报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 住房租赁市场自2017年以来得到全方位支持进入发展快车道，长租公寓市场处于发展初期，虽未出现垄断品牌，但不同运营商影响力有差别 [2] - 报告梳理长租公寓市场宏观环境和发展现状，结合典型样本市场表现，分析运营现状、特征、问题及趋势，聚焦盈利模式和融资渠道等关键问题并展望未来 [2] 根据相关目录分别进行总结 第一章 长租公寓发展趋势分析 1. 参与主体——开发商品牌扩张势头最劲，国有企业发挥引领带动作用 - 长租公寓吸引房企、中介、酒店、创业品牌等多方参与，不同品牌特色鲜明 [9] - 从门店数量看，魔方公寓最多，龙湖冠寓和万科泊寓紧随其后，城家公寓和世联红璞次之 [9] - 创业系魔方公寓运营有经验优势，房企系品牌发展迅猛，酒店系城家公寓运营服务和成本控制有优势，世联红璞分散式公寓拿房优势强 [10] - 大型国有租赁企业在政策支持下发挥引领带动作用，未来将在住宅租赁市场发挥更重要作用 [14] - 银行、互联网巨头从多角度切入租赁市场，成为重要力量 [15] 2. 盈利和融资——前期资金投入量大，资产证券化探索中前行 - 建立良好盈利模式是长租公寓行业核心问题，“二房东”模式以租金差为主，重资产模式含资产增值，资产托管模式收服务费，但国内缺乏成熟品牌 [16] - 长租公寓前期资金成本高，扩张对资金挑战大，寻求融资渠道迫切 [16] - 主要融资方式有机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化，但中小运营商融资困难，个别品牌租金分期融资隐患大 [17] - 政策鼓励下住宅租赁类REITs等多有发行，但长租公寓收益率低、法规不完善、缺长期投资人，资产证券化仍需发展完善 [18] 3. 租金走势——长租公寓租金差距大，健全监管体系促持续健康发展 - 5大品牌公寓租金范围23.3 - 659.3元/平方米/月，因城市级别、地理位置、配置等因素差距大 [19] - 不同城市长租公寓与商品住宅租金关系不同，对不同客群有不同吸引力 [19] - 2018年上半年多地租金上涨、违规租金贷等乱象，多地发布管控政策使市场乱象减少 [20] - 未来需增加住房供应、加快租赁立法解决供需矛盾，完善监管体系使租金更合理 [25] 4. 产品供应——一居室为主力产品，多元化供应是发展趋势，把控品质是持续发展之道 - 年轻白领是长租公寓核心客群，一居室产品供应是主力，拎包入住等配置和服务吸引客群 [26] - 不少品牌推出多层次产品线，但受客群基础限制布局较少 [26] - 地方政府推出不同住宅租赁产品，如杭州蓝领公寓，既丰富产品选择又促进民生和城市发展 [27] - 2018年长租公寓甲醛超标事件暴露监管空白，多数品牌也在进行产品创新，政府监管规范在补充 [28] 5. 房屋来源——创新政策支持不断，新增与存量改造结合，多渠道增加供应 - 政府通过政策创新鼓励多渠道增加房源供应 [29] - 租赁用地出让：多地推出只租不售地块或配建租赁用房，2016 - 2018年底22个城市推出322宗租赁相关用地，上海、杭州、北京成交规模大，地价低利于长租公寓发展 [30] - 集体用地建设租赁住房：试点城市从13个增至18个，北京在该领域走在前列，项目供应将提升租赁市场规模、稳定租金 [31] - 存量房改造：盘活旧厂房、商用楼、城中村等用于租赁，如深圳改造城中村，为多方带来多赢效果 [33] 6. 