报告公司投资评级 - 报告给予中国海外发展（00688.HK）“优于大市”评级，维持此前评级[1][6] 报告核心观点 - 中国海外发展销售保持强劲，核心城市优势突出，财务安全性进一步强化[1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2026上半年中国海外发展实现营业收入976亿元，同比增长17.3%[1][9] - 实现归母净利润70亿元，同比下降18.2%[1][9] - 核心归母净利润79亿元，同比下降9.7%[1][9] - 毛利率同比下降1.3个百分点至16.1%[1][9] - 联营及合营项目贡献利润由去年同期的约13亿元降至约2亿元[1][9] - 投资物业公允价值变动由收益0.7亿元转为亏损约7亿元[1][9] - 公司拟派发中期股息每股23港仙[1][9] 销售与土地投资 - 2026上半年中国海外发展实现销售金额1344亿元，同比增长11.8%[2][13] - 实现销售面积450万平方米，同比下降12.1%[2][13] - 权益销售额继续位居行业第一[2][13] - 北京、上海、深圳及香港销售额分别达248亿元、225亿元、149亿元和133亿元[2][13] - 在北京、深圳、天津、沈阳、济南及海口的市场占有率均位居当地第一[2][13] - 上半年在8个内地城市及香港新增9宗土地，权益地价77亿元[2][13] - 年内累计新增18宗土地，权益地价333亿元，继续聚焦北京、深圳、香港等核心市场[2][13] - 截至2026上半年末，土地储备总建面2207万平方米，权益建面1960万平方米[2][13] 经营性业务 - 2026上半年中国海外发展商业运营收入36亿元，同比增长0.9%[3][15] - 写字楼收入17亿元，购物中心收入12亿元[3][15] - 写字楼期末出租率稳定在78.0%，续租率为63.1%[3][15] - 购物中心出租率达95.3%，销售额和客流同比分别增长11.4%和7.9%[3][15] - 同店销售额和客流分别增长4.5%和9.2%[3][15] - 华夏中海消费REIT平稳运营，助力公司由商业运营向资产管理业务转型[3][15] 财务安全性 - 中国海外发展是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-评级的内房上市公司[3][18] - 截至2026上半年末，资产负债率较年初下降2.5个百分点至51.6%[3][18] - 净借贷比率为27.2%[3][18] - 现金短债比约为2倍[3][18] - 期内实现销售回款780亿元、经营性现金净流入285亿元[3][18] - 平均融资成本为2.8%[3][18] - 财务盘面继续处于行业最优区间[3][18] 盈利预测 - 报告维持此前盈利预测，中国海外发展2026年收入1650亿元，归母净利润120亿元，EPS为1.09元[4] - 2027年收入1626亿元，归母净利润119亿元，EPS为1.09元[4] - 对应当前股价PE分别为10.5倍和10.5倍[4]