报告行业投资评级 本报告未明确披露公募REITs行业的对应投资评级内容 报告核心观点 - 短期一级供给已进入集中释放阶段 市场承接压力不低 在增量资金有限的情形下 一级扩容仍可能压制存量REITs的估值修复速度[1] - 2026年四季度的解禁规模不大 但相对现有流通盘的冲击或较为明显 2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给[1] - 未来REITs市场可能呈现"短期一级扩容、年末解禁抬升且2027年持续释放"的供给路径[1] - 配置上更适合选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种 对解禁规模较大的项目 可等待筹码完成换手、成交量回落后再关注配置机会[1] 分目录内容总结 市场热点：新增供给与解禁抛压 - 目前已明确募集期的7只项目合计募集131.05亿元 其中外部资金规模84.29亿元 首发流通规模42.29亿元 占募集规模的32.3% 相当于9月市场日均成交规模3.5亿元的12倍 短期市场承接压力不低[2][9] - 后续另有5只已通过审核项目 按募集说明书预计募集规模合计130.34亿元 若其首发流通比例与前7只项目大致相当 可能再增加约42亿元流通盘[9] - 一级市场的连续发行可能阶段性削弱二级市场承接能力 尤其会影响估值偏高、分派率保护不足、基本面弱化的存量项目[9] - 新项目覆盖市政环保、能源、商业不动产、保租房和产业园等多个资产类型 对存量项目形成的替代效应较广 资金可能优先流向定价更低、分派率更高或资产稀缺性更强的新项目[9] - 2026年四季度9只产品合计将在年内解禁8.04亿份 相当于其当前19.04亿份流通规模的42% 解禁后流通份额可能由19.04亿份增至27.08亿份 流通比例由58.6%升至约83.4%[10] - 2026年四季度解禁节奏上 约5.5亿份集中在12月 占四季度解禁规模的近七成 年末可能成为第一轮解禁压力较集中的时段 部分产品的解禁量大于现有流通份额[2][10] - 2027年全年预计解禁69.66亿份 相当于当前208.68亿份流通规模的33% 静态测算下 解禁后流通比例将由52.5%升至约70%[11] - 2027年解禁季度分布上 一季度解禁相对较少 二至四季度均在19亿-21亿份左右 其中6月约13亿份 是解禁最集中的月份 8月、11月和12月也处于较高水平 供给压力从二季度开始抬升 并延续至年末[2][11] - 2026年四季度有2只产品的解禁量超过当前流通份额 2027年这一数量增加至8只[12] - 对于日常成交偏弱、持有人集中度较高的产品 即使只有部分解禁份额退出 也可能带来较明显的价格冲击 后续应重点关注"解禁规模较大、解禁比例较高、成交承接偏弱"三项因素重叠的产品[2][12] - 解禁并不等同于抛售 实际抛售压力还取决于解禁持有人类型、持仓成本以及二级市场价格 原始权益人及关联方通常具有较强的长期持有诉求 实际减持意愿可能有限 外部战略投资者的资金期限和收益考核更明确 在价格高于认购成本、分派率吸引力下降时 退出动力可能更强[2][12] 二级市场：缩量震荡 - 9月公募REITs走出"月初下探、月中企稳、下旬修复"的缩量震荡行情[3][16] - 截至2026年9月30日 中证REITs全收益指数收于949.12点 当月下跌约0.29% 中证REITs指数收于699.34点 当月下跌约1.05% 今年以来全收益指数下跌6.02%[16] - 市场内部结构上先跌后修复 8月底市场迎来一波小幅反弹 但需求不足问题未根本缓解 反弹幅度有限 短期上涨后又重回震荡[3][16] - 9月REITs全市场日均换手率为0.31% 环比下降0.11个百分点 换手率仍处于历史较低水平 下旬价格虽有修复 但节前成交额进一步回落至每日2.2至2.4亿元 说明本轮修复更多来自抛压减轻和配置盘承接 主动交易资金尚未明显回流[3][16] - 分资产类型看 9月数据中心领涨市场 涨幅达5.70% 主要因8月数据中心REITs集中解禁 9月解禁冲击逐步消化 价格逐步回归基本面定价 产业园REITs跌幅最大达5.04% 