投资评级 - 华润置地(01109.HK)投资评级为“买入（维持）”[5] 核心观点 - 华润置地盈利质量持续提升，经常性业务核心净利润占比显著提高[5][7] 事件与业绩总结 - 华润置地发布2026年中期业绩，上半年实现综合营业额679亿元，同比-28.5%[7] - 开发销售型业务营业额452.6亿元，同比-39.1%[7] - 归母净利润98.4亿元，同比-17.2%[7] - 核心净利润102亿元，同比+1.6%[7] - 经常性业务核心净利润66.5亿元，同比+10.4%，占核心净利润比重同比+5.3pct至65.5%[7] 开发销售业务 - 上半年合同销售额1165亿元，同比+5.6%，销售规模稳居行业前三[7] - 一线城市销售占比超六成，深圳、上海等6座城市市占率位列当地第一[7] - 截至26H1末，已售未结开发销售型业务营业额（含非并表）2518亿元[7] - 期内以权益地价325亿元获取16宗地块，一、二线城市投资占比达99%[7] - 期末住宅开发土储3923万平米，其中66%位于一、二线城市[7] 经营性不动产业务 - 经营性不动产收租型收入142亿元，同比+17.0%[7] - 核心净利润56亿元，同比+12.7%[7] - 购物中心租金收入124亿元，同比+19.4%[7] - 零售额同比+16.4%（同店同比+10.1%）[7] - 出租率升至98.0%[7] - 期末在营购物中心98个，52个项目零售额排名当地市场第一，87个排名当地市场前三[7] 存量价值与资本运作 - 26H1，成都万象城机构间REIT成功发行[7] - 华润有巢REIT顺利完成上海马桥项目扩募[7] - 积极推进Pre-REITs基金设立，持续畅通保障性租赁住房资本循环[7] - 计划“十五五”期间每年退出约5个购物中心，有效释放存量资产价值[7] 财务与债务状况 - 截至26H1末，净有息负债率41.0%[7] - 有息负债中仅约19%于一年内到期[7] - 加权平均融资成本2.63%，较2025年底下降9bp，维持行业较低水平[7] 盈利预测与估值 - 预计2026-2028年EPS分别为3.25/3.41/3.59元/股[7] - 对应9月3日收盘价的PE为8.05/7.68/7.29倍[7] - 预计2026-2028年营业收入分别为227,289/215,171/212,731百万元，同比增长率分别为-19.2%/-5.3%/-1.1%[6] - 预计2026-2028年归母净利润分别为23,197/24,318/25,633百万元，同比增长率分别为-8.7%/4.8%/5.4%[6] - 预计2026-2028年ROE分别为7.6%/7.6%/7.6%[6]