公司投资评级 - 报告给予中国金茂（00817.HK）“优于大市”评级，维持不变 [1][5] 报告核心观点 - 公司销售持续稳增，但毛利率阶段性承压，归母净利润同比下降 [1] 财务表现总结 - 2026年上半年公司实现营业收入214.2亿元，同比下降15% [1][8] - 实现归母净利润8.8亿元，同比下降19% [1][8] - 受物业开发结转减少及开发业务毛利率下滑影响，公司整体毛利率为12%，同比下降4个百分点 [1][8] - 物业开发毛利率为7%，同比下降5个百分点 [1][8] - 若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），归母净利润为10.1亿元，同比下降10% [1][8] 销售与土地储备总结 - 2026年上半年公司实现销售额575亿元，同比增长8%，排名上升至第七再创历史新高 [2][10] - 签约销售面积228万平方米，同比下降5%，量降价升特征明显 [2][10] - 签约均价约2.8万元/平方米，同比提升4% [2][10] - 公司高能级城市销售占比更加集中，一二线城市占比达96%，华北和华东合计占比达81% [2][10] - 公司延续“增存并重”策略，推动项目快开、快回、快清，多个新增项目实现高质量首开及经营现金流回正 [2][10] - “一年一熟”模式加快形成销售、回款与再投资的良性循环 [2][10] - 公司把握一季度窗口期高质量补货294亿元，获取12宗土地，平均溢价率仅1.36% [2][10] - 2026年以来新增项目计容建面约82万平方米 [2][10] - 截至上半年末持有物业开发项目未售面积约2334万平方米，其中89%位于一二线城市，62%集中在华北及华东等经济发达地区 [2][10] 成本控制与财务杠杆总结 - 上半年公司销售及营销开支8.2亿元，同比下降2% [3][12] - 管理费用10.9亿元，同比下降11% [3][12] - 上半年公司实现债务规模、融资成本双降 [3][12] - 截至2026年上半年末，公司有息负债1228亿元，较年初下降5% [3][12] - 一年内到期的负债下降36亿 [3][12] - 境内外时点平均利率2.89%，较25年底下降29bp [3][12] - 外债债务占比下降至18%，开发贷、经营贷占比提升至56% [3][15] - 公司未动用的银行授信超过700亿 [3][15] - 公司融资渠道通常，全年发行67亿债券，新增融资成本2.2%，创历史新低 [3][15] 盈利预测与财务指标总结 - 报告维持盈利预测，预计公司2026年、2027年收入分别为563亿元、545亿元 [3][15] - 预计2026年、2027年归母净利润分别为11亿元、11亿元 [3][15] - 对应每股收益（EPS）分别为0.08元、0.08元 [3][15] - 对应市盈率（PE）分别为16.3倍、15.9倍 [3][15] - 根据财务预测表，2026年至2028年营业收入预计分别为56343百万元、54540百万元、55686百万元 [4][16] - 2026年至2028年净利润预计分别为1103百万元、1129百万元、1148百万元 [4][16] - 2026年至2028年每股收益预计均为0.08元 [4][16] - 2026年至2028年净资产收益率（ROE）预计分别为2.1%、2.1%、2.2% [4][16]