报告行业投资评级 本报告未明确披露公募REITs行业的对应投资评级内容 报告核心观点 - 2026年9月我国公募REITs二级市场价格较上月进一步下跌 月末呈现一定反弹迹象 多只REITs产品处于待上市状态[1] 分目录内容总结 1 一级市场 1.1 已上市项目 - 截至2026年9月30日 我国公募REITs产品数量达89只 合计发行规模达2416.15亿元 不含扩募[11] - 底层资产类型维度 交通基础设施类发行规模最大 共发行759.26亿元 园区基础设施类REITs发行规模次之 为329.33亿元[11] - 2026年9月1日-2026年9月30日期间 创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市 发行规模为28.31亿元[11] - 全部89只已上市REITs均按发行日期排序 覆盖园区基础设施 交通基础设施 仓储物流 生态环保 保障性租赁住房 能源基础设施 消费基础设施 水利设施 市政设施 新型基础设施 商业不动产等多类底层资产 各产品分别明确标注上市日期 募集份额 发行价格等信息[12][13] 1.2 待上市项目 - 截至2026年9月30日 共有54只REITs处于待上市状态 其中50只为首发REITs 另外4只为待扩募REITs[14] - 2026年9月共有27只REITs产品的项目状态得到更新[15] - 待上市REITs覆盖商业不动产 能源基础设施 保障性租赁住房 消费基础设施 仓储物流 水利设施 园区基础设施 交通基础设施等多类资产类型 项目状态包含已申报 已受理 通过 已反馈 已问询等不同阶段 各产品均标注对应更新日期[16][17] 2 二级市场表现 2.1 价格走势 2.1.1 大类资产层面 - 中证REITs收盘指数收于699.34 本月回报率为-1.05% 中证REITs全收益指数收于949.12 本月回报率为-0.29% 加权REITs指数本月回报率为-0.92%[17] - 同期其他主流大类资产回报率分别为 原油11.15% 美股1.86% 纯债0.13% 可转债-5.24% A股-5.38% 黄金-6.52% 回报率由高至低排序为 原油>美股>纯债>REITs>可转债>A 股>黄金[18] 2.1.2 底层资产层面 - 产权类REITs和特许经营权类REITs价格走势分化 产权类REITs回报率为-1.5% 特许经营权类REITs回报率为0.19%[23] - 各类底层资产REITs涨跌互现 新型基础设施类REITs涨幅最大 回报率表现前三的底层资产类别为新型基础设施类 水利设施类和消费基础设施类 回报率分别达5.65% 1.49%和0.89%[26] 2.1.3 单只REIT层面 - 本月共有31只REITs上涨 58只REITs下跌[29] - 涨幅排名前三的REIT分别是工银蒙能清洁能源REIT 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT 涨幅分别为10.28% 7.33%和4.77%[29] - 跌幅排名前三的REIT分别为易方达广开产园REIT 华夏和达高科REIT和建信中关村REIT 跌幅分别为12.66% 11.77%和9.98%[29] - 年化波动率排名前三的REIT分别是创金合信北京国资公司REIT 建信中关村REIT和中金亦庄产业园REIT 年化波动率分别为46.1% 25.03%和21.76%[29] - 全市场89只REITs均完整披露本月回报 上月回报 今年以来回报 年化波动率等相关交易数据[30] 2.2 成交规模及换手率 2.2.1 底层资产层面 - 本月公募REITs成交规模较上月有所下降 截至9月30日 已上市89只REITs月内总成交额为73.6亿元 月内区间日均换手率均值为0.33%[31] - 成交额维度 月内成交额前三的REITs类别是园区基础设施类 消费基础设施类 交通基础设施类 成交额分别为13.6亿元 12.3亿元 12.1亿元[32] - 换手率维度 月内区间日均换手率前三的REITs类别分别是新型基础设施类 生态环保类 仓储物流类 分别为0.61% 0.41% 0.39%[32] 2.2.2 单只REIT层面 - 月内成交量前三的REIT是建信中关村REIT 中金普洛斯REIT 中航易商仓储物流REIT 分别为1.24亿份 1.13亿份 0.90亿份[35] - 月内成交额前三的REIT是南方润泽科技数据中心REIT 平安广州广河REIT 中金普洛斯REIT 分别为3.05亿元 2.70亿元 2.63亿元[35] - 月内换手率前三的REIT是中信建投沈阳国际软件园REIT 创金合信北京国资公司REIT 中航易商仓储物流REIT 分别为27.1% 23.03% 18.64%[35] 2.3 主力净流入及大宗交易情况 2.3.1 主力净流入情况 - 本月主力净流出总额7333万元 市场交易热情较上月有所下降[38] - 底层资产类别维度 本月主力净流入额前三的底层资产类型是商业不动产类 水利设施类 生态环保类 净流入额分别为3202万元 306万元 250万元[39] - 单只REIT维度 本月主力净流入额前三的REIT是创金合信北京国资公司REIT 中航易商仓储物流REIT 东方红隧道股份高速公路REIT 净流入额分别为3085万元 1673万元 887万元 连续流入天数分别为+2天 -2天 +1天[39] 2.3.2 大宗交易情况 - 本月大宗交易总额为3.0亿元 环比上月有所下降 月内共有12个交易日产生大宗交易 2026年9月15日大宗交易成交额为月内单日最高 达9742万元[41] - 单只REIT维度 月内大宗交易成交额前三的是中金唯品会奥莱REIT 华夏中国交建REIT 中金唯品会商业REIT 成交额分别为5383万元 4965万元 4332万元 对应平均折溢价率分别为-1.35% +0.55% -0.34%[41] 3 相关政策 - 2026年9月 中国人民银行 金融监管总局 中国证监会 国家发展改革委 工业和信息化部 财政部 商务部 文化和旅游部等八部门印发《关于金融支持服务业扩能提质的指导意见》 明确提出用好资产证券化工具和基础设施领域 商业不动产投资信托基金等工具 盘活现代物流 文旅康养等现金流稳定的服务业存量资产[46] - 同月 中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 提出鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券 不动产资产支持证券 支持依托符合条件的租赁住房 城市更新等项目发行不动产投资信托基金或作为REITs扩募资产 稳慎推进商业不动产REITs发展[46][48]