报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2022年第二季度中国经济受疫情冲击，下半年制造业、服务业和消费市场将逐步恢复活力，政府出台经济刺激措施提振投资和消费信心，中国仍是国内外企业重要市场 [11][162] - 写字楼市场供应放缓，需求下半年反弹；社区商业体系优化带动新消费升级；复工复产后物流恢复，冷链物流仓储投资成热点；公共活动空间大的住宅更受欢迎，限购政策或调整推动行业发展 [11][162] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济概况 - GDP方面，2022年一季度同比增长4.8%，二季度受疫情影响增长或处低位甚至全年最低，三、四季度是增长关键，为达5.5%的全年目标，下半年增速是关键指标，基础建设、房地产、消费行业或成支撑点 [22][27] - 服务业增加值占一季度GDP的56.6%，拉动增长2.4%，一季度同比增长4.0%，环比降0.6%，固定资产投资同比增长6.4%，3月接触型行业受影响，现代服务业势头好，若疫情控制，下半年接触型行业将带动服务业恢复性增长 [32][33] - 制造业方面，3、4月采购经理指数降至50%以下，物流业景气指数从48.7%降至43.8%，疫情使企业减产停产、需求走低、人员和物流受限、库存积压、配送困难，完全复工复产和物流通畅尚需时间 [46][47][48] - 消费方面，4月全国居民消费价格指数同比上涨2.1%，未来稳中上涨，一季度市场销售额整体上涨，3月消费受疫情冲击下降，线上消费发力促进恢复 [51][57] 相关政策解读 - 政府出台多项政策，如《金融标准化"十四五"发展规划》《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》等，涉及金融、工业、消费、物流、基础设施建设等领域 [61] - 房地产相关政策关注化解防范风险、加强金融支持、地方出台支持政策、优化预售资金监管、坚持"房住不炒"、支持刚性和改善性住房需求、缓解业主还贷压力、实施差别化信贷政策、完善长租政策、减免租金等 [66] 调研结果分析 - 受访企业中民企和外资占比均为41.7%，国企占比8.3%，港澳台企业占比5%；业务类型中企业租户占比40%，投资商占比28.3%，房地产开发商/运营商占比30% [71] - 4月房地产市场投资同比降幅扩大，写字楼、零售和住宅市场受疫情冲击，投资商和开发商谨慎；物流仓储、生物医药研发中心与数据中心有投资机遇，约35%的投资商和开发商将加大投资；各地出台政策支持房地产复苏，短期内优质房企回款加速，长期市场将回暖 [80] 房地产市场展望和机遇 总体投资 - 高杠杆率业主受疫情影响资产或折价入市；生命科学产业发展为写字楼、仓储等提供需求和投资机会；政策支持下数据中心需求将增长；复工复产后物流恢复，冷链物流仓储成热点；物业管理服务水平影响资产表现；公共活动空间大的住宅受欢迎，限购政策或改善推动行业发展 [90] 写字楼 未提及更多具体内容 零售物业 - 业主出台政策应对疫情，短期内部分城市入驻率和租金下降，复商复市城市或有报复性消费，部分项目推迟开业，部分投资商、开发商和品牌商借机扩大份额，向二线和三线城市渗透 [107] - 品牌商和业主挖掘细分市场，刚需型社区商业迎来机遇，具有完善供应链体系的品牌受青睐 [117][118] 工业(物流) - 国家出台支持政策，如《关于加快建设全国统一大市场的意见》等，利于行业发展 [125] - 仓储物流REITs基金是优质投资产品，亚太区域工业/物流REITs表现优异，将推动中国内地仓储物流行业发展 [125] - 新兴技术应用使物流行业向智慧物流转变，如京东的"三无"配送 [125] - RCEP实施将刺激区域内跨境贸易，促进中国内地东部沿海和西南地区物流需求 [125] 数据中心 未提及更多具体内容 住宅(长租公寓) - 公共活动空间大的住宅受欢迎，限购政策或调整推动行业发展 [145] - 集中式公寓品牌向中高端过渡，分散式公寓需完善监管和专业化运营；租赁用地供应增加，国有企业拿地有优势；长沙盘活存量房政策范例，各地将完善租赁市场政策；深圳和厦门企业申报保障性租赁住房REITs项目，发展空间拓宽 [151] REITs(基础设施) 未提及更多具体内容