报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 交通基建构筑的硬连接是发挥湾区经济效应的前提，粤港澳大湾区重大交通设施建设对房地产市场影响深刻，持续的交通设施建设将提高区域融合发展效率，环珠江口区域因交通网络交织密布将迎来发展利好 [3][10][56] 根据相关目录分别进行总结 交通基建对湾区经济的重要性 - 交通基建设施是湾区实现互联互通、融合发展的前提，为要素自由流动提供保障，是发挥湾区经济效应的必要因素之一 [3] 重大交通设施建设对粤港澳大湾区的意义 - 广深港高铁和港珠澳大桥是连接内地与港澳的里程碑项目，投入使用后旅客交通时间、总量和往返方式变化，对香港写字楼和商铺市场影响深刻 [10][13] - 新交通设施使香港与内地往返时间大幅缩短，高铁西九龙管制站和港珠澳大桥管制站出入境旅客人次均突破千万 [14] - 两大项目拓展香港经济潜力与民生便利，使其融入内地经济运行引擎区域，发挥自身优势，迎来发展机遇 [15] - 内地访港旅客人数创新高，2019年首季整体访港旅客数字达1458万人次，同比增长19.7％，尖沙咀和旺角商铺市场受益，租金分别录得1.1％和2.6％的季度增长 [16] - 即日来回旅客增加，内地旅客消费模式改变，对日常消费品及服务购买增多，大湾区交通网络发达将持续支持香港零售业，航天城有望成为新零售地标 [18][19] - 通勤效率提高改善写字楼需求活跃度，2019年一季度九龙东及尖沙咀区甲级写字楼吸纳量达9504平方米，保险和专业服务业带动办公物业需求 [22] - 未来西九龙周边商务市场有望发挥更大影响力，2019 - 2023年九龙东、九龙西、尖沙咀供应量占比预计超七成 [25] 持续的交通设施建设对区域融合发展的影响 连通珠江口东西两岸的重大项目 - 包括南沙大桥、深中通道、莲花山过江通道、深珠通道等，这些项目促进珠江口两岸城市融合发展，改善西岸经济落后局面 [32][33] 城际铁路 - 穗莞深城际、广佛环线、佛莞城际等有望通车，提升城际通勤效率，缓解交通压力，增强产业经济协同发展动能，带动物业需求 [34][35] 高速公路网络 - 预计到2020年大湾区9城高速公路通车里程较2016年底增加30%，城市互通时间缩短，多式联运重塑产业格局，带动物流、旅游等产业发展 [38][41] 对外综合运输通道 - 赣深铁路、广汕铁路、深湛铁路等畅通对外综合运输通道，延伸大湾区对更广阔区域的影响力，促进城市合作和发展 [45][47] 口岸 - 莲塘/香园围口岸、粤澳新通道、横琴口岸等预计2019年底投入使用，提高通关效率，增强港澳与广东九市融合发展，扩大物业市场需求 [48] 结论：重大交通基建设施密集，环珠江口迎来发展利好 - 环珠江口区域交通网络交织密布，成为大湾区联通效率最高的区域，前海、大空港、滨海湾新区、南沙、翠亨新区、横琴等区域受益 [56] 前海 - 区位优势明显，集聚多种优势，截至2018年底发展成果显著，未来将打造交通枢纽，成为粤港澳合作重要平台和大湾区核心区域 [58] 大空港 - 是交通必经之地和关键节点，交通便利，规划面积大，项目多，有望与前海构筑深圳未来核心战略走廊 [61] 滨海湾新区 - 是粤港澳协同发展先导区，产业基础强，地理位置优越，交通枢纽地位明显，将成为大湾区融合发展首要受益区域之一 [63][64] 南沙新区 - 半小时交通圈助力湾区一体化，产业吸引力增强，交通设施促进交流互通，带动多项产业发展，打造湾区综合交通枢纽雏形初现 [67][68] 翠亨新区 - 交通设施提升枢纽功能，承接深港产业外溢，引进重点产业项目，发展空间巨大，桥头堡地位显著 [70] 横琴新区 - 与港澳陆桥相连，交通便利，发展成就显著，将建设国际休闲旅游岛，带动珠江西岸旅游资源开发 [73][74]