报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [5][44] 报告核心观点 - 2026年8月28日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进 [5][14][44] - 本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”，未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 [5][44] - 2026年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快 [5][44] 政策端：房地产信贷和销售制度全面改革 - 中国人民银行、国家金融监督管理总局共同发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》 [6][14][15] - 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》 [6][14][15] - 中国证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 [6][14][15] - 金融监管总局配套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持，用以明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度 [6][14][15] - 本次一揽子新政策，宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基础制度上的重大变革，基于过往“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式下诸多弊病，本次新政是一整套系统性改革方案 [14] 市场端：新房单周成交都有所下降，二手房较为稳定 - 销售端：2026年第35周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）173.9万平米，单周同比下降9.6% [7][16][17] - 全国30城新房累计成交面积（网签口径）6288.9万平米，累计同比下降6.5% [7][16][17] - 2026年第35周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）50.3万平米，单周同比增长2.7% [20][21] - 一线城市新房累计成交面积（网签口径）1718.2万平米，累计同比下降0.2% [20][21] - 2026年第35周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）148.5万平米，单周同比增长0.3% [7][23][24] - 全国15城二手房累计成交面积（网签口径）5737.1万平米，累计同比增长1.3% [7][23][24] - 2026年第35周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）41.4万平米，单周同比增长2.2% [28][29] - 一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1490.7万平米，累计同比增长1.3% [28][29] - 投资端：2026年第35周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1639.2万平方米，单周同比下降2% [7][32][33] - 2026年前35周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积70376.6万平方米，累计同比下降11% [7][32][33] - 2026年第35周，全国100大中城市土地成交楼面价为2373.8元/平米，同比下降1% [34][35] - 土地成交总价184.8亿元，同比下降3% [34][35] - 平均溢价率（4周移动平均）为6.6% [34][35] - 8月28日，广州迎来首宗现房销售宅地出让，南沙开建以总价19.07亿元竞得南沙珠江街2026NJY-3地块，折合名义楼面价7980元/平 [38] - 无锡8月28日成交4宗宅地，总价30.74亿元，均底价成交，梁溪区惠山古镇地块楼面价19088元/㎡ [38] - 价格端：2026年第35周，冰山100指数为9746，周环比-0.14%，周同比-9.1% [7][40] 投资建议 - 推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [5][44] - （2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团 [5][44] - （3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [5][44]