报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告核心观点 - 中国金茂2026年中期业绩符合预期，公司产品力体系领先，聚焦核心城市 [4] - 公司是2025年以来行业调整期中少数能实现销售量价齐升的房企，底层支撑是产品力体系及聚焦一二线核心城市的投资策略 [4] - 公司项目位于核心城市，品质领先，盈利改善可期 [4] 销售与业绩表现 - 2026年上半年，中国金茂销售金额575亿，同比逆势提升8%，行业排名上升至第7位、再创历史新高 [5] - 公司坚持高品质定位，住宅平均签约单价提升至约2.8万/平米 [5] - 分城市看，一二线城市销售占比96%，TOP10城市贡献占比提升至83%，北京、上海、天津为签约销售金额占比前三名城市 [5] - 2025年以来新项目投资兑现整体超可研预期，平均认购兑现度119%、价格兑现度102% [5] - 2026上半年，公司实现营业收入214.18亿元，同比下降14.7% [5] - 实现归母净利润（含永续资本工具分派）8.79亿元，同比下降19.3% [5] - 若剔除永续资本工具分派，实现归属母公司普通股东净利润5.51亿元，同比下降27.7% [5] - 整体结算毛利率11.6%，同比下降4.6个百分点 [5] - 结算净利率6.1%，同比提升1.0个百分点 [5] 投资与土地储备 - 中国金茂坚持核心城市、核心板块，2024年以来累计获取58个项目，平均销售净利率超过10% [6] - 2026年1-8月，公司精准获取15个项目，总土地款260亿，全部位于一二线城市 [6] - 其中底价获取土地11宗，平均溢价率仅5.64% [6] - 2026上半年拿地137.15亿元，投资强度23.9% [6] - 截至2026年上半年末，公司未售货值2540亿，较2025年末下降246亿元，其中89%位于一二线城市 [6] 财务预测与估值 - 预计中国金茂2026-2028年归母净利润为14.6、15.2、17.3亿元 [4] - 对应EPS分别为0.11、0.11、0.13元 [4] - 当前股价对应PE为12.0、11.5、10.1倍 [4] - 预计2026-2028年营业收入分别为611.20亿、641.76亿、655.62亿元 [8] - 预计2026-2028年毛利率分别为16.7%、16.8%、17.4% [8] - 预计2026-2028年净利率分别为3.9%、3.8%、4.3% [8] - 预计2026-2028年ROE分别为2.4%、2.5%、2.8% [8]