行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“增持”（维持）[1] 核心观点 - 房地产行业销售数据边际改善，市场有望逐步企稳[1] - 1月第3周新房成交环比下降4.0%，同比上升7.5%；二手房成交环比下降3.0%，同比上升28.6%[3] - 中央明确地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、新增土地收储和收购存量商品房，加快房地产市场去库存，实现楼市止跌回稳[3][79] 房地产基本面与高频数据 新房市场 - 上周37城新房成交面积204.3万方，环比下降4.0%，同比上升7.5%[3] - 2025年1月1日至1月17日累计成交506.7万方，同比上升11.0%[3] - 一线城市中，北京新房成交面积环比下降14%，上海环比上升12%，广州环比下降25%，深圳环比下降6%[13] 二手房市场 - 上周16城二手房成交面积187.4万方，环比下降3.0%，同比上升28.6%[3] - 2025年1月1日至1月17日累计成交449.4万方，同比上升35.2%[3] 库存及去化 - 13城新房累计库存8055.9万方，环比上升0.1%，同比下降9.2%[3] - 13城新房去化周期为16.7个月，环比增加0.2个月，同比减少2.8个月[3] - 一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.2个月、8.7个月、14.7个月、60.6个月[3] 土地市场 - 上周百城土地成交建筑面积224.7万方，环比下降79.6%，同比下降91.6%[3] - 成交楼面价395元/平，环比下降49.9%，同比下降56.8%[3] - 土地溢价率0.1%，环比下降1.5%，同比下降2.2%[3] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅3.7%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为2.1%、3.6%，超额收益分别为1.5%、0.1%[3] - 29个中信行业板块中房地产位列第14[3] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等[3][79] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务[3][79] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家[3][79] 行业政策跟踪 - 中央层面：地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、新增土地收储和收购存量商品房[79] - 地方层面：北京市提出优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好；上海市全面推进城市更新；广东省推动房地产市场止跌回稳[79]