行业投资评级 - 报告维持房地产行业"看好"评级 [3] - 深圳、杭州出台现房新政细则，"控供给+促需求"政策将继续发力 [3] 核心观点 - 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行 [3] - 需求仍有较强支撑，按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底 [3] - 虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现 [3] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [3] - 目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，后续投资仍将处于偏弱状态，投资修复节奏也将显著慢于以往周期 [3][21] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性 [3][34] - 后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，投资、销售和资金等三大因素之间目前形成互相制约的关系，从而推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩的过程 [3][38] 投资端 - 2026年1-9月累计来看，投资同比-20.6%，较前值-0.7pct [3][21] - 2026年1-9月累计来看，新开工同比-24.9%，较前值-0.1pct [3][21] - 2026年1-9月累计来看，施工同比-12.8%，较前值基本持平 [3][21] - 2026年1-9月累计来看，竣工同比-25.1%，较前值-1.4pct [3][21] - 9月单月来看，投资同比-26.3%，较前值-0.8pct [3][21] - 9月单月来看，开工同比-25.6%，较前值+5.3pct [3][21] - 9月单月来看，竣工同比-36.4%，较前值-8pct [3][21] - 2026年1-9月，全国完成房地产开发投资53,364亿元，同比增长-20.6%，较1-8月下降0.7pct [4] - 9月单月商品房投资增速-26.3%，较8月下降0.8pct [4] - 1-9月住宅投资41,125亿元，同比增长-20.5%，较1-8月下降0.8pct，占房地产开发投资的比重为77.1%，较1-8月下降0.1pct [4] - 9月单月住宅投资增速-27%，较8月下降2.5pct [4] - 分区域来看，1-9月房地产开发投资东部地区同比-21.1%（-0.6pct）、中部地区同比-21.9%（-1.1pct）、西部地区同比-16.7%（-0.4pct）、东北地区同比-29.2%（0.4pct） [4] - 1-9月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降24.9%和下降25.4%，分别较1-8月下降0.1pct和持平 [19] - 9月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降25.6%和下降25.4%，涨幅分别较8月上升5.3pct和上升6pct [19] - 1-9月商品房和住宅的施工面积分别同比下降12.8%和下降13.2%，均较1-8月持平 [19] - 9月单月商品房和住宅的施工面积分别同比下降18.6%和下降13.4% [19] - 1-9月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降25.1%和下降26.6%，分别较1-8月下降1.4pct和下降1.2pct [19] - 9月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降36.4%和下降36.6%，降幅分别较8月下降8pct和下降12.2pct [19] - 考虑到828现房新政的影响，分别调整2026年预测为：开工-23.0%（原先-16.8%）、竣工-21.0%（原先-14.6%），投资-20.0%（原先-12.6%） [3][21] 销售端 - 2026年1-9月累计来看，销售面积同比-13.2%，较前值-1.1pct [3][33] - 2026年1-9月累计来看，销售额同比-13.9%，较前值-0.9pct [3][33] - 2026年1-9月累计来看，销售均价同比-0.8%，较前值+0.2pct [3][33] - 二手房交易网签面积同比+10.7%，同期一二手房合计成交同比-2.8%，其中二手房渗透率达52.2% [3][23] - 9月单月来看，销售面积同比-20.7%，较前值-5.9pct [3][33] - 9月单月来看，销售金额同比-20.1%，较前值-8pct [3][33] - 9月单月来看，销售均价同比+0.8%，较前值-2.4pct [3][33] - 1-9月商品房销售面积为5.6亿平方米，同比下降13.2%，较1-8月下降1.1pct [22] - 9月单月销售面积同比下降20.7%，较8月下降5.9pct，并且9月单月环比增长35.9% [22] - 1-9月商品房销售额为5.4万亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降0.9pct [22] - 9月单月销售额为6,329亿元，同比下降20.1%，较8月下降8pct [22] - 1-9月全国住宅销售面积为4.7亿平米，同比下降13.7%，较1-8月下降0.6pct [23] - 9月单月住宅销售面积同比下降19.4%，较8月下降3.7pct，并且9月单月环比增长34.7% [23] - 1-9月二手房交易网签面积6.2亿平米，同比增长10.7%，同期一二手房合计成交11.8亿平米，同比-2.8%，整体交易总量趋于平稳，其中二手房渗透率达52.2% [23] - 从区域来看，1-9月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部-12.9%、中部-13.3%、西部-12.3%、东北部-21.9% [27] - 1-9月商品房销售均价为9,525元/平米，同比下降0.8%，较1-8月上升0.2个百分点 [30] - 9月单月销售均价环比下降2%，同比增长1.9%，涨幅较8月下降1.2pct [30] - 1-9月住宅销售均价为10,072元/平米，同比增长0.1%，较1-8月提升0.2pct [30] - 9月单月住宅销售均价10,121元/平米，环比下降2.5%，同比增长1.8%，涨幅较上月下降2.3pct [30] - 9月末商品房待售面积为7.5亿平方米，同比下降1.5%，较8月末减少524万平方米，其中住宅待售面积减少386万平方米 [30] - 考虑到828现房新政的影响，分别调整2026年预测为：销面-12.4%（原先-7.6%）、销金-13.3%（原先-9.4%），房价-1.0%（原先-2.0%） [3][34] 资金端 - 2026年1-9月累计来看，资金来源同比-21.6%，较前值-0.6pct [3][36] - 9月单月来看，资金来源同比-26.4%，较前值+0.3pct [3][36] - 1-9月国内贷款同比-33.1%，较前值+0.2pct [3][36] - 1-9月自筹资金同比-21.4%，较前值-1.4pct [3][36] - 1-9月定金及预收款同比-14.8%，较前值基本持平 [3][36] - 1-9月个人按揭贷款同比-22.1%，较前值+0.3pct [3][36] - 1-9月房地产开发企业合计资金来源为5.7万亿元，同比下降21.6%，较1-8月下降0.6pct [35] - 9月单月资金来源同比下降26.4%，较8月上升0.3pct [35] - 9月单月国内贷款同比下降31.2%，较8月上升12.8pct [35] - 1-9月利用外资同比下降77.1%，较1-8月下降0.1pct [35] - 9月单月自筹资金同比下降31.7%，较8月下降0.6pct [35] - 1-9月包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降18%，较1-8月下降0.2pct [35] - 9月单月定金及预收款同比下降14.8%，较8月上升3.3pct [35] - 9月单月个人按揭贷款同比下降19.5%，较8月下降6.5pct [35] - 9月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄、自筹资金降幅扩大；销售回款中，定金及预收款降幅较前期持平、个人按揭款降幅收窄 [3][36] 投资分析意见 - 维持"看好"评级 [3] - 推荐优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，我爱我家 [3] - 推荐商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设 [3] - 推荐物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [3]