行业投资评级 - 投资评级为看好，维持 [13] 报告核心观点 - 尽管销售新规仍对新房销售、投资等指标形成压制，但行业中期格局优化提速，存量进阶与结构分化长期延续 [8] - 销售制度改革短期压制房企周转，但利好中期格局优化，叠加商贷贴息等政策，刚需逐渐让位二手，而核心区和好房子阿尔法优势强化 [8] - 当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，中期维度关注融资占优、轻库存、好区域和产品力的优质房企，受益核心城市二手市场率先企稳的经纪龙头，以及拥有稳定现金流的商业地产和央国企物管 [8] - 本年度核心城市二手市场呈现止跌回稳迹象，未来能否继续扩散值得关注 [3] - 对于核心城市：核心区位低总价二手企稳甚至边际上涨势头或仍有望延续，但高总价二手租售比较低且更易受到未来高得房率新房冲击，短期价格端或仍将承压；核心位置新房受供给端预期缩量影响，不排除收回价格折扣甚至适度涨价的可能 [3] - 对于广大的二三线城市：商贷贴息影响下不排除未来几年需求提前释放的可能性，预计二手成交将持续放量，对价格端逐渐形成支撑；新房项目则更偏一案一议，由于低线城市新房库存相对偏高，优质改善或更易去化而批量老规产品或仍需以价换量 [3] 市场表现 - 本周长江房地产指数-6.22%，相对沪深300的超额收益为-2.82%，行业排名相对靠后（24/32） [9] - 年初至今长江房地产指数-16.12%，相对沪深300的超额收益为-6.20%，行业排名相对靠后（21/32） [9] - 本周板块表现不佳，开发类和物管类以下跌为主，收租类有所上涨 [9] - 开发公司本周涨跌幅均值-4.78%，本月均值-6.83%，年初以来均值-17.50% [19] - 物业公司本周涨跌幅均值-0.78%，本月均值-1.41%，年初以来均值-16.24% [19] - REITS本周涨跌幅均值1.91%，本月均值1.59%，年初以来均值-8.30% [19] 政策跟踪 - 杭州、深圳发布现房销售相关细则，累计已有7个重点城市发布实施意见 [10] - 各城市预售条件和资金监管大体思路趋同，新公告出让项目和在途项目分别对应新老标准，新项目封顶预售且全额全过程监管 [10] - 武汉首次明确老项目30%保函置换，上海未取土地证项目资金监管更严 [10] - 现售定金上限分为1%/3%/5%三档 [10] - 广州、武汉、杭州细则有突破，明确土地可设定分户抵押，已交清地价的部分可以先行销售 [10] - 杭州鼓励新项目申请现房销售，而非"优先"，表述更为宽松 [10] - 杭州实施意见以2026年8月28日为新老政策衔接节点，8月28日后发布出让公告的项目实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶，购房资金应全部存入资金监管账户，竣工验收具备交付条件后解除监管 [21] - 杭州现房销售方面，新取得土地的项目须完成竣工备案并具备交付条件后方可销售，推行现房销售定金制，定金不超过总价款的5%，全部存入监管账户 [21] - 杭州新出让商品住宅用地首付款比例不低于50%，余款可延长至出让合同签订后2年内缴清，不计利息 [21] - 深圳以828为界推进商品住房销售制度改革，新出让土地项目预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管，在途项目经区政府确保交付并报市备案后可在2027年底前按原条件预售 [21] - 深圳新项目优先实行现房销售、定金一般不超总价3%，推行一户一行的主办银行制归集项目全部资金，个人住房贷款须竣工备案后发放 [21] - 深圳土地款可分期缴纳（首期不低于50%、余款一至两年缴清且不计息） [21] 销售数据跟踪 - 37城新房成交面积四周滚动同比-14.6%，较上周-3.9pct [11] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.8%，较上周+0.9pct [11] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-13.8%，17城二手房成交面积累计同比+4.4% [11] - 10月截至16日，37城新房成交面积当月同比-9.0%，17城二手成交面积当月同比+26.3%，12城新房及二手合计成交面积同比+10.9% [11] - 根据冰山数据，20城二手实时成交套数同比有所回落，但维持相对高位 [11] - 2026W42（10/16）37城新房周度成交面积181.1万平，当周同比-23.0%，年初至今累计同比-13.8% [21] - 一线4城新房周度成交面积53.4万平，当周同比-4.8%，年初至今累计同比+1.4% [21] - 二线16城新房周度成交面积108.6万平，当周同比-29.0%，年初至今累计同比-18.9% [21] - 三四线17城新房周度成交面积19.1万平，当周同比-26.7%，年初至今累计同比-20.0% [21] - 2026W42（10/16）17城二手房周度成交面积253.9万平，当周同比+13.6%，年初至今累计同比+4.4% [21] - 一线3城二手房周度成交面积104.8万平，当周同比+18.7%，年初至今累计同比+7.2% [21] - 二线9城二手房周度成交面积136.6万平，当周同比+9.3%，年初至今累计同比+1.2% [21] - 三四线5城二手房周度成交面积12.5万平，当周同比+23.1%，年初至今累计同比+22.5% [21] 当周热点：结构性企稳能否扩散 - 本年度核心城市二手市场呈现止跌回稳迹象，多城二手房成交量持续双位数正增长，部分重点城市典型如上海低总价房源已呈率先上涨迹象 [12] - 上海等城市二手市场结构性企稳的原因包括：上年房价大幅下跌带来低基数、公积金使用额度提升、低总价房源租售比相对可观、挂牌量整体趋势下行等 [12] - 对于核心城市，核心区位低总价二手企稳甚至边际上涨势头或仍有望延续，销售新规背景下未来新房供给或更偏向大户型的"好房子"，对低总价刚需二手冲击有限 [12] - 高总价二手租售比仍相对偏低，且更易受到未来高得房率优质新房冲击，短期价格端或仍将承压 [12] - 核心位置新房受供给端预期明显缩量影响，项目挺价意愿更强，不排除收回价格折扣甚至适度涨价的可能 [12] - 对于广大的二三线城市，套均面积与总价相较新房更低的二手房是商贷贴息的最大收益对象，考虑商贷贴息目前暂定执行一年，不排除未来几年的需求提前释放的可能性，预计二手成交将持续放量，对价格端逐渐形成支撑 [12] - 低线城市新房项目更偏一案一议，由于低线城市新房库存相对偏高，优质改善或更易去化而批量老规产品或仍需以价换量 [12]