投资评级 - 报告对华润置地维持买入评级 [1] - 最新收盘价为28.64港元 [1] - 预计2026/2027/2028年PE分别为7.19X/6.82X/6.47X [12] 核心观点 - 2026年上半年报告研究的具体公司实现营业收入678.7亿元，同比下降28.5% [5] - 2026年上半年归母净利润98.4亿元，同比下降17.2% [5] - 2026年上半年实现核心净利润101.6亿元，同比增长1.6% [6] - 销售毛利率为25.4%，较25年同期增长1.4个百分点 [6] - 报告研究的具体公司营收小幅下降，核心净利润超百亿，经常性业务稳健增长 [1][6] - 土地储备充裕，结构持续优化，融资成本降低 [12] - 预计报告研究的具体公司2026/2027/2028年归母净利润为244.12/257.15/271.11亿元 [12] 营收与利润表现 - 2026年上半年报告研究的具体公司实现营收678.7亿元，同比下降28.5% [6] - 三大主要业务开发销售型业务、经营性不动产收租型业务和轻资产管理收费型业务收入分别为452.6/141.6/84.5亿元 [6] - 三大业务营收占比分别为66.7%/20.9%/12.4% [6] - 2026年上半年实现核心净利润101.6亿元，同比增长1.6% [6] - 归母净利润98.4亿元，同比下降17.2% [6] - 销售毛利率为25.4%，较25年同期增长1.4个百分点 [6] 开发销售型业务 - 开发销售型业务作为报告研究的具体公司业绩贡献基本盘 [7] - 2026年上半年实现签约销售金额1165.0亿元，同比增长5.6% [7] - 签约规模保持行业前三 [7] - 签约销售面积316万平米，同比减少23.2% [7] - 在6座城市市占率位列当地第一，在15个城市市占率排名前三 [7] - 2026年上半年开发销售业务结算收入452.6亿元，同比下降39.1% [7] - 结算面积198万平米，同比减少38.3% [7] 投资规模与土储结构 - 报告研究的具体公司上半年内获取16宗优质土地 [8] - 新增总计容建筑面积284万平方米 [8] - 总地价341亿元，权益地价324.9亿元 [8] - 投资强度位列行业第二 [8] - 一二线城市投资占比99%，土储结构持续优化 [8] - 截至2026年上半年末，报告研究的具体公司总土储面积4712万平方米 [8] 经常性业务 - 2026年上半年报告研究的具体公司经常性业务收入合计为226.1亿元，同比增长9.9% [9] - 经常性业务占总营业额33.3% [9] - 实现核心净利润66.5亿元，同比增长10.4% [9] - 经营性不动产收租型业务实现营业收入141.6亿元，同比增长17.0% [9] - 购物中心实现营业额124.4亿元，同比增长19.4% [9] - 出租率98.0%，同比增加0.7个百分点 [9] - 在营购物中心数量维持98座 [9] - 轻资产业务方面，万象生活实现营业额92.2亿元，同比增长8.1% [9] - 万象生活核心净利润增长10.8%至22.3亿元 [9] 财务融资 - 截至2026年上半年末，报告研究的具体公司综合借贷额为2711.8亿元 [10] - 净有息负债率41.0% [10] - 2026年上半年报告研究的具体公司在境内公开市场获取融资115亿元 [10] - 票面利率介于1.55%至2.00%区间 [10] - 2026年上半年末加权平均债务融资成本为2.63%，较2025年底下降9BP [11] - 融资成本维持行业最低水平 [11] 盈利预测与财务指标 - 预计2026年营业收入2368.75亿元，同比下降15.83% [12] - 预计2027年营业收入2305.78亿元，同比下降2.66% [12] - 预计2028年营业收入2327.90亿元，同比增长0.96% [12] - 预计2026年归母净利润244.12亿元，同比下降3.96% [12] - 预计2027年归母净利润257.15亿元，同比增长5.34% [12] - 预计2028年归母净利润271.11亿元，同比增长5.43% [12] - 预计2026/2027/2028年摊薄每股收益分别为3.42/3.61/3.80元 [12] - 预计2026/2027/2028年市盈率分别为7.19X/6.82X/6.47X [12] - 预计2026/2027/2028年毛利率分别为21.40%/22.60%/23.00% [14] - 预计2026/2027/2028年销售净利率分别为10.31%/11.15%/11.65% [14] - 预计2026/2027/2028年ROE分别为7.98%/7.96%/7.95% [14] - 预计2026/2027/2028年资产负债率分别为59.74%/58.93%/57.45% [14] - 预计2026/2027/2028年净负债比率分别为33.00%/26.24%/25.27% [14] - 预计2026/2027/2028年流动比率分别为1.77/1.86/1.98 [14] - 预计2026/2027/2028年速动比率分别为0.73/0.85/0.92 [14] - 预计2026/2027/2028年P/B分别为0.57/0.54/0.51 [14] - 预计2026/2027/2028年EV/EBITDA分别为5.92/5.21/5.06 [14]