1 报告行业投资评级 本报告未明确披露公募REITs行业的对应投资评级表述 2 报告核心观点 - 9月公募REITs市场缩量微跌 下半月走势企稳 整体表现强于沪深300收益与中证红利全收益指数[3] - 截至9月30日 产权类REITs平均派息率(TTM)为5.18% 经营权类为9.52% 二者均处于历史90%分位以上 产权类派息率较10年期国债到期收益率息差为350bp 较中证红利息差为90bp 估值具备较高吸引力[3] - 9月公募REITs发行节奏密集 项目认购热度分化明显 仅保租房/公用事业类项目网下认购倍数超百倍 其余项目认购热度偏低[3] - 建议10月重点关注基本面有改善预期或表现稳健的REITs标的 等待三季报披露后挖掘配置机会[3] 3 分目录内容总结 3.1 9月公募REITs行情回顾 - 中证REITs全收益9月全月收跌0.3% 10年期国债到期收益率持续走低 最新已降至1.68%[8] - 9月REITs市场交投情绪偏弱 下半月走势企稳 日均交易额3.42亿元 环比-25% 日均换手率-0.09pcts至0.27%[3] - 9月大宗交易额3.01亿元 环比-62% 为年内新低 平均溢价率小幅提高至-0.96%[3][26] - 板块表现分化显著 IDC板块指数领涨+5.2% 保租房/公用事业指数分别微涨0.3%、0.1% 交通指数收平 产业园指数领跌-5.2% 商业不动产、仓储物流指数分别跌2.1%、2.0% 消费、能源指数分别跌1.0%、0.7%[13] - 9月REITs个券涨跌数量占比分别为35%、65% IDC/公用事业/保租房有半数以上个券收涨 产业园/仓储有8成及以上个券下跌 商业不动产全部收跌[18] - 个券层面 工银蒙能清洁能源REIT领涨+10.28% 南方万国数据中心REIT+7.33%、南方润泽数据中心REIT+4.77%涨幅次之 易方达广开产园REIT领跌-12.66% 华夏和达高科REIT跌幅次之-11.77%[3][18] - 分板块日均换手率数据 9月产业园0.36% 消费0.28% 能源0.20% 交通0.17% 仓储物流0.35% 保租房0.21% 公用事业0.34% IDC0.60% 商业不动产0.23%[22] - 9月大宗交易中 中金唯品会奥莱REIT交易总额最高为5383万元 其次是华夏中国交建REIT4965万元、中金唯品会商业REIT4332万元[26] 3.2 REITs估值与派息情况 - 截至9月30日 产权类REITs派息率(TTM)为5.18% 处于历史95%分位 经营权类为9.52% 处于历史91%分位[29] - 细分产权类资产派息率 消费4.39% 产业园6.22% 仓储物流5.28% 保租房3.16% IDC5.29%[30] - 细分经营权类资产派息率 交通10.53% 公用事业6.56% 能源8.74%[30] - 截至9月30日 产权类REITs与10年期国债到期收益率的息差为3.50% 处于历史97%分位 较8月底扩大0.15pcts 与中证红利股息率的息差为0.90% 处于历史97%分位 较8月底扩大0.02pcts[37] - 产权类P/NAV最新值为1.06x 处于历史37%分位 经营权类P/FFO最新值为13.37x 处于历史48%分位[38][43] - 9月商业不动产P/NAV出现较大幅度回落 平均P/NAV跌破1倍 IDC估值显著提高 由8月底的1.27x提升至1.35x 其余产权类资产估值变化不大 能源、公用事业P/FFO小幅走高 交通则小幅下降[43] - 产权类REITs最新IRR为5.2% 处于历史72%分位 经营权类为5.5% 处于历史47%分位 产权类IRR较8月底+0.23pcts 经营权类+0.06pcts[48] - 细分产权类资产IRR 产业园7.6% 仓储物流6.5% 商业不动产4.3% 保租房、IDC、消费平均IRR在3%~4%之间[48] - 细分经营权类资产IRR 交通6.5% 能源3.2% 公用事业2.7%[48] 3.3 10月配置建议 - 资金层面 当前资金面仍未释放显著改善信号 后续待发项目尤其是已注册、已完成问询回复的项目募资规模偏大 且指数基金的带动效应已减弱 9月下半月以来 指数基金走势已与跟踪指数趋同 10月解禁规模较小 解禁标的仅涉及原始权益人限售部分 二级市场兑现可能性低 对资金面的冲击相对有限[3][8] - 估值层面 REITs与国债、红利资产之间的股息率利差仍处高位 