行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 核心观点 - 2024年四季度居民加杠杆意愿边际改善，住房按揭利率降至历史低位，房地产到位资金同环比边际改善，但房企公开债融资延续净流出 [1][2] - 近期政策组合精准有力，商品房销售止跌企稳势头有望延续，楼市城市分化或进一步加深 [4] 需求侧 - 2024年四季度居民部门新增存款2.41万亿元，同比多增0.16万亿元（同比+7.1%），环比少增0.17万亿元（环比-6.6%）[1] - 2024年四季度居民部门新增人民币贷款7800亿元，同比多增3000亿元（同比+62.5%），其中居民中长贷新增7100亿元，同比多增2600亿元（同比+57.8%）[1] - 2024年10-12月全国新发放个人住房贷款利率分别为3.15%、3.08%、3.11%，均处于历史低位 [1] 供给侧 - 2024年四季度全国房地产开发资金到位28763亿元，同比-7.5%，环比+13.4%，其中国内贷款到位3751亿元，同比-5.8%，环比+15.1% [2] - 2024年四季度房企境内外合计发债1436亿元，净融资-192亿元，其中境内债发行1278亿元（环比+36.5%，同比+61.9%），净融资102亿元 [2] - 2024年四季度房地产集合信托成立1.3亿元，同比-96.4%，环比-76.7%，平均收益率约5.56% [2] - 2024年2-12月PSL无新增发行，截至2024年12月PSL余额为23639亿元，同比减少27.3% [3] 投资建议 - 建议关注具备片区综合开发能力、市占率持续提升的龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等 [4] - 看好先发布局、存量商业资产资源丰富的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股 [4] - 建议关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等 [4] 城市房地产融资协调机制 - 2024年四季度“白名单”融资审批明显提速，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元 [3]