报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首都经济圈建设进入加速实施阶段，京津冀协同发展战略推进，北京部分非核心功能疏解至河北，交通基础设施改善为产业转移创造条件，早期布局房企和承接城市将受益，河北城市产业结构升级，不同城市有不同发展定位和机遇[3][23][67] 根据相关目录分别进行总结 可持续发展将达极限 中国经济增长带来土地低效开发、环境污染、资源枯竭等问题，北京尤为严重，人口、市区规模和机动车保有量超速发展，触及可持续发展极限，城市规划缺陷和交通压力阻碍宜居性和运营效率提升[8][10][13] 首都经济圈概念的兴起 2004 年国务院提出首都经济圈概念，以北京为中心、天津为副中心，涵盖河北 11 个城市，区域面积约 22 万平方公里，2013 年底人口约 1.1 亿，GDP 总量达 6.2 万亿人民币，占全国 10.93%，建设旨在纠正资源分配不平衡，实现经济再平衡[16][20] 非核心功能的加速疏解 7 月北京市发布禁止新建和扩建限制目录，与河北签署合作协议，多项规划措施提交审核，交通可达性提高，已有约 1000 家企业从北京迁至河北，劳动密集型、污染和能源密集型企业、批发市场、医疗机构等将外迁或设分支机构[27][28][30] 建立首都经济圈对土地市场的影响 早期布局房企如华夏幸福基业等受益，北京大兴区商办用地价格 2011 - 2014 年上半年大幅上升 470%，天津武清区吸引投资，商办用地价格三年半上涨 138%，河北廊坊受益，商办用地价格三年半上升 276%，保定和石家庄商办用地价格分别上升 565%和 44%，秦皇岛商办用地价格三年上升 31%，写字楼散售价上涨约 70%[53][55][65] 结论 首都经济圈进程加速影响超越地理范围，中长期对市场产生正面影响，河北传统重工业基地强化，武清和白沟成物流仓储基地，固安和石家庄成商品批发集散中心，廊坊、保定、石家庄和秦皇岛成产业中心，涿州、秦皇岛和燕郊成医疗护理及治疗康复中心，河北城市获发展良机[67]