报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 全球生物科技领域因受教育群体对医疗健康重视、政府支出增加、人口老龄化及技术进步等因素，正出现新商业机会，中国作为重要市场也迎来诸多利好，包括行业增长、人口结构变化、公共及个人开支增加、国家健康保障覆盖扩大、宏观政策改革及研究创新等，这些利好因素增加了生物科技房地产需求，中国内地一线城市生物科技产业市场发展前景良好 [7][15][16] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 全球生物科技领域出现新商业机会，中国作为重要市场迎来诸多利好因素，包括行业有机增长、人口结构变化、公共及个人开支、国家健康保障覆盖、宏观政策和改革、研究和创新等，这些因素增加了生物科技房地产需求，报告探讨了中国内地四个一线城市生物科技产业市场 [7][8][16] 简介 - 生物科技基础是对生物体研究，生命科学涵盖更全面领域，过去100年生物科技行业取得巨大进展，近年来全球生物科技领域因多种因素出现新商业机会，中国政府、企业和个人投资关注生物科技领域需求，增加了生物科技房地产需求 [15][16] 宏观经济 - 行业增长：近年来全球药品和医疗器械市场因疫情刺激而扩展，未来预计将进一步增长，中国生物制药业在基因工程和创新药物研发方面成熟度高，国内创新药物商业权利对外许可交易数量增加，2020年全国生物医药产业市场规模约3.57万亿元，预计2022年超4万亿元，未来可能有更多投资用于疾病预防基础设施等，行业增长将持续 [21][24][29] - 人口结构：中国人口结构朝有利于生物科技企业方向发展，到2035年老龄人口预计达4.09亿，占比28.5%，到2050年老年人口比例可能超劳动年龄人口 [30] - 消费力：中国经济增长和人口老龄化使医疗支出占生产总值比例连年增长，2020年医疗卫生支出相当于GDP的7.12%，居民可支配收入增加，个人更愿为健康支出 [32][35] - 国家健康保障覆盖：国家健康保障覆盖面不断扩大，“健康中国2030”计划希望到2030年实现健康公平，过去10年医疗改革使几乎100%人口有医疗保险，未来医疗保险市场预计继续增长 [39][42] 宏观政策与改革 - 宏观政策：国家政策包括“健康中国2030”规划纲要和行动计划，强调推进公共卫生和疾病预防，生物医药产业集群建设发布了首批17个生物医药集群，“十四五”规划旨在促进构建强大公共卫生体系、推进全民医疗保险、中医药事业发展；地方政策对生物科技企业重要，企业重视区域政策、科研环境、人才储备和产业聚集，部分城市为生物医药产品研发提供财政支持政策 [46][48][51] - 改革：中国医疗改革不断发展，近期至中期议程包括提高医疗质量和效率、推广创新方法、实现医院管理制度现代化、培育基层医疗保健、加强卫生人才队伍建设、加强传染病诊疗网络建设、加强对创新药物等的评估和审批方法、颁布药品和医用耗材集中采购和使用改革条例等，专利药等可能出现强劲销售增长 [58][59] 研究与创新 - 科研基础：中国公立学院和大学总数多，为创建世界一流大学推出“双一流”建设举措，许多海外顶级生物科技企业在中国开发业务和研发设施，中国医药行业研发支出预计到2023年达3420亿美元，增速高于全球平均水平 [63][66][68] - 创新方式：中国拥有智慧医疗企业，通过数字医疗推广和人工智能应用持续创新，数字医疗方面，中国鼓励医疗保健服务数字化，97%受访者对保险支付的数字医疗服务感兴趣，未来在线医疗应用新用户数量预计增长；人工智能方面，中国出台相关政策，目标是到2025年人工智能核心产业规模超4000亿元，带动相关产业价值规模超5万亿元，智能医疗是主要应用之一，政府推进“互联网 + 医疗健康”发展，采用多种人工智能相关技术改善医疗服务系统 [71][72][75] 产业格局 - 市场类型：中国生物科技市场包括城乡医院、药店、线上销售和出口市场，线上市场出现新玩家，如美团和饿了么，仿制药在行业收入中占比最大，成品药市场是第二大细分市场，非处方药市场销售和收入预计保持强劲 [80][82][83] 生物科技房地产 - 选址考量：房地产对生物科技企业商业成功重要，许多企业选择大中华区作为亚太地区业务运营点，选址需考虑当地城市市场、区域市场动态、专业生物科技产业园区及相关专业房地产，联合研发实验室为初创企业提供设施，专业房地产资产位置需考虑业务优化 [87][90][91] - 生物科技园：中国生物科技园是企业良好开端，地方政府设立生物科技产业园吸引企业入驻，截至2019年底，193家国家级产业园区将生物医药产业作为重点发展方向之一，2020年生物医药产业园产值超2.51万亿元，预计2025年超5.84万亿元，产业园主要分布在环渤海、长三角和珠三角地区，江苏、山东和广东数量最多，园区基础设施等不断完善，吸引投资和业务增长 [94][96][99] - 办公室：办公室是生物科技企业房地产投资组合关键部分，合同研发组织等成为写字楼需求新驱动力，企业选择写字楼有特定标准 [105] 内地一线城市生物科技产业市场 - 北京：北京发展生命科学产业优势明显，近年来成立多家行政管理机构，释放福利政策，推进重点项目落地，生物医药行业发展迅速，写字楼市场租赁成交中占比上升，中央商务区受青睐，产业园区形成南北格局，分为四大产业集群，未来政府出台行动计划，目标是到2023年医药健康产业总营业收入突破3000亿元等，生物医药相关行业可能为写字楼市场带来更多租赁需求 [116][117][120] - 上海：上海是生物科技产业集聚中心，产业规模增长快，政策扶持、人才吸引、企业集聚和投融资便利程度高，2021年生物医药制造业产值增长18.3%，形成“1 + 5 + X”产业布局，“十四五”期间计划扩大生命健康产业供应，打造“张江研发 + 上海制造”品牌，行业数字化转型迫在眉睫，绿色、可持续成为考察重点，部分区域商务园区和产业园区受关注 [134][135][137] - 深圳：深圳生物医药产业规模高速增长，上市企业多，是医疗器械产业重要发源地和核心集群地，产业主要聚集于南山区，各新区多点发展，未来规划到2025年构建产业体系，形成“一核多中心”格局，坪山国家生物产业基地和光明生物医学工程创新示范区有发展目标和举措 [150][151]