行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市（维持）” [2] 核心观点 - “8.28新政”影响逐步消化，市场对房企规模收缩、回款放缓等定价已相对充分，叠加优质个股市值及持仓处于低位，若后续各地落地细则及潜在对冲政策好于预期，不排除股价有所反弹 [3] - 全面步入存量房时代，1-8月全国二手房网签面积5.5亿平，同比增长10.6%，超过新房成交（5亿平） [3] - 前8月投资、新开工同比降19.9%和24.8%，新增供应持续收缩 [3] - 短期新房供需格局有望优化，利于行业量价趋稳 [3] - 商品住房销售制度完善及配套政策出台，短期或影响新房供应及项目周转，但利于存量在售新房去化 [3] - 现房销售模式下，新房无交付担忧、品质优势突出，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升 [3] - 短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流 [3] 投资建议 - 看好资金、运营及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [3] - 推荐优质经纪公司贝壳 [3] 重点个股情况 - 华润置地：开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益；2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年9月18日股息率4.7%；2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列；2026-2030年年均开店4-8个 [5] - 建发国际集团：2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元；2025年毛利率延续企稳回升；2022-2025年分红稳定在20亿以上，截至2026年9月18日最新股息率7.1%；2025年拿地排名前6 [5] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2026年9月18日仅0.3倍PB，股息率3.9%，2026年以来涨3.6%；26H1末在手货值86%位于一线及强二线 [5] - 绿城中国：品质标杆，受益“好房子”止跌回稳；2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻；市值（截至2026年9月18日）/2025年销售额比为10%，截至2026年9月18日PB 0.37倍，2026年跌31.2% [5] 政策环境监测 - 2026年9月18日，住建部介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况 [7] 市场运行监测 - 成交：9.12-9.18重点50城新房成交1.3万套，环比升7.4%；重点20城二手房成交1.9万套，环比升8.5% [8] - 9月（截至18日）重点50城新房月日均成交同比降25.1%，环比降5.8%；重点20城二手房月日均成交同比升5.2%，环比升10.9% [8] - 库存：截至2026年9月18日，16城取证库存8398万平，环比升1.9%，去化周期18.8个月 [11] 资本市场监测 - 本周申万房地产板块涨3.26%，跑赢沪深300（-0.06%） [12] - 当前地产板块PE（TTM）16.6倍，高于沪深300的13.4倍，估值处于近五年56.1%分位 [12] - 本周内房股指数跌0.26%，主流港资房企多数下跌 [18] 重点公司对比 - 绿城中国：最新市值127亿元，2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值465%，2025年权益销售金额1040亿元，拿地金额/销售额57% [23] - 中国金茂：最新市值143亿元，2025年权益拿地金额339亿元，拿地金额/市值237%，2025年权益销售金额783亿元，拿地金额/销售额43% [23] - 越秀地产：最新市值111亿元，2025年权益拿地金额206亿元，拿地金额/市值186%，2025年权益销售金额649亿元，拿地金额/销售额32% [23] - 建发国际集团：最新市值243亿元，2025年权益拿地金额411亿元，拿地金额/市值169%，2025年权益销售金额909亿元，拿地金额/销售额45% [23] - 滨江集团：最新市值256亿元，2025年权益拿地金额391亿元，拿地金额/市值153%，2025年权益销售金额477亿元，拿地金额/销售额82% [23] - 华发股份：最新市值68亿元，2025年权益拿地金额69亿元，拿地金额/市值101%，2025年权益销售金额503亿元，拿地金额/销售额14% [23] - 保利发展：最新市值637亿元，2025年权益拿地金额619亿元，拿地金额/市值97%，2025年权益销售金额2000亿元，拿地金额/销售额31% [23] - 招商蛇口：最新市值637亿元，2025年权益拿地金额421亿元，拿地金额/市值66%，2025年权益销售金额1323亿元，拿地金额/销售额32% [23] - 中国海外发展：最新市值1149亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值61%，2025年权益销售金额2311亿元，拿地金额/销售额31% [23] - 华润置地：最新市值1758亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值22%，2025年权益销售金额1593亿元，拿地金额/销售额24% [23] - 万科A：最新市值396亿元，2025年权益拿地金额40亿元，拿地金额/市值10%，2025年权益销售金额870亿元，拿地金额/销售额5% [23] - 龙湖集团：最新市值347亿元，2025年权益拿地金额34亿元，拿地金额/市值10%，2025年权益销售金额438亿元，拿地金额/销售额8% [23] - 金地集团：最新市值102亿元，2025年权益拿地金额4亿元，拿地金额/市值4%，2025年权益销售金额186亿元，拿地金额/销售额2% [23]