政策框架与总体安排 - 8月28日住建部等三部门发布《通知》，明确新出让土地项目优先选择现房销售，部分细节由地方决定[2] - 北上广深等7城陆续公布实施细则，整体在确保购房人利益前提下适当缓解房企现金流压力[2] - 各地细则核心安排包括定金比例上限定在1%-5%、预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放等[2] 土地款与定金规则 - 多数城市要求土地出让合同签订后30个自然日内缴款50%，北京、杭州余款可在两年内缴清，其余五城原则上一年内付清、经规定程序最长可延至两年[3] - 武汉将首期50%缴款期限放宽至半年，为七城中唯一例外[3] - 现房定金比例上限多在1%-5%，北京不超过总房价款1%，上海、深圳一般不超过3%，广州、天津、杭州、武汉不超过5%[4] - 2025年房企"定金及预收款"体量约2.8万亿元，占房企资金来源的30%[4] 存量项目与贷款发放 - 北京对2026年8月28日前项目分三类安排，已取得工规证但未办理预售许可的项目按原有政策执行，已拿地但未取得工规证的项目原则上执行新规、符合条件可在2027年底前按原条件申请预售[5] - 个人按揭贷款须在竣工备案后发放并存入预售资金监管账户，待项目通过竣工验收、配套设施具备交付条件后方可解除监管[6] - 2025年房企到位资金中个人按揭贷款约1.3万亿元，占比14%[6] - 开发贷可在建设期间按工程进度分批发放，2025年包含开发贷在内的国内贷款约1.4万亿元，占比15%[6] 高频数据与风险提示 - 10月前两周百城宅地成交同比由9月的-32%回升至11.4%，但假期高频波动大、成交规模较小放大同比读数波动[7] - 10月前两周土地溢价率均值4.1%，低于9月的5.3%和1-8月均值8.2%，绝对水平仍在历史低位，房企拿地仍偏审慎[7] - 风险提示为政策理解偏差[7]