但受流动性较弱及市场对顺周期项目基本面担忧的共同影响 尚未形成统一的底部配置共识[3][8] - 季报效应层面 预期三季报将于10月中下旬陆续发布 建议重点挖掘基本面有进一步改善预期或表现较为稳健的标的 包括华夏大悦城消费REIT、华夏华润消费REIT、汇添富九州通医药REIT、博时津开产园REIT、华夏中国交建REIT、招商高速公路REIT、富国首创水务REIT、银华绍兴原水水利REIT[3][51] 3.4 9月公募REITs发行情况 - 截至9月30日 沪深上市REITs共计89只 总市值2321亿元[53] - 9月11只REITs启动网下询价 合计募资180亿元 其中8只基础设施REITs合计募资120.74亿元 3只商业不动产REITs合计募资59.70亿元 华夏凯德商业REIT、长城华能燃煤发电REIT募集规模均超30亿元 其余REITs普遍在10~20亿元之间[57] - 11只REITs网下认购倍数平均为99倍 仅保租房/公用事业4单项目网下倍数超100倍 其余均不足百倍 不足百倍的项目上市第4日前有50%的限售安排 西安高科产园REIT仅有8家机构参与且网下恰满1倍[3][60] - 11只REITs平均每只有38家机构、186个产品参与网下询价 参与商业不动产REITs网下认购的机构数显著少于基础设施REITs 3只商业不动产REITs参与机构数均在30家以内[60] - 9月首发项目最终定价中枢下移 11只REITs发行价所处询价区间平均为58% 多数按"二孰低"定价 发行价相比"二孰低"调整幅度平均为-0.5%[61][64] - 11只REITs网下入围率平均为80% 所有产品网下入围率均在50%以上 华夏凯德商业REIT、平安西安高科产园REIT网下报价机构100%入围[67] - 11只REITs网下配售比例平均为27% 保租房/公用类网下中签率普遍不足1% 商业不动产及产业园网下中签率极高 网下配售比例从低到高依次为杭州安居REIT0.3%、晋中供热REIT0.6%、粤海水务REIT0.6%、中建租赁REIT1.2%、华能燃煤REIT1.9%、菜鸟仓储REIT3.4%、嘉泽新能源REIT11.3%、新城吾悦REIT19%、华住安住REIT76.2%、凯德商业REIT87.8%、西安高科产园REIT100%[3][67] - 2026年至今 1000万元、3000万元、1亿元网下现金申购收益分别为-88.90万元、-266.69万元、-888.97万元 1亿元以下现金累计网下申购收益率为-8.89%[3][68] 3.5 9月下半月REITs项目申报与招标情况 - 9月下半月基础设施REITs新增华润燃煤REIT注册通过 新受理4单项目 截至9月30日 基础设施REITs在审16单、注册2单[3][75] - 9月下半月商业不动产REITs新增招蛇商业REIT、开元旅业REIT注册通过 新受理6单项目 截至9月30日 商业不动产REITs在审19单、注册3单 其中华夏凯华REIT的底层资产为广州国际轻纺城AB区项目 是专业市场大类下的首单报至交易所的公募REITs项目[3][79] - 9月下半月广西交投、梁山港、清能集团公募REITs项目启动招标 其中清能集团新能源基础设施公募REITs项目发行规模不低于10亿元[3][82] 3.6 重点公告跟踪 - 9月29日华夏凯德消费REIT首发部分战配解禁 解除限售份额为8860万份 均为场内份额[3][87] - 10月山东高速REIT原始权益人限售3年部分份额解禁[3] - 中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款2977.59万元 将纳入三季度可供分配金额[3][87] - 中金唯品会奥莱REIT、中金联东科技创新产业园REIT变更净回收资金投向 截至6月30日 二者原始权益人净回收资金已使用比例分别为31.65%、61.55%[87] - 上海地产商业REIT鼎博大厦项目 因上海建材集团原办公楼拆迁存在迫切租赁需求 项目公司与大租户上海数据集团协商将原8层承租面积提前退租 由上海建材集团接租 新合同租金及涨幅不变且无空置期 鼎博大厦租约加权平均剩余租期由7.35年拉长至7.58年 租户集中度下降[3][91] - 外高桥仓储REIT项目 原大租户罗集帝物流将W5-5地块12、13承租部分转让给租户C 新合同各个要素不变 租户C受让后承租面积占总可租赁面积达22%[3][94]