报告行业投资评级 - 维持“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 供给深度出清塑造新格局，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式 [3] - 新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立 [3] - 房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长 [3] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [3] 投资端：投资同比保持低位，开竣工同比降幅均扩大 - 2026年1-8月累计，全国房地产开发投资47,979亿元，同比-19.9%，较前值-0.7pct [1][4] - 8月单月投资同比-25.5%，较前值+1.9pct [1][4] - 住宅投资37,017亿元，同比-19.7%，占房地产开发投资的比重为77.2% [4] - 分区域看，东部地区同比-20.5%，中部地区同比-20.8%，西部地区同比-16.3%，东北地区同比-29.6% [4] - 新开工面积累计同比-24.8%，较前值-0.8pct；8月单月同比-30.9%，较前值-3.1pct [1][21] - 施工面积累计同比-12.8%，较前值-0.1pct [1][21] - 竣工面积累计同比-23.7%，较前值-0.5pct；8月单月同比-28.4%，较前值-9.9pct [1][21] - 考虑到828现房新政影响，调整2026年预测为：开工-23.0%（原先-16.8%）、竣工-21.0%（原先-14.6%），投资-20.0%（原先-12.6%） [1][23] - 行业投资端依然较弱，短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难，导致后续投资仍将处于偏弱状态，修复节奏将显著慢于以往周期 [1][23] 销售端：新房销售降、二手房增，一二手合计成交微降 - 2026年1-8月累计，商品房销售面积5.0亿平方米，同比-12.1%，较前值-0.3pct [24][25] - 8月单月销售面积同比-14.8%，较前值-1.4pct，环比下降0.5% [24] - 商品房销售额4.7万亿元，同比-13.0%，较前值+0.1pct [24] - 8月单月销售额4,752亿元，同比-12.1%，较前值-3.2pct [24] - 住宅销售面积4.2亿平米，同比-13.0%，较前值-0.3pct [25] - 二手房交易网签面积5.5亿平米，同比+10.6% [25] - 一二手房合计成交10.5亿平米，同比微降1.5% [25] - 二手房渗透率达52.4% [25] - 分区域销售面积累计增速：东部-11.6%、中部-12.2%、西部-11.8%、东北部-20.6% [29] - 商品房销售均价9,517元/平米，同比-1.0%，较前值+0.5pct [32] - 8月单月销售均价同比+3.2%，较前值-2pct [32] - 住宅销售均价10,066元/平米，同比-0.1% [32] - 8月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比-1.1%，较7月末减少562万平方米，其中住宅待售面积减少473万平方米 [32] - 考虑到828现房新政影响，调整2026年预测为：销面-12.4%（原先-7.6%）、销金-13.3%（原先-9.4%），房价-1.0%（原先-2.0%） [35] - 销售端处于筑底阶段，总量仍偏弱，但结构有弹性 [35] 资金端：资金来源同比降幅扩大，融资资金和销售回款均走弱 - 2026年1-8月累计，房地产开发企业合计资金来源5.1万亿元，同比-21.0%，较前值-0.7pct [36] - 8月单月同比-26.7%，较前值-5.7pct [36] - 国内贷款同比-33.3%，较前值-1.2pct [36] - 自筹资金同比-20.0%，较前值-1.5pct [36] - 定金及预收款同比-14.8%，较前值-0.4pct [36] - 个人按揭贷款同比-22.4%，较前值+1.1pct [36] - 8月单月国内贷款同比-44%，较7月下降8.3pct [36] - 8月单月自筹资金同比-31.1%，较7月上升1.3pct [36] - 8月单月定金及预收款同比-18.1%，较7月下降14pct [36] - 8月单月个人按揭贷款同比-13.0%，较7月上升1.4pct [36] - 后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，投资、销售和资金三大因素之间形成互相制约关系，推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩 [39] 投资分析意见 - 推荐优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、保利置业、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] - 推荐商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [3]