报告行业投资评级 - 维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式 [3] - 新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立 [3] - 虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长 [3] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周(8.29-9.4)34个重点城市新房合计成交212.3万平米，环比上升7.3% [2][4] - 一二线城市合计成交201.5万平米，环比上升9.6% [4] - 三四线城市合计成交10.8万平米，环比下降22.6% [4] - 9月(9.1-9.4)34城一手房成交同比-6.3%，较8月+1.4pct [2] - 一二线同比-7.7%，三四线同比+16.1%，分别较8月-0.8pct和+36.6pct [2] - 年初累计至今成交0.76亿平米，同比下降8.2% [7] 二手房成交量 - 上周(8.29-9.4)13城二手房合计成交99.7万平米，环比下降1.2% [2][12] - 9月累计成交同比+8%，较8月+8.7pct [2][12] - 年初累计至今成交3968.3万平米，同比上升1.6% [12] 新房库存与去化 - 上周15城合计推盘107万平米，合计成交106万平米，成交推盘比为1.0倍 [2][21] - 最近三个月（26年6月-26年8月）成交推盘比分别为1.2、1.34和1.23倍 [2][21] - 截至上周末（2026/9/4）15城合计住宅可售面积为8149.1万平米，环比+0.01% [2][21] - 3个月移动平均去化月数为19.6个月，环比+0.18个月 [2][21] 行业政策和新闻总结 因城施策 - 四川省发布“十五五”规划，聚焦城市更新、物业提质与数智化转型 [29][30] - 哈尔滨调整“以旧换新”公积金贷款政策，最高贷款额度上浮20% [29][30] - 上海市印发“十五五”规划，提出新增供应商品住房2500万—2800万平方米，新增保障性租赁住房25万—27万套 [33] - 云南省印发“十五五”城市更新行动规划，明确2030年可持续城市更新模式基本形成、2035年建成现代化人民城市两大阶段目标 [33] 土地市场 - 中国海外发展150.2亿元竞得上海普陀真如地块 [29][33] - 中海宏洋9.1亿元（6.5%）竞得金华义乌地块 [29][33] - 保利发展13.8亿元摘得西安幸福林带地块5宗连片地块 [29][33] - 招商蛇口16.5亿元竞得西安团结片区商住地块 [29][33] - 华润置地83.0亿元（17.4%）竞得北京顺义温榆河地块 [29][33] - 越秀地产24.8亿元（15.9%）竞得广州天河区广东电视台地块 [29][33] REITs - 全国首单“科技创新+城市更新”商业不动产REIT在深交所挂牌上市 [29][34] - 新城控股商业不动产REIT获中国证监会注册批复 [3][36] 公司动态总结 地产公司 - 华润置地2026H1归母净利润98.4亿元（-17.2%） [3][36] - 中海宏洋8月合约销售额23.5亿元（+10.1%） [3][36] - 中国海外发展8月合约销售额159.8亿元（-12.8%） [3][36] - 越秀地产8月合同销售金额56.0亿元（+1.7%） [3][36] - 绿城中国8月自投项目销售金额75亿元（-29.2%） [3][36] - 领展房产基金于8月31日至9月4日累计回购公司股份460.1万股，耗资约1.8亿港元 [36][38] 物管及房产经纪公司 - 华润万象生活2026H1归母净利润22.4亿元（+10.3%） [3][39] - 贝壳-W于8月31日至9月3日累计回购公司股份约135.1万股，耗资约800万美元 [39][40] - 绿城服务于8月31日至9月4日累计回购公司股份约372.6万股，耗资约1,572.8万港元 [39][40] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.94%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为0.39%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第18位 [3][42] - 个股涨跌幅前5位：信达地产、珠免集团、*ST皇庭、中新集团、派斯林 [42][43] - 个股涨跌幅后5位：京投发展、香江控股、华远控股、沙河股份、深物业A [42][43] - 当前主流AH房企26/27PE均值分别为63/47倍 [3][45] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌1.4%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为-0.08%，板块表现弱于大市 [3][46] - 个股涨跌幅前5位：卓越商企服务、烨星集团、中奥到家、永升服务、招商积余 [46][51] - 个股涨跌幅后5位：浦江中国、荣万家、星悦康旅、宝龙商业、合景悠活 [46][51] - 物管26/27PE均值分别14.2/13倍 [3][50] 投资分析意见 - 供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级 [3] - 推荐优质房企：建发国际、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、保利置业、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [3]