核心观点 - 京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，维持房地产行业"看好"评级 [3][9] - 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业+服务业模式 [9] - 新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑 [9] - 传媒行业优质供给仍是核心变量，当前并非需求消失，而是从"档期红利"转向"优质供给驱动"，观众决策更加谨慎，内容质量、题材差异化和口碑成为核心变量 [12] 房地产行业 事件 - 9月28日国务院常务会议指出，推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措，鼓励有条件的地方先行先试 [9] - 9月28日上海市四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施 [9] - 9月24日北京市住房和城乡建设委员会等4部门发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见 [9] 京沪现房新政细则点评 - 新老划断温和过渡：京沪828前已拿地项目、不论取工规证与否，均可按老规预售，828后拿地项目按新规预售，同时上海明确828前公告土地出让、828后拿地也可按老规预售 [9] - 按揭信贷上：按828取预售证节点划断，828前封顶按揭、828后竣备按揭 [9] - 支持土地款分期：京沪均支持土地款分期首月50%，余款2年内付清，有效减轻现金流压力 [9] - 定金：京沪可分别按不超总房价款的1%、3%收取定金 [9] - 融资方面，上海指出支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资 [9] - 本次京沪细化现房销售细则，在新老划断上边际放松、同时土地款分期节奏友好（其中上海细则略宽松于北京），有效对冲828政策对房企项目IRR的下滑 [9] - 北京和上海作为核心城市确定了后续城市执行细则的下限，预计后续二三线城市的现房销售细则将有更多因城施策的灵活空间 [9] 国常会稳地产政策 - 3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月中央层面政治局会议同样强调"稳定房地产市场" [9] - 8月地方层面北京和上海再次接力楼市放松（北京五环内限购放松+提升公积金贷款额度、上海外环外二套首付比下降+外环外购房补贴）[9] - 9月中央层面国常会明确指明研究出台稳定房地产市场政策、并继续研究储备提振内需的政策举措 [9] - 预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出，后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、按揭贷款贴息、核心城市限购放松、交易税费优化等 [9] 投资分析意见 - 现房销售制度将推动新房供给显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行，需求仍有较强支撑，推动改善供需关系 [9] - 国常会明确研究出台稳地产政策，后续需求端政策值得期待，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立 [9] - 虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现 [9] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [9] - 推荐优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展 [3][9] - 推荐二手房中介：贝壳-W，我爱我家 [3][9] - 推荐商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设 [3][9] - 推荐物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [3][9] 传媒行业 国庆档重点影片 - 根据猫眼专业版，截至9月28日已有超10部影片定档，想看累计TOP5依次为《生化危机：爆发夜》《神探之痕迹》《什么意思夫妇》《小猪佩奇·完美假期》《重生2》[12] - 《神探之痕迹》由陈思诚编剧执导，张译、马丽等主演，取材真实刑侦故事，主创及犯罪类型基础较强 [12] - 《什么意思夫妇》定位家庭喜剧，契合合家欢场景 [12] - 《小猪佩奇·完美假期》为IP首部三维动画电影，重点承接亲子需求 [12] - 《重生2》延续犯罪动作IP [12] 2026年电影市场整体情况 - 上半年全国票房174亿元、观影人次4.2亿，同比分别下降41%、34%，主要受2025年同期《哪吒之魔童闹海》154亿元高基数影响 [12] - 暑期档票房125亿元、观影人次3.4亿，同比分别增长4%、6% [12] - 供给端看，今年缺少单一现象级影片，但中头部供给更丰富，上半年《飞驰人生3》44亿元居首 [12] - 暑期档前四名《功夫女足》《欢迎来龙餐馆》《八仙！》《蜘蛛侠：崭新之日》均超15亿元，多片接力支撑大盘 [12] - 需求侧看，更重内容、更重性价比，春节档平均票价47.8元、同比下降6% [12] - 暑期档平均票价进一步降至36.7元，为2022年以来最低，且观影人次增速高于票房增速 [12] 重点标的 - 猫眼娱乐（《神探之痕迹》《重生2》《什么意思夫妇》主控发行、出品，《小猪佩奇·完美假期》参与出品），国庆档项目覆盖较广，兼具内容投资、发行和票务平台能力 [12] - 阅文集团（《神探之痕迹》旗下新丽传媒参与出品），关注头部项目对影视业务的业绩弹性 [12] - 光线传媒（《活色生香》主投、发行），项目参与深度较高，关注真人电影内容兑现 [12] - 华策影视（《小猪佩奇·完美假期》主控、出品），关注成熟国际IP本土化开发及动画电影业务拓展 [12] - 中国电影（《小猪佩奇·完美假期》《神探之痕迹》《什么意思夫妇》参与出品），短期受益国庆档多项目参与，中期核心看2027年春节档《流浪地球3》这一头部IP释放，同时公司在发行、进口片及院线等环节具备全产业链布局 [12] - 关注儒意电影、中国儒意、横店影视 [12] 市场行情数据 - 上证指数收盘3824点，1日涨跌-1.67%，5日涨跌-3.25%，1月涨跌-3.2% [1] - 深证综指收盘2400点，1日涨跌-3.07%，5日涨跌-5.88%，1月涨跌-5.46% [1] - 大盘指数昨日涨跌-2.57%，近1个月-6.09%，近6个月-7.26% [1] - 中盘指数昨日涨跌-3.15%，近1个月-7.15%，近6个月-2.37% [1] - 小盘指数昨日涨跌-3.23%，近1个月-4.74%，近6个月-6.12% [1] - 涨幅居前行业：商用车昨日涨3.34%，养殖业涨2.03%，非白酒涨1.73%，小家电Ⅱ涨1.15%，炼化及贸易涨0.99% [1] - 跌幅居前行业：非金属材料昨日跌8.34%，通信设备Ⅱ跌8.21%，玻璃玻纤跌6.93%，元件Ⅱ跌6.8%，贵金属跌6.12% [1]