行业投资评级 - 长江证券对房地产行业投资评级为“看好丨维持”[11] 核心观点 - 行业累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征[4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法[4] - 销售制度改革短期对房企周转形成一定压制，但利好中期格局优化[4] - 当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，短期政策对板块股价的冲击相对可控[4] - 中期维度，重视具备融资优势、轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管[4] 市场表现 - 本周长江房地产指数+3.33%，相对沪深300的超额收益为+3.39%，行业排名相对靠前（4/32）[5] - 年初至今长江房地产指数-14.43%，相对沪深300的超额收益为-11.79%，行业排名相对靠后（23/32）[5] - 本周板块表现略好，开发类标的以上涨为主，物管类和收租类有涨有跌[5] 政策动态 - 国新办定调房地产市场出现“两个转变”：一是房地产市场供求关系发生重大变化；二是房地产进入存量时代[6] - 二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代[6] - “十五五”时期将推动住房公积金管理服务提质增效，包括数字赋能、简化提取手续、缩短贷款办理时限、推行缴存记录全国互认互信等[6] - 常州增加提取住房公积金支付物业费和装修自住住房两种使用情形，物业费同一套住房每年提取总额不超过3000元，装修提取总额不超过10万元[18] 销售数据 - 近期样本城市旺季特征显现，二手表现更好[7] - 37城新房成交面积四周滚动同比-8.9%，较上周-0.2pct[7] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.4%，较上周+2.2pct[7] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-13.8%，17城二手房成交面积累计同比+4.3%[7] - 9月截至18号，37城新房成交面积当月同比-6.6%，17城二手成交面积当月同比+7.5%[7] - 12城新房及二手合计成交面积同比+2.9%[7] - 近期20城二手实时成交套数同比维持相对较高涨幅[7] 土地市场分析（销售新规后） - “8.28新政”对房企资金周转、现金回笼与IRR带来较大挑战，房企拿地相对审慎[2][8] - 新政后三周土地市场整体较为平淡，核心城市土拍有所分化[2][8] - 近三周土拍仍有较高溢价率的地块主要特征：核心区位、稀缺供给、低密、房企区域深耕[2][8] - 典型高溢价案例：中海以125%溢价率获取深圳福田香蜜湖街道地块、中海以40%溢价率获取西安曲江新区地块[8] - 华润在北京顺义后沙峪板块以17%溢价率获取相邻地块，星狮与国贸以16%溢价率获取上海松江泗泾镇容积率1.2的低密宅地[8] - 近三周绝大多数地块最终零溢价率出让，北京朝阳区将台地块暂停出让，反映房企观望态度[8] - 当前成交地块仍多为新政前公告地块，房企将高度关注新政后新公告地块的现房销售比例、土地款支付节奏等细节[2][8] - 整体来看，房企对于投资拿地会更为聚焦与审慎，核心区位、区域深耕、低密、土地分期、底价调整等为核心关键词[2][8]