市场分布——一线及强二线城市租赁市场规模快速扩大 - 一线城市和强二线城市流动人口多、房价高，长租公寓需求充足，上海门店最多，广州、北京等次之，公寓供给与城市人口正相关 [34] - 长租公寓活跃城市除样本品牌外还有本土品牌，部分城市市场规模发展较缓，未来有望扩大 [34][35] - 长租公寓门店选址除中心城区周边，还沿轨交沿线、商务园区和产业园区分布 [35] 第二章 长租公寓市场发展概览 北京 - 市场环境及相关政策：北京产业结构升级，第三产业占比高，营商环境好，人才吸引力强，住房租赁市场重要且向规模化等方向发展；政策方面，2015年起出台相关政策，开展集体建设用地建设租赁住房试点，加强监管 [39][40][41] - 长租公寓市场发展现状：供应端，长租公寓进入品牌化阶段，集中式公寓品质较好，主要分布在东部和南部，主流户型为一居室，提供多种服务和公共社区；需求端，主力租户为中高端白领，租金和通勤是考虑因素，产业集中和地铁沿线产品受欢迎；未来市场竞争压力将加大，产品需提升 [45][46][54] - 长租公寓租金分析：五大主流品牌租金范围70.6 - 659.3元/平方米/月，平均212.9元/平方米/月，与优质租赁住宅租金差距不大，中心城区高租金房源出租率高，运营商倾向长期租约租户，商务区和产业集中区项目出租率超90%；2018年前11个月商品住宅新房成交均价40,357元/平方米，较2017年同期下降5.7%，市场将强化监管、增加供给、规范租赁 [55][56][59] 上海 - 市场环境及相关政策：上海将建设为卓越全球城市，经济实力强，人才吸引力高，城市更新和政策红利为长租公寓提供市场空间；政策鼓励新增用地建设、改建租赁住房，提供金融支持，完善租赁市场框架 [63][64] - 长租公寓市场发展现状：供应端，市场发展迅猛，品牌超30家，主流运营商中城家公寓门店最多，集中式公寓偏好成熟区域，主流户型为一居室，注重增值服务，市场内部盘整，品牌升级多元化；需求端，房价高、人口流入大，需求旺盛，针对不同客群推出产品，中高端市场成绩优异，品牌效应降低违约和空置率；未来市场从扩张向精细化转变，需政策支持，提升收益率是问题 [68][69][77] - 长租公寓租金分析：五大主流品牌租金范围57.7 - 523.3元/平方米/月，平均172.9元/平方米/月，租金跨度大，中心区和非中心区有差异，与中高端商品住宅租金接近，预计租金走势平稳，长租公寓提供优惠吸引租户；2018年前11个月商品住宅新房成交均价52,417元/平方米，较2017年同期上升11.0%，市场处于调整期，走势趋向平稳 [78][79][82] 广州 - 市场环境及相关政策：广州经济稳定增长，人才流入稳定，广佛同城和大湾区融合带来需求；政策完善租赁住房制度，增加租赁住房供给，规范租赁市场 [86][87] - 长租公寓市场发展现状：供应端，住房供求紧张，吸引长租公寓布局，世联红璞和万科泊寓门店最多，房源主要由城中村农民房等改造而来，集中式公寓布局首选中心城区，主流户型为一居室，配套服务差异不大；需求端，长租公寓租金占普通务工人群工资比例高，目标租户为中等偏上收入白领，能提供大众租赁住房缺乏的要素，但市场份额小；未来市场竞争加剧，分散式轻资产品牌主导地位持续，集中式公寓深化专业细分 [91][92][99] - 长租公寓租金分析：集中式长租公寓租金范围41 - 208元/平方米/月，平均95元/平方米/月，非中心城区最低租金高于中心城区，轻资产和重资产品牌盈利模式各有问题，利润增长点在于降低房源和财务成本；2018年前11个月商品住宅新房成交均价22,809元/平方米，较2017年同期上涨39%，受成交结构影响 [100][101][107] 深圳 - 市场环境及相关政策：深圳经济增速高，人口流入多，人口结构年轻，住房自有率低，租赁需求大；成为住房租赁试点城市后，开展制度建设和实践尝试，政策引导市场加速成长 [112][113][114]