行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“买入”，预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘15%以上 [5] 核心观点 - 2024年中国房地产市场整体销售额持续下滑，百强房企销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%，市场已连续四年下行，累计下滑67.9% [1] - 央国企在市场中表现相对稳定，2024年销售额TOP20房企中，央企如保利发展、中海地产、华润置地等持续占据领先地位 [1] - 百强房企全口径销售均价呈上升趋势，2024年达到1.85万元/方，同比上涨3.09%，但增速较2023年有所放缓 [2] - 央企在Top10、Top30、Top50房企中占比持续上升，2024年分别达到55.82%、52.28%及47.74%，民企份额则显著下滑 [3] - 2024年百强房企销售门槛值继续下移，TOP10房企全口径销售额门槛同比降低31.3%至1054.4亿元，千亿房企数量减少至11家 [4] 整体销售额情况 - 2024年百强房企全口径销售额连续四年下行，累计下滑67.9%，市场调整期特征明显 [13] - 2024年四季度房企销售数据出现反弹，10月实现年内增速首次转正，四季度月均销售规模为4420亿元，较前三季度增长近40% [16] - 2024年百强房企权益销售金额为3.1万亿元，同比下降27.36%，权益销售额降幅小于全口径销售额 [19] - 2024年销售额TOP20房企中，央企如保利发展、中海地产、华润置地等持续占据领先地位，部分地方国企排名大幅跃升 [22] 整体销售均价情况 - 2024年百强房企全口径销售均价为1.85万元/方，同比上涨3.09%，但增速较2023年有所放缓 [42] - 滨江集团2024年商品房销售均价为4.73万元/方，显著高于其他房企，8家房企销售均价超过2万元/方 [45] - 越秀地产和中海地产的销售均价逐年上升，中海地产2024年销售均价达到2.7万元/方，同比上涨16.28% [54] 各梯队企业占比结构分析 - 2024年Top10房企中，央企占比55.82%，国企占比17.71%，民企占比5.59%，混合所有制企业占比20.87% [67] - Top30房企中，央企占比52.58%，国企占比12.91%，民企占比15.35%，混合所有制企业占比19.16% [67] - Top50房企中，央企占比47.77%，国企占比14.92%，民企占比20.92%，混合所有制企业占比16.39% [68] 百强房企销售门槛 - 2024年TOP10房企全口径销售额门槛同比降低31.3%至1054.4亿元，TOP30和TOP50门槛分别降低33.8%和43.8% [71] - 2024年全口径销售额在5000亿元以上的房企数量为0，3000亿元以上的房企缩减至2家，千亿房企数量减少至11家 [73] - 2024年进入1000亿销售门槛的房企中仅剩滨江集团、龙湖集团2家民企，央国企占据主导地位 [76] 投资建议 - 推荐稳健经营且政策敏感型标的，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等房开企业，以及贝壳、华润万象生活等中介和物企 [5]