6.5pct[19] 资本市场监测 - 本周境内地产债发行4亿元 无境外地产债发行 本周房地产板块下跌7.66% 跑输沪深300（-5.17%） 当前地产板块PE（TTM）35.65倍 估值处于近五年94.98%分位[6] - 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降 净融资额环比上升、同比下降 其中总发行量为4亿元 总偿还量为9亿元 净融资额为-5亿元 25年地产债到期压力整体小于24年 25年全年到期和提前兑付规模总共3411.32亿元 同比24年减少约4.88% 26年3月是债务到期压力最大月份 到期规模约458.28亿元[26] - 本周无房企海外债发行 2024年12月无房企海外债发行[32] - 本周房地产板块下跌7.66% 跑输沪深300（-5.17%） 当前地产板块PE（TTM）35.65倍 高于沪深300的12.43倍 估值处于近五年94.98%分位[35] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为时代中国控股、宝龙地产、绿城中国 排名后三为荣盛发展、华夏幸福、正荣地产[40] 个股建议 - 历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等[4] - 估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等[4] - 经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业[4]