报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [8][20] - 目标价52.30港元，基于2026年24倍市盈率 [8][20] 报告核心观点 - 2026年上半年核心利润稳健增长，高额双息派回馈股东 [2][8] - 万象商业持续领航，经营效益稳步攀升 [8] - 万象服务基础盘稳健，大会员价值持续释放 [8] 根据目录分别总结 1. 核心利润稳健增长，高额双息派回馈股东 - 2026年上半年，公司营业收入92.17亿元，同比增长8.1% [12] - 核心净利润22.29亿元，同比增长10.8% [12] - 归母净利润22.39亿元，同比增长10.29% [12] - 整体毛利率提升0.9个百分点至38.0% [12] - 商业航道收入同比提升13.2%至36.99亿元，毛利率达66.9%，同比提升0.8个百分点 [12] - 物业航道收入同比增长3.4%至53.30亿元，毛利率微降0.5个百分点至18.3% [12] - 生态圈业务收入同比大增87.8%至人民币188.1百万元，毛利率下降6.3个百分点至30.9% [12] - 董事会决议派发中期股息每股人民币0.586元及特别中期股息每股人民币0.391元，合计每股派息0.977元，同比增长10.8% [12] - 实现核心净利润100%现金分红 [12] 2. 万象商业持续领航，经营效益稳步攀升 - 2026年上半年，公司旗下购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%，可同比10.2% [15] - 租金收入171亿元，同比增长15.8%，可同比6.6% [15] - NOI Margin同比提升0.7个百分点至68.9% [15] - 平均出租率较2025年末提升0.2个百分点 [15] - 在营购物中心增至138座，其中62座零售额稳居当地市场首位，116座位列当地市场前三 [15][17] - 上半年获取项目12个，其中9个项目落地核心深耕城市，3个项目布局全新拓展城市 [17] - 期末储备优质项目达80个，其中第三方项目43个 [17] 3. 万象服务基础盘稳健，大会员价值持续释放 - 截至2026年6月末，公司在管面积达4.4亿平方米，较2025年末增长3.5% [19] - 合约面积达4.7亿平方米 [19] - 基础物业服务毛利率15.8%，盈利能力持续优化 [19] - 新签合同额同比增长31.7%至10.8亿元，其中医院学校、产业园、场馆三大核心赛道占比65.7% [19] - 成功获取青岛农业大学、北京解放军总医院、北京清河街道城市管理等多个标杆项目 [19] - 大会员总量突破9330万，较2025年末增长12.3% [19] - 积分发放总额同比提升18.6%至7.0亿元，跨业态兑分人数同比提升26.9% [19] 4. 投资建议 - 预测公司2026/27/28年每股收益为人民币1.92/2.10/2.35元 [8][20] - 给予公司2026年24倍市盈率，目标价52.30港元 [8][20] - 可比公司估值表中，华润万象生活2026年预测市盈率为17.85倍 [20]