报告行业投资评级 - 行业评级为“看好（维持）” [8] 报告的核心观点 - 7月核心城市土拍市场延续二季度热度，但土地市场仅为结构性复苏，总量仍在收缩，核心城市内部“核心热、外围冷”分化加剧 [2][60] - 上海房价今年大概率已见底，2026年为磨底形态，2027年为涨价形态，楼市和股市整体呈震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1 [6] - 下一个择时窗口或在三季度末，因7-8月预计量价双弱，金九银十数据预计明显改善 [6] 根据相关目录分别总结 一：市场表现 - 申万房地产指数周涨幅5.03%，跑赢沪深300，相对收益6.35% [16][17] - 香港内房股周涨幅2.18%，港资房企周涨幅2.70%，均跑输恒指，相对收益分别为-1.51%、-0.99% [20][21] - A股个股方面，首开股份周涨幅21.45%，荣安地产周涨幅19.39% [22] - H股香港内房股方面，国瑞健康周涨幅15.85%，佳兆业集团周涨幅11.43% [23] - H股港资房企方面，太古地产周涨幅6.22%，希慎兴业周涨幅6.03% [23] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价方面，一线有所分化，上海周环比转正（+0.05%），广州周环比转正（+0.04%），北京周环比-0.13%（已连续20周下行），深圳周环比-0.16%（已连续六周下行） [25] - 上海挂牌价自底部反弹幅度为1.8% [29] - 挂牌量方面，深圳七连降，上海再度上行，北京周环比-1.10%（年初至今累计下降10.45%），上海周环比转正（+0.12%，年初至今累计下降12.37%），广州周环比+0.12%（年初至今累计下降4.34%），深圳周环比-1.39%（年初至今累计下降7.98%） [29] - 一线城市挂牌量自高点回落12.3%，上海挂牌量自高点回落32.2% [33] - 成交量方面，广深两连降，降幅走阔，北京环比转负，实时成交北京周环比-4.8%，广州周环比-8.1%，深圳周环比-13.5% [37] - 网签方面，北京周环比转正（+15.6%），上海周环比+0.4%（连续两周上行），深圳周环比-11.1%（连续三周下行） [37] - 议价率方面，上海五连降，2026年6月上海议价率月环比下降0.5pct，北京、广州月环比分别下降0.2pct、0.4pct，深圳月环比转正（+0.8pct） [46] 三：新房周度跟踪 - 新房成交方面，一线城市整体上行，上海两连涨，北京周环比转正（+24%），上海周环比+5%（涨幅回落4pct），广州周环比转正（+24%），深圳周环比转正（+3%） [52] - 北上广深年初至今累计成交同比分别为-2%、+33%、+9%、-14% [52] - 一线城市新房库存小幅回落，截至26年7月30日，10个样本城市新房库存面积7424.22万方，周环比-0.1%，一线城市新房库存2659.16万方，周环比-0.04% [54] 四：房企融资 - 上周（7/27-7/31）房地产企业新增债券融资40.80亿，周环比-62.8% [56] - 年初至今房地产企业融资规模合计2534.44亿元，年同比-57.4% [56] - 中国电建地产发行7亿中票，期限2年，票面利率2.10% [57] - 广州市城市建设开发有限公司发行20亿，加权融资成本1.99%，期限7年 [57] - 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行7.8亿，加权融资成本1.68%，期限3年 [57] 五：行业政策及新闻 - 中共中央政治局召开会议，强调稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案 [59] - 央行发布2026年二季度金融机构贷款投向统计报告，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年减少1.23万亿元 [59] - 上海出让徐汇区综合用地，保利发展&徐汇城投以总价70.6亿元竞得，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51% [59] - 上海出让杨浦区综合用地，保利发展&华润置地以总价161.2亿元竞得，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83% [59] - 上海中心城区收购二手住房工作全面加快推进，截至7月25日，三个试点区共收购二手住房551套 [59] 六：投资建议 - 本轮核心城市土拍升温由“供给收缩、需求集中及企业补库”共同推动 [60] - 上半年中指300城住宅用地成交总价同比下降30.6%，溢价率同比下降1.1pct [60] - Q2一线城市溢价率升至26.2%（同比+20.0pct），二线、三四线溢价率分别为11.4%（同比+1.6pct）、3.3%（同比-0.3pct） [60] - 上半年拿地TOP100房企中央国企权益拿地金额占比合计达85%，民企占比仅10% [60] - TOP10房企拿地金额占百强房企比重达56.1%，处21年以来高位 [60] - 相关标的包括核心城市土储占比高的头部央国企（华润置地、中国金茂、中国海外发展、招商蛇口），下沉市场央企开发商（中国海外宏洋集团、保利置业集团），以及深耕京沪的地方国企 [61]