行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持 [5] - 房地产服务行业评级为增持 [5] 行业核心观点 - 房地产行业及企业的竣工量近年呈现先扬后抑的趋势，24年全国竣工面积同比-28%，23年同比+17% [1] - 24年交付规模TOP30上市房企交付量同比-38%，23年同比+12% [1] - 央国企和非央国企交付量分别同比-33%和-39%，央国企占比提升至26% [1] - 未来竣工节奏受销售节奏影响，20-21年的销售高峰对应22-24年的交付高峰 [2] - 24年销售面积较21年下滑约69%，非央国企样本房企下滑约78% [2] - 房企合同负债水平不断压降，24H1样本房企合同负债较23年末-7%，央国企合同负债覆盖倍数为1.05x，非央国企为0.83x [3] - 未来房企交付规模下滑趋势或延续，关注可结转资源更充沛的头部房企 [4] 重点推荐公司 - A股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股 [4] - 港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产 [4] - 物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余 [4] 公司最新观点 - 城投控股：24Q4签约销售额81.1亿元，单季度同比增长51.5%，全年销售高速扩张 [17] - 城建发展：1-3Q24实现营收117.6亿元，同比-27%，归母净利润5.5亿元，同比-9% [17] - 滨江集团：1-3Q24实现营收407.8亿元，同比-12%，归母净利润16.3亿元，同比-34% [17] - 招商蛇口：24前三季度实现营收780亿元，同比+2.9%，归母净利26.0亿元，同比-31.0% [17] - 建发股份：1-3Q24实现营收5021亿元，同比-16.1%，归母净利20.6亿元，同比-83.4% [18] - 新城控股：24前三季度实现营收515.6亿元，同比-27.7%，归母净利14.5亿元，同比-41.3% [18] - 华润置地：24H1营收同比+8%至791亿元，核心净利同比-5%至107亿元 [18] - 中国海外发展：24H1营收869亿元，同比-2.5%，归母净利同比-24%至103亿元 [18] - 绿城中国：首次覆盖并给予买入评级，目标价10.92港元 [18] - 龙湖集团：24H1营收同比-24%至469亿，核心归母净利同比-28%至47.5亿 [18] - 建发国际集团：24H1营收328亿元，同比+34%，归母净利8.2亿元，同比-36% [19] - 越秀地产：24H1实现营收353亿，同比+10%，归母净利润18亿，同比-16% [19] - 华润万象生活：24H1实现营收79.6亿元，同比+17%，归母净利润19.1亿元，同比+36% [19] - 绿城服务：24H1实现营收90.7亿元，同比+11%，归母净利润5.0亿元，同比+21% [19] - 中海物业：24H1实现营收68.4亿元，同比+9%，归母净利润7.4亿元，同比+16% [19] - 保利物业：24H1实现营收78.7亿元，同比+10%，归母净利润8.5亿元，同比+11% [19] - 招商积余：1-3Q24实现营收121.6亿元，同比+12%，归母净利润6.2亿元，同比+4% [19]