报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][50] 报告核心观点 - 多部门于2026年8月28日密集发布楼市一揽子新政，有力有序推进现房销售，覆盖信贷、融资、销售全链条 [1][10] - 现房销售制度将与项目公司制、主办银行制覆盖项目全周期，打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环 [1][12] - 新政短期将对房企现金流及新房供给造成阵痛，中长期将重构房地产信贷制度，加快推动行业转型升级 [1][12] - 现房销售制度未一刀切，具体执行需各地根据实际情况确定，实际推进效果仍需进一步观察 [1][12] - 地产行业基本面仍处在左侧，新房总量机会不大，更多机会来自结构，看好一线+2/3二线+极少量三线城市 [50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在“好房子”政策导向中更加受益 [50] 根据相关目录分别总结 1. 预售变现售，房企商业模式面临大考 - 住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布通知，短期压制土地出让和新房供应以及房企ROE，长期利于商品房品质回归、重塑市场信任 [10] - 央行、金融监管总局印发意见，建立开发贷款主办银行制度，单个房地产项目对应一家主办银行，利于明确风险责任 [11] - 开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年 [11] - 个人住房贷款应通过受托支付方式发放，现房销售受托支付至项目公司资金账户，预售受托支付至预售资金监管账户 [11] - 改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变 [11] - 个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年 [48] 2. 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.6%，领先沪深300指数2.80个百分点，在31个申万一级行业排名第10名 [1][13] - 本周上涨个股共91支，较上周增长57支，下跌股数为16支 [13] - 涨幅居前五的个股为香江控股（28.2%）、海德股份（18.2%）、沙河股份（13.5%）、深物业A（13.1%）、深圳华强（11.0%） [13] - 跌幅前五的个股为万泽股份（-14.2%）、荣安地产（-5.9%）、绵石投资（-5.5%）、陆家嘴（-4.2%）、招商蛇口（-4.0%） [13] - 重点40家A/H房企中上涨19支，涨幅前五为融创中国（20.5%）、我爱我家（18.4%）、佳兆业（11.6%）、新城控股（9.6%）、世联行（8.4%） [13] - 重点40家A/H房企中跌幅前五为正荣地产（-31.4%）、时代中国控股（-16.7%）、世茂集团（-10.6%）、绿景中国地产（-7.8%）、美的置业（-7.1%） [13] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为142.4万平方米，环比提升5.1%，同比下降9.3% [2][21] - 样本一线城市新房成交面积48.2万方，环比+5.9%，同比+23.4% [2][21] - 样本二线城市新房成交面积76.0万方，环比+11.9%，同比-12.7% [2][21] - 样本三线城市新房成交面积18.2万方，环比-17.3%，同比-41.1% [2][21] - 今年累计34周新房成交面积，样本30城共计5318.2万方，同比-16.0% [2][25] - 一线城市累计1656.8万方，同比-1.7%；二线城市累计2654.5万方，同比-10.1%；三线城市累计1006.9万方，同比-40.6% [25] - 一线城市中，北京（-1.9%）、上海（0.5%）、广州（-0.7%）、深圳（-12.0%） [25] 3.2 二手房成交 - 本周15个样本城市二手房成交面积合计190.9万方，环比下降2.2%，同比增长3.1% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积83.5万方，环比+0.7% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积76.4万方，环比-5.3% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积31.0万方，环比-1.8% [3][32] - 今年34周累计成交6958.7万方，同比增长5.8% [3][32] - 一线城市累计2991.2万方，同比+6.3%；二线城市累计2889.0万方，同比+1.7%；三线城市累计1078.5万方，同比+16.6% [32] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（8.24-8.30）共发行房企信用债9只，环比减少5只 [3][41] - 发行规模共计48.3亿元，环比减少75.3亿元 [3][41] - 总偿还量120.09亿元，环比减少72.83亿元 [3][41] - 净融资额为-71.79亿元，环比减少2.47亿元 [3][41] - 主体评级以AA+（51.8%）为主要构成 [41] - 债券类型以一般中期票据（42.0%）为主要构成 [41] - 债券期限以1-3年（55.9%）的债券为主 [41] - 发行利率有所下降，“26重庆渝开MTN001”5年期中期票据利率下降180bp，“26沪开02”5年期公司债利率下降42bp [45] 5. 本周政策回顾 - 金融监管总局、住建部发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，设立“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度 [48] - 证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、收购涉房资产、发行公司债券和ABS、发行REITs等 [48] - 住建部、自然资源部、金融监管总局发布通知，新出让土地项目优先选择现房销售，推行现房销售定金制，推行“交房即交证” [48] - 央行、金融监管总局发布意见，建立主办银行制，延长开发贷款期限，个人住房贷款期限延长至最长40年 [48] - 成都：购买新建商品住房公积金贷款最低首付降至15%，给予一年期20%利息补贴 [49] - 郑州：存量住房公积金贷款首付最低比例由30%调整为20% [49] - 西安：单缴存职工最高贷款额度提高至90万元，双缴存职工提高至120万元 [49] - 长沙县：购买新建商品住房按每套5000元发放补贴，出售旧房再购新房按新房总价1%给予补贴 [49] 6. 投资建议 - 维持行业“增持”评级 [50] - 多元化经营的企业穿越周期能力更强，中国房企多元化存活了商业运营派，龙头为华润置地、华润万象生活，建议首选华润置地 [50] - 偏轻资产运营中，中介首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射 [51] - 物业推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业 [51] - 开发为主的开发商需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻 [51] - 推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产 [51] - 推荐A股滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份 [51]