报告行业投资评级 - 维持“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 基本面和政策面积极因素增多，供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，判断二手房挂牌量中期见顶回落并将继续下行3年，叠加今年租售比赶超公积金利率，共同推动了上半年量、价、租金的超预期存底 [4] - 判断上海房价已经于2026年年初见底，北京、苏州、深圳和合肥等城市也处于陆续筑底过程中 [4] - 8月京沪接连出台楼市新政策，推出时点超预期，将夯实核心城市底部，并判断楼市政策仍有优化空间 [4] - 日美经验显示核心城市房价见底后板块投资机会明确，龙头弹性十足 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周(8.15-8.21)34个重点城市新房合计成交180万平米，环比上升14.8%，较25年周均成交241万平米下降25.3%，较本年周均成交214.8万平米下降16.2% [5] - 一二线城市合计成交170.1万平米，环比上升14.4%，较25年周均成交222.8万平米下降23.7%，较本年周均成交201.1万平米下降15.4% [5] - 三四线城市合计成交9.9万平米，环比上升22.5%，较25年周均成交18.3万平米下降45.7%，较本年周均成交13.7万平米下降27.4% [5] - 8月(8.1-8.21)34城一手房成交同比-6.6%，较7月-3.1pct，其中一二线同比-5.2%，三四线同比-25.6%，分别较7月-2.3pct和-14.1pct [4][8][9] - 8月(8.1-8.21)34个重点城市截止上周一手房合计成交487.9万平米，较7月同期环比下降8.4%，较去年8月同期同比下降6.6% [8] - 年初累计至今成交0.71亿平米，同比下降8.2% [8] 二手房成交量 - 上周(8.15-8.21)13个重点城市二手房合计成交100.7万平米，环比下降3.3% [4][14] - 8月累计成交同比-0.8%，较7月-11.9pct [4][14] - 8月截至上周累计成交295.9万平米，较7月同期环比下降6.4%，较去年8月同期同比下降0.8% [14] - 年初累计至今成交3768万平米，同比上升1.6% [14] 新房库存 - 上周15城合计推盘75万平米，合计成交81万平米，成交推盘比为1.08倍，较前一周有所下降 [4][23] - 最近三个月（26年5月-26年7月）成交推盘比分别为1.5倍、1.2倍和1.34倍 [4][23] - 截至上周末（2026/8/21）15城合计住宅可售面积为8166万平米，环比下降0.08% [4][23] - 3个月移动平均去化月数为19个月，环比上升0.41个月 [4][23] 主要政策新闻总结 - 国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，规定公积金存、贷利率由国务院决定，投资范围扩容至国债+政策性金融债 [4][30] - 国家统计局公布7月房地产数据，7月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点 [4][30] - 上海发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施 [4][30] - 上海印发城市更新和住房发展“十五五”规划，提出健全投融资方式、用好专项债和超长期特别国债，推进“白名单”项目扩围增效，深化公积金改革及长三角一体化，加大住房消费金融支持力度 [4][30] - 8月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3% [33] - 上海“以旧换新”购房贷款补贴，居民家庭在外环外购买新建商品住房，且网签备案前后1年内出售本市二手住房的，最高补贴8万元 [33] - 上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%，二套房外环外最低首付款比例由20%下调至15% [33] - 上海印发《上海市韧性安全城市建设“十五五”规划》，提出到2030年全面建成国内领先、国际一流的韧性安全城市 [34][35] 公司动态跟踪总结 地产公司 - 张江高科2026年上半年实现营收18.5亿元，同比+8.6%，实现归母净利润3.3亿元，同比-10.8% [36] - 中国海外发展全资附属公司发行公司债券，发行规模不超过40亿元，3年期品种票面利率为1.50%，5年期品种票面利率为1.75% [36] - 领展房产基金于8月17日至8月20日期间累计耗资约9979.5万港元回购约256.9万个基金单位 [36][38] - 保利以32.7亿元，溢价率约4%竞得东莞CBD南侧一宗宅地 [30][33] - 中海宏洋以2.9亿元，溢价率22.4%竞得赣州经开区西城区地块 [30][33] 物管及房产经纪公司 - 中海物业2026H1实现营业收入74.8亿元，同比+4.5%，毛利润11.1亿元，同比-8.0%，归母净利润7.0亿元，同比-9.0%，毛利率和归母净利率为14.9%和9.4%，同比分别-2.0pct和-1.4pct [39] - 绿城服务2026H1实现营收98.7亿元，同比+6.3%，核心经营利润12.5亿元，同比+16.3%，归母净利润7.1亿元，同比+15.2%，毛利率和归母净利率为19.9%和7.2%，同比分别+0.5pct和+0.6pct [39] - 贝壳-W2026H1实现营业收入434.3亿元，同比-12.0%，归母净利润38.8亿元，同比+79.4%，截至6月底门店数量6.0万家，活跃门店5.8万家，经纪人数54.1万人，同比下降3.1%，活跃经纪人数45.5万人，同比下降7.5%，移动月活用户4570万人 [39] 板块行情回顾总结 地产板块 - SW房地产指数下跌1.81%，沪深300指数下跌1.01%，相对收益为-0.8%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第20位 [4][40] - SW房地产板块涨跌幅排名前5位的个股为荣安地产、福星股份、城投控股、光大嘉宝、亚通股份 [4][40] - SW房地产板块涨跌幅排名后5位的个股为京投发展、香江控股、市北高新、深振业A、张江高科 [4][40] - 当前主流AH房企26/27PE均值分别为68.9/43.9倍 [4] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.04%，沪深300指数下跌1.01%，相对收益为0.97%，板块表现强于大市 [4][46] - 物业管理板块涨跌幅排名前5位的个股为弘阳服务、融创服务、第一服务控股、正荣服务、恒大物业 [46] - 物业管理板块涨跌幅排名后5位的个股为中奥到家、建业新生活、首程控股、合景悠活、祈福生活服务 [46] - 物管26/27PE均值分别14.8/13.3倍 [4] - 板块平均26、27年PE分别为15、13倍，其中贝壳-W26、27年PE分别为35、30倍，华润万象生活26、27年PE分别为19、17倍，绿城服务26、27年PE分别为11、10倍 [49] 投资分析意见总结 - 推荐优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股 [4] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展 [4] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [4]