仍与基本面相关 部分产品风险或持续暴露[17][18] - 保租房、市政环保、高速公路、能源、消费、仓储物流板块9月涨跌幅分别为0.81%、0.31%、0.22%、-0.02%、-1.22%、-1.68% 其余板块涨跌幅在1%左右[18][19] - 9月REITs防御属性重新显现 公募REITs虽然绝对收益小幅为负 但明显跑赢权益及红利资产 表现仅次于债券[3][22] - 9月中证REITs全收益指数下跌0.29% 优于沪深300全收益-5.59%、中证1000全收益-6.00%、中证红利全收益-3.63% 弱于中证全债+0.34%及国债指数+0.35%[22] - REITs月度最大回撤为-1.79% 优于沪深300-5.97%、中证1000-6.06%及中证红利-4.81% 弱于中证全债-0.05%及国债指数-0.04%[22] - REITs月度波动率1.45%介于股债之间 低于沪深3003.62%、中证10006.19%和中证红利3.74% 高于中证全债0.13%和国债指数0.11%[22] - 9月公募REITs与各类指数相关性均较低 截至9月30日 公募REITs与沪深300、中证红利、黄金、中债全债的20日相关性分别为-0.03、0.25、0.24和-0.10[24] - 截至2026年9月30日 产权REITs分派率与10年期国债收益率利差为409.21BP 处于自REITs上市以来历史97.90%分位数水平 相较于上月走阔21.70BP 分资产来看 保租房、产业园、消费、仓储物流、数据中心利差分别变动+1.23BP、+47.16BP、+10.50BP、+14.15BP、-31.90BP[26] - 截至2026年9月30日 经营权REITs IRR4.80%与10年期国债收益率利差为312.17BP 处于自REITs上市以来历史58.20%分位数水平 相较于上月走阔3.97BP 分资产来看 市政环保、高速、能源REITs利差分别较上月+0.47BP、+14.56BP、-3.10BP[27] - 截至2026年9月30日 产权REITs分派率和红利股息率TTM利差为正 利差为149.36BP 较上月末走阔8.65BP 经营权REITs IRR和红利股息率TTM利差也为正 利差为52.32BP 较上月末收窄9.08BP[27] 一级供给：9月密集发售 热度显著分化 - 9月新上市1只商业不动产REIT 创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市 底层资产为集智未来项目和隆福寺一期项目 发行价格2.831元/份 募集资金28.31亿元 上市首日跌幅10.99%[4][53] - 今年以来REITs发行提速 前9个月公募REITs市场新增上市11只首发项目、3只扩募项目 募集资金分别为380.80亿元与48.44亿元 同比+6.81%、+411.94%[4][53] - 截至2026年9月末 我国公募REITs市场累计上市89只 总募集资金规模约2528亿元[53] - 9月多只REITs集中发售 认购热度呈现结构性分化 从网下资金有效认购倍数来看 保租房、水利、供热和燃煤发电等基础设施REITs的认购热度显著高于商业不动产和产业园 资金偏好差异明显[4][53] - 9月发售项目的网下有效认购倍数分别为 山证晋中公投瑞阳供热175.44倍 国泰海通中国建筑租赁住房86.67倍 中金菜鸟仓储物流29.84倍 中金杭州安居保障性租赁住房355.04倍 银华粤海水务水利218.26倍 广发新城吾悦8.08倍 国金嘉泽新能源12.82倍 华夏凯德商业1.14倍 华泰紫金华住安住1.53倍 长城华能燃煤发电89.2倍 平安西安高科产业园1倍[55] - 截至2026年9月30日 各类型REITs累计募集规模分别为 保租房159.43亿元 仓储物流258.38亿元 产业园区378.81亿元 高速公路759.26亿元 能源305.482亿元 市政环保63.81亿元 数据中心69.00亿元 消费302.58亿元 商业不动产231.63亿元[54] - 展望后市 一级储备资产丰富 供给端压力仍存[4][53]