报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2015年上半年中国一线城市写字楼需求较供应平稳，吸纳量略高于新供应量；二线城市新供应增长高于净吸纳量，供大于求，尤其非核心区域供应大潮影响明显；市场供需不平衡现状将持续，二线城市中长期动态供求失衡更显著，未来供应增加会使空置上升、租金缺乏上涨动力；不同城市写字楼市场表现差异大，如北京空置率低、租金高，沈阳等城市空置率高、租金下跌；全球地标性写字楼租金溢价水平因地区和城市而异，亚太和大中华区溢价率较高[2][33] 根据相关目录分别进行总结 需求 - 2015年上半年一线城市写字楼租赁供需稳定，四大一线城市甲级写字楼净吸纳量961,561平方米，略高于同期新增供应925,181平方米；二线城市新增供应增长明显高于净吸纳量，总体新增供应比净吸纳量多450,000平方米，相当于现有存量4%，供求失衡受非核心区新物业集中交付影响[3] - 北京空置率全国最低，仅4.6%，中资金融企业和数字新媒体行业租赁需求旺盛，非核心区因租金低、设施配套好吸引企业入驻；沈阳甲级写字楼上半年空置率高，二季度末达43.6%；重庆、长沙、成都二季度末空置率分别为41.3%、36.5%、35.2%，去年新增供应未完全吸纳，今年又有大量新增供应[3][4] - 上海前6个月净吸纳量超580,000平方米创历史新高，浦东需求主要来自金融服务业，浦西需求呈“去中心化”，非核心区吸引企业入驻[5] 存量和供应 - 上海上半年新增供应量全国最高，超58万平方米，占现有存量8%，浦东和浦西分布均匀；长沙按现有存量比例增幅最大，上半年达34%，一季度总存量增51%，二季度市场回稳，净吸纳量同比两倍增长[16] - 南京过去两季度新增办公楼项目建筑面积339,000平方米，占现有存量21％，新增供应使租金有下行压力、空置率有上行压力；成都上半年新增供应235,000平方米，占现有存量13%，天府新城空置率上半年达57.2%创历史新高[17] - 广州上半年无新增供应，二季度约90%吸纳发生在珠江新城，该区域项目竞争激烈，天河市场健康，二季度空置率1.9%，越秀区政府出台激励措施吸引企业总部入驻[18] 租金 - 所追踪16个城市中9个城市租金同比下降，2014年下半年仅4个城市下降，租金下行因大量新增供应入市；北京平均租金全国最高，超383元/平方米/月，深圳租金年增长率最高，同比增18%至249元/平方米/月[25] - 北京核心和非核心市场租金差距缩小，非核心市场租金增14.3％；深圳金融业是主要需求驱动，部分租户搬离CBD核心区，南山成数字新媒体行业节约成本选择地；武汉租金同比增7.7%，优质写字楼租金达126.4元/平方米/月，空置率同比降2.8%[25][26] - 沈阳租金跌幅全国最高，上半年同比降9.7%，空置率同比暴增34%，因大量新增办公物业落成进入新兴市场[27] 市场展望 - 中长期动态供求不平衡将持续，二线城市更明显，未来四年半总存量将双倍或多倍增长，空置增加、租金缺乏上涨动力[33] - 未来四年半上海预计供应量最大，超600万平方米，占现有总存量83%，市场两极分化将加剧；北京未来供应达390万平方米，占现有存量66%，项目多位于核心区[33] - 厦门未来供应量比例最大，约占现有存量545%，超250万平方米，中期将面临租金和空置双重压力；重庆和长沙未来将分别迎来813,917平方米和683,000平方米供应，占现有存量403%和243%，市场将有空置和租金下降预期[34] 全球地标性写字楼租金溢价水平研究：中国地标写字楼租金溢价水平对比 - 全球地标写字楼相对所在商圈租金溢价率通常为32%，亚太地区领先，平均高于所在商圈40%，大中华区为34%，欧洲为33%，美国为22%[40] - 亚太地区租金溢价率最大的地标写字楼在东京丸之内、悉尼CBD、孟买班德拉库尔拉商圈；大中华区地标写字楼在全市甲级写字楼平均租金溢价水平更显著，与亚太领先金融中心比平均为55%或略低于59%[41][42] - 上海、香港、北京地标写字楼租金远高于其他写字楼，在各自城市甲级写字楼市场租金溢价率分别达127.5%、99%、82.5%；广州和深圳地标写字楼租金溢价率低于北京和上海；南京和杭州顶级地标写字楼租金溢价率高于广州和深圳；成都顶级地标写字楼溢价水平受供应过剩影响[43][44][45] - 欧洲地标写字楼在其商圈租金溢价水平为33%，略低于中国；美国地标写字楼在其商圈内租金溢价率为22%，纽约租金差异类似大中华区和亚太区领先金融中心，其他城市差异不显著[48][49]