报告行业投资评级 - 无明确披露公募REITs行业的对应投资评级表述 报告核心观点 - 2026年9月28日至10月9日覆盖的节前3个、节后2个交易日内 REITs市场整体以调整为主 交投活跃度下降[2] - 2026年10月9日证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见 明确基金投资REITs按照证券投资进行管理 从公募基金端看 2026年以来至少71只混合二级债基、28只偏债混合型基金将REITs纳入投资范围 合计发行规模约660亿元 同时新成立154只混合型FOF（可投REITs）、4只REITs指数基金 发行规模约1445亿元 此次修订在制度设计层面为基金投REITs提供支撑 有望提升固收+、混合型基金产品配置REITs的灵活性 公募端需求空间或逐步打开[2] - 近期新发REITs一级市场定价结果明显分化 长城华能燃煤发电REIT溢价率6%、认购倍数89.2倍 嘉泽新能源REIT溢价率0.01%、认购倍数12.82倍 新城吾悦商业REIT溢价率0.8%、认购倍数8.08倍 西安高科产业园REIT和凯德商业REIT均下沿定价 认购倍数分别仅1.0、1.14倍[2] 分目录内容总结 1. 一级市场：共4单首发REITs取得新进展 - 截至2026年10月9日 2026年以来已成功发行18单REITs 其中4月发行3单 5月发行5单 6月发行1单 7月发行4单 9月发行4单 10月发行1单 发行规模496.8亿元 同比增长47.6%[2] - 截至2026年10月9日 全市场已发行公募REITs合计97只 总发行规模2532亿元 总市值2307亿元 流通市值1299亿元 其中产权类REITs共69只 发行规模1486亿元 总市值1453亿元 流通市值802亿元 特许经营权类REITs共28只 发行规模1047亿元 总市值854亿元 流通市值497亿元[12] - 分九大资产类型看 已发行REITs中保障房类11只 发行规模154亿元 总市值201亿元 流通市值122亿元 仓储物流类12只 发行规模251亿元 总市值213亿元 流通市值145亿元 园区类20只 发行规模330亿元 总市值266亿元 流通市值177亿元 消费类12只 发行规模303亿元 总市值374亿元 流通市值214亿元 商业不动产类8只 发行规模296亿元 总市值225亿元 流通市值61亿元 数据中心类2只 发行规模69亿元 总市值88亿元 流通市值41亿元 交通类15只 发行规模760亿元 总市值561亿元 流通市值327亿元 能源类14只 发行规模321亿元 总市值328亿元 流通市值181亿元 环保水务类3只 发行规模49亿元 总市值51亿元 流通市值31亿元[12] - 本周4单首发REITs取得新进展 华夏银泰百货商业不动产REIT进入二轮问询阶段 中金开元旅业商业不动产REIT注册生效 中金菜鸟仓储物流REIT、中金杭州安居宁巢REIT完成基金成立[2][13] - 本周1单扩募REIT取得新进展 汇添富上海地产租赁住房REIT扩募已申报并获受理[2][15] - 截至2026年10月9日 审批流程中的REITs情况 首发类已申报55只 已问询并反馈16只 通过审核13只 注册生效待上市13只 扩募类已申报4只 已问询并反馈0只 通过审核0只[2] 2. 二级市场：本周指数回调 流动性继续减弱 2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数收跌0.25% - 截至2026年10月9日 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于946.48点 跌幅0.25% 跑赢沪深300 2.50个百分点 跑输中证红利2.66个百分点[2] - 2026年以来截至10月9日 中证REITs全收益指数累计跌幅6.27% 跑赢沪深300 0.48个百分点 跑输中证红利8.04个百分点[2] - 分项目属性看 本周产权类REITs下跌0.47% 特许经营权类REITs下跌0.11%[2] - 分资产类型看 本周保障房板块上涨0.61% 能源板块上涨0.45% 环保水务板块上涨0.36% 消费板块上涨0.13% 表现占优[2] - 本周全市场共37只REIT上涨、52只REIT下跌 涨幅前三的个券为工银蒙能清洁能源REIT（+4.15%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.89%）、浙商沪杭甬REIT（+1.47%） 跌幅末三的个券为广发成都高投产业园REIT（-3.74%）、创金合信首农REIT（-3.40%）、南方万国数据中心REIT（-3.37%）[2] 2.2 流动性：换手率和成交量均下降 - 本周产权类REITs日均换手率0.21% 较上周下降12.38BP 周内成交量2.17亿份 周环比下降37.73%[24] - 本周特许经营权类REITs日均换手率0.16% 较上周下降8.40BP 周内成交量0.45亿份 周环比下降41.24%[24] - 分资产类型看 本周商业不动产板块活跃度最高 日均换手率达0.46%[2] 2.3 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率维度看 截至2026年10月9日 产权类REITs整体估值收益率为4.86% 特许经营权类REITs整体估值收益率为5.57%[2] - 分板块看 园区板块中债估值收益率7.13% 交通板块6.70% 仓储物流板块6.57% 位列全市场前三[2] - 保障房板块整体估值水平较高 板块内个券P/FFO普遍处于27.93至42.01区间 中债估值收益率普遍低于5%[28] 3. 本周要闻和重要公告 - 2026年9月24日 天津市政府新闻办举行发布会 提出健全完善支持REITs高质量发展政策体系 带动全市REITs市场扩容增效 力争到2030年末 公募REITs和机构间REITs发行数量较"十四五"期间翻一番[31] - 2026年9月28日 央行等八部门联合印发《关于金融支持服务业扩能提质的指导意见》 提出用好资产证券化工具和基础设施领域、商业不动产投资信托基金（REITs）等工具 盘活现代物流、文旅康养等现金流稳定的服务业存量资产[31] - 2026年9月28日 湖北清能投资发展集团拟以旗下新能源绿色资产开展基础设施公募REITs申报发行 启动采购基金管理人及计划管理人 预计本次新能源公募REITs申报规模不低于10亿元[31] - 2026年9月29日 梁山港公募REITs项目公布中标候选人 国泰海通证券、中信证券、招商证券入围 招标人为山东融汇物产集团 公示期为2026年9月29日至10月2日[31] - 2026年9月29日 无锡高新区产业园区公募REITs项目服务机构招标预中标结果公示 预中标人为中金公司、国联基金、国联证券资管组成的联合体 中标价883万元 其中发行服务费683万元 管理费率（含基金管理费及计划管理费）0.2%/年[31] - 2026年9月30日 广西交通投资集团就公募REITs项目进行公开招标 发行期间总服务费（含税）上限为850万元 存续期间总费率上限为公募基金净资产的0.21%/年 要求基金管理人或财务顾问至少一方具备高速公路公募REITs成功发行经验[31] - 2026年10月9日 证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见 明确基金投资REITs按照证券投资进行管理[31] - 多只REIT发布发售、基金生效、运营数据、国补回款、资金用途变更等相关公告 其中中金杭州安居宁巢REIT总发售份额3.00亿份 网下投资者有效认购申请确认比例为0.28% 公众投资者有效认购申请确认比例为0.32% 基金合同生效后净认购金额9.15亿元[31][33] - 中信建投国家电投新能源REIT于2026年9月28日收到国网江苏省电力有限公司支付的国补应收账款共计2977.59万元 已回款国补应收账款平均回款周期为2.16年 本次回款将纳入基金2026年第3季度可供分配金额用于投资者收益分配[32]