报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年房地产市场“止跌回稳”仍是核心，“控增量、优存量、提质量”是行业发展主要基调，城市更新或成政策重点发力方向 [10][12][16] - 1月住宅成交季节性回落，但热度整体保温，预计2月成交面积同比增长，3月或现“小阳春” [5][10][36] - 1月土地供地规模环比降约6成，成交季节性回落，热点城市优质地块土拍热度高，一季度热点城市或有高溢价地块成交，全国市场回稳需时间 [6][10][50] - 1月房企投、销、融环比回落，海外债融资低迷，头部房企投资热情延续，销售额为2017年以来最低1月 [7][11][51] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 2025年1月多地围绕止跌回稳出台政策，中央强调城市更新，预计其为2025年政策重点 [10] - 1月住宅销售面积回落，价格指数环比上涨城市增加，二手房销量同比上升，预计2月成交面积同比增长，3月或迎“小阳春” [10] - 1月供地规模降但质量好，成交量季节性回落，热点城市优质地块土拍热度高，预计土地供应“缩量提质”，一季度热点城市热度或提升，全国市场回稳需时间 [10] - 1月房企投、销、融环比回落，海外债融资低迷 [11] 行业政策：止跌回稳仍是重点，会议强调城市更新 止跌回稳 - 发改委表示推动房地产市场止跌回稳，多地发布相关工作措施 [13][17] - 住建部加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管，财政部明确支持收购存量商品房用作保障性住房政策 [13][20] - 多地调整优化公积金政策，包括下调贷款利率、提升贷款额度等 [14][20][21] - 财政部扩大专项债使用范围，广东推行存量房交易预告登记，2025年1月1日存量房贷利率批量下调 [14][15][21] 城市更新 - 国家层面，国常会将城市更新列为年度重点议题，全国召开工作部署视频会议，多部门修订《土地储备管理办法》 [23][25][28] - 地方层面，上海推出城市更新行动计划，北京发布新政降低企业参与门槛，多地两会将城市更新作为高频词汇 [24][28][29] 住宅市场：成交季节性回落，多数城市库存压力缓解 成交面积 - 2025年1月商品住宅销售面积回落，40城销售面积1032.7万平米，同比降4.1%，环比降51.5% [30] - 一线城市成交量206.8万平米，环比降45.7%，同比降4.2%，深圳、广州同比上升，上海、北京回落 [30] - 核心二线城市成交量340.5万平米，环比降63.3%，同比降19.4%，多数城市成交走弱，南京、厦门同比微增 [30] - 普通二线城市成交量258.1万平米，环比降29.1%，同比升30.6%，温州等城市实现同环比双增或同比上涨 [31] - 三四线城市成交量227.3万平米，环比降50.2%，同比降5.4%，部分城市成交量同环比双降，部分同比上涨 [31] - 12月新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市增加，1月多座热门城市二手房销量同比上升，预计2月成交面积同比增长，3月或迎“小阳春” [32][35][36] 去化周期 - 2025年1月40城多数城市去化周期收窄，北京、深圳等城市降至阶段最低，热点城市库存去化压力或缓解，热度低的城市压力延续 [37][38] 土地市场：供地规模环比下降6成，北京拍出单价地王 土地供应 - 2025年1月宅用地供应土地555宗，环比降60.6%，推出土地规划建面2947.7万平米，环比降58.8%，各线城市土地供给环比大幅回落 [41] - 一线城市推出土地8宗，环比降11.1%，土地规划建面66.8万平米，环比降28.6% [41] - 二线城市核心二线推出土地46宗，环比降53.5%，土地规划建面258.5万平米，环比降63.2%；普通二线推出土地58宗，环比降40.8%，土地规划建面375.9万平米，环比降50.3% [41] - 三四线城市推出土地443宗，环比降60.6%，土地规划建面2246.5万平米，环比降58.8% [42] - 1月供地规模回落但质量好，预计2025年土地供应“缩量提质” [42] 土地成交 - 2025年1月宅地成交总建筑面积3410.2万平米，同比降13.4%，环比降83.8%，热点城市优质地块土拍热度高 [43] - 一线城市成交土地9宗，成交规划建筑面积85.8万平米，同比升9.6%，环比降68.1%，平均溢价率18.0%，北京、深圳等地有高溢价地块成交 [43][44][45] - 核心二线城市成交土地44宗，规划建筑面积239.6万平米，同比降49.1%，环比降91.2%，平均溢价率12.5%，杭州、成都等是土拍热点 [45][46][47] - 普通二线城市成交土地38宗，规划建筑面积273.3万平米，同比降7.8%，环比降85.6%，平均溢价率0.7%；三四线城市成交土地481宗，规划建筑面积2811.5万平米，同比降7.8%，环比降82.5%，平均溢价率2.79%，多以底价或低溢价成交，温州有高溢价地块 [48] - 预计2025年一季度热点城市有高溢价地块成交，热度或提升，全国市场回稳需时间 [50] 企业经营：头部企业投资热情延续，销售额为2017年以来最低1月 投资 - 1月单月权益拿地金额TOP100房企共拿地193宗，权益拿地总金额1080.5亿元，环比降64.2%，同比升31.7% [51][52] - 企业格局以央国企为主，民企占比小幅上升，2025年1月央企、国企、民企占比分别为32.2%、47.6%、20.1% [52] - 头部房企投资热情高，建发房产、华润置地等拿地金额超60亿元，建发房产登上单月拿地金额榜首 [53] - 预计2025年一季度企业投资聚焦核心城市和优质地块 [54] 销售 - 2025年1月TOP150房企全口径销售额2301.0亿元，环比降49.4%，同比降17.9%，为2017年以来最低1月 [51][57] - 分企业梯队，头部企业降幅相对较小，TOP10企业销售总额同比降幅11.8% [57] - 分企业阵营，1月民企销售额环比降幅相对较小，国企、央企、民企单月销售环比分别降53.2%、55.5%、31.6% [57] - 典型企业中，保利发展单月销售金额突破200亿元，环比上升20.2%，融创中国等房企单月业绩同比正增长 [58] - 预计2025年2月企业销售额同比有望持平或正增长，建议房企把握“城市更新”和“好房子”政策 [58] 融资 信用债 - 2025年1月房企在境内市场成功发行信用债40笔，总融资规模363.22亿元，同比降28.3%，环比降11.4%，净融资规模75.6亿元，环比增0.23%，发债成本下降 [63] - 国央企发行占主导，民企暂无发债，2025年1月央企、地方国企、民企发行债券占比分别为18.2%、73.6%、8.2% [63] - 截止到1月22日，房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元，需提升金融机构积极性落实资金 [64] 海外债 - 2025年1月房企海外债融资持续低迷，新增融资金额0.69亿美元，太古股份发行5亿元离岸人民币债券 [67]