行业投资评级 - 报告对房地产行业维持强于大市评级 [1][3] 核心观点 - 二手房成交表现好于新房，一线房价环比延续改善 [1][6] - 前9月全国新建商品房成交5.6亿平，同比降13.2%，二手房交易网签面积6.2亿平，同比增长10.7%，二手房成交绝对规模及增速表现均好于新房 [6] - 9月70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比下跌0.1%、0.3%，跌幅较8月收窄0.1pct和持平 [6] - 一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比增长0.1%和0.2%，延续正增 [6] - 9月末全国商品房待售面积7.5亿平米，较8月末减少524万平米，连续7个月下行 [6] - 贴息政策有望进一步降低居民置业成本，提升首次置业家庭的入市意愿，叠加现房销售带来的短期供应减少，提需求与控增量相结合背景下，有望加速存量库存去化与楼市的止跌企稳 [6] - 新增供应下降或影响新房成交规模，预计短期二手房成交表现仍将好于新房 [6] - 售带来的悲观预期有望修复，看好资金、运营及产品力强的房企在商品房销售制度变革的浪潮中扩大优势 [5] - 关注华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以及优质经纪公司贝壳 [5] 行业数据总结 - 前9月全国房地产开发投资额5.3万亿，新建商品房销售面积5.6亿平、销售金额5.4万亿，同比降13.2%和13.9% [3] - 前9月全国房地产投资额5.3万亿，同比降20.6%，新开工3.4亿平，同比降24.9% [6] - 短期由于现房销售对房企资金实力要求提升，预计房企拿地开工仍将维持谨慎 [6] - 新政同时推出包括销售定金制、土地分期、开发贷竣备还本等对冲政策，随着各地细则逐步落地消除，预计确定性较高的优质地块仍将受到房企青睐 [6] - 前9月房企到位资金同比降21.6%，其中9月单月个人按揭贷款同比降19.5%，降幅较8月扩大6.5pct [6] - 新政规定预售项目竣工备案方可发放按揭，预计短期按揭对到位资金贡献将有所减弱 [6] 投资建议 - 前9月全国二手房成交表现好于新房，一线房价环比延续改善，随着各地"8.28新政"细则出台，叠加房贷贴息政策呵护，前期现房销售带来的悲观预期有望修复 [6][5] - 看好资金、运营及产品力强的房企在商品房销售制度变革的浪潮中扩大优势 [5] - 关注华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以及优质经纪公司贝壳 [5]