核心观点 - 京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，维持房地产行业"看好"评级 [3][9] - 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业+服务业模式 [9] - 新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系 [9] - 国常会明确研究出台稳地产政策，后续需求端政策值得期待，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立 [9] - 虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现 [9] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [9] - 传媒行业优质供给仍是核心变量，关注重点影片催化 [11] - 2026年电影市场整体承压，但剔除去年超级爆款高基数后，常态化需求仍具韧性 [12] - 当前并非需求消失，而是从"档期红利"转向"优质供给驱动"，观众决策更加谨慎，内容质量、题材差异化和口碑成为核心变量 [12] 房地产行业：京沪现房新政细则点评 - 事件一：新华社9月28日，李强主持召开国务院常务会议，会议指出推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措，谋划更多带动性强的工作抓手，完善相关配套措施，鼓励有条件的地方先行先试 [9] - 事件二：9月28日，上海市四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施 [9] - 事件三：9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门关于发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见 [9] - 新老划断温和过渡：预售制度上，京沪828前已拿地项目、不论取工规证与否，均可按老规预售，828后拿地项目按新规预售，同时上海明确828前公告土地出让、828后拿地也可按老规预售 [9] - 按揭信贷上：按828取预售证节点划断，828前封顶按揭、828后竣备按揭 [9] - 支持土地款分期：京沪均支持土地款分期首月50%，余款2年内付清，有效减轻现金流压力 [9] - 定金：京沪可分别按不超总房价款的1%、3%收取定金 [9] - 融资方面，上海指出支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资 [9] - 本次京沪细化现房销售细则，在新老划断上边际放松、同时土地款分期节奏友好（其中上海细则略宽松于北京），有效对冲828政策对房企项目IRR的下滑 [9] - 北京和上海作为核心城市确定了后续城市执行细则的下限，预计后续二三线城市的现房销售细则将有更多因城施策的灵活空间、值得期待 [9] - 3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月中央层面政治局会议同样强调"稳定房地产市场"，8月地方层面北京和上海再次接力楼市放松（北京五环内限购放松+提升公积金贷款额度、上海外环外二套首付比下降+外环外购房补贴）[9] - 9月中央层面国常会明确指明研究出台稳定房地产市场政策、并继续研究储备提振内需的政策举措，进一步表明中央和地方政府对于房地产市场需求端的支持态度，也预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出 [9] - 后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、按揭贷款贴息、核心城市限购放松、交易税费优化等 [9] - 推荐优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展 [3][9] - 推荐二手房中介：贝壳-W，我爱我家 [3][9] - 推荐商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设 [3][9] - 推荐物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [3][9] 传媒行业：电影国庆档前瞻 - 根据猫眼专业版，截至9月28日已有超10部影片定档，想看累计TOP5依次为《生化危机：爆发夜》《神探之痕迹》《什么意思夫妇》《小猪佩奇·完美假期》《重生2》[12] - 《神探之痕迹》由陈思诚编剧执导，张译、马丽等主演，取材真实刑侦故事，主创及犯罪类型基础较强 [12] - 《什么意思夫妇》定位家庭喜剧，契合合家欢场景 [12] - 《小猪佩奇·完美假期》为IP首部三维动画电影，重点承接亲子需求 [12] - 《重生2》延续犯罪动作IP [12] - 根据猫眼专业版，上半年全国票房174亿元、观影人次4.2亿，同比分别下降41%、34%，主要受2025年同期《哪吒之魔童闹海》154亿元高基数影响 [12] - 暑期档票房125亿元、观影人次3.4亿，同比分别增长4%、6% [12] - 供给端看，今年缺少单一现象级影片，但中头部供给更丰富，上半年《飞驰人生3》44亿元居首 [12] - 暑期档前四名《功夫女足》《欢迎来龙餐馆》《八仙！》《蜘蛛侠：崭新之日》均超15亿元，多片接力支撑大盘 [12] - 需求侧看，更重内容、更重性价比，春节档平均票价47.8元、同比下降6% [12] - 暑期档平均票价进一步降至36.7元，为2022年以来最低，且观影人次增速高于票房增速 [12] - 重点标的猫眼娱乐：《神探之痕迹》《重生2》《什么意思夫妇》主控发行、出品，《小猪佩奇·完美假期》参与出品，国庆档项目覆盖较广，兼具内容投资、发行和票务平台能力 [12] - 重点标的阅文集团：《神探之痕迹》旗下新丽传媒参与出品，关注头部项目对影视业务的业绩弹性 [12] - 重点标的 光线传媒：《活色生香》主投、发行，项目参与深度较高，关注真人电影内容兑现 [12] - 重点标的华策影视：《小猪佩奇·完美假期》主控、出品，关注成熟国际IP本土化开发及动画电影业务拓展 [12] - 重点标的中国电影：《小猪佩奇·完美假期》《神探之痕迹》《什么意思夫妇》参与出品，短期受益国庆档多项目参与，中期核心看2027年春节档《流浪地球3》这一头部IP释放，同时公司在发行、进口片及院线等环节具备全产业链布局 [12] - 关注儒意电影、中国儒意、横店影视 [12] 市场行情数据 - 上证指数收盘3824点，1日涨跌-1.67%，5日涨跌-3.25%，1月涨跌-3.2% [1] - 深证综指收盘2400点，1日涨跌-3.07%，5日涨跌-5.88%，1月涨跌-5.46% [1] - 风格指数方面，大盘指数昨日-2.57%，近1个月-6.09%，近6个月-7.26% [1] - 中盘指数昨日-3.15%，近1个月-7.15%，近6个月-2.37% [1] - 小盘指数昨日-3.23%，近1个月-4.74%，近6个月-6.12% [1] - 涨幅居前行业：商用车昨日3.34%，近1个月-1.37%，近6个月-26.89% [1] - 养殖业昨日2.03%，近1个月-0.3%，近6个月-8.76% [1] - 非白酒昨日1.73%，近1个月7.53%，近6个月-6.81% [1] - 小家电Ⅱ昨日1.15%，近1个月-2.39%，近6个月-10.51% [1] - 炼化及贸易昨日0.99%，近1个月-4.77%，近6个月-2.77% [1] - 跌幅居前行业：非金属材料昨日-8.34%，近1个月-11.8%，近6个月7.7% [1] - Ⅱ通信设备昨日-8.21%，近1个月-4.79%，近6个月22.2% [1] - 玻璃玻纤昨日-6.93%，近1个月-4.3%，近6个月36.47% [1] - 元件Ⅱ昨日-6.8%，近1个月-3.3%，近6个月54.87% [1] - 贵金属昨日-6.12%，近1个月-22.71%，近6个月-19.46% [1]