核心观点 - 7月楼市呈现鲜明结构性特征，二手房市场热度延续，新房市场进入季节性调整但需求底部稳固 [1] - 下半年政策主基调为“稳楼市”，市场有望在政策合力下持续稳定修复 [2] 二手房市场：以价换量驱动成交 - 7月重点20城二手住宅成交12.5万套，同比增长9.3% [3] - 北京二手住宅成交1.4万套，同比增长8.5% [3] - 上海二手商品房成交2.3万套，同比增长21.2% [3] - 深圳二手房成交量同比增长3.0% [3] - 北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长 [3] - 1-7月20城二手住宅累计成交88.5万套，同比增长6.1% [4] - 7月4个一线城市二手房成交面积约458万平方米，环比下降9%，同比逆势增长16% [4] - 北京二手房成交表现最优，实现环比、同比、累计同比“三正” [4] - “以价换量”是支撑二手房成交的主要动力，二手房交易活跃有利于改善型新房需求释放 [4] 新房市场：需求底部稳固，供给收缩成稳定力量 - 7月重点50城新房成交面积约1161万平方米，环比下降23% [5] - 3-6月重点50城新房月均成交面积达1544万平方米，房企半年度冲刺抬高基数 [5] - 7月新房成交同比仅下降4%，年内已连续四个月同比波动收敛在10%以内 [5] - 需求中枢并未随环比走弱而下移 [5] - 供应收缩速度超过成交回落，供给收缩成为稳定新房市场的重要力量 [5] - 二手房继续成为市场流动性核心，置换链条打通对新房修复起关键作用 [5] - 城市间一二手分化进一步拉开，一线城市韧性更强 [5] - 前7个月重点50城新房成交面积同比下降9%，降幅较前6个月收窄约1个百分点 [5] - 年内累计降幅连续多月温和修复，市场进入季节性调整但需求底部依然稳固 [5] 政策展望：稳楼市为主基调 - 结合中央政治局会议定调，“稳定房地产市场”成为下半年政策主基调 [6] - 政策重心已不只是短期促进成交，城市更新、好房子、存量住房改造、住房消费成为更高频关键词 [6] - 在政策合力下，下半年房地产市场将持续稳定修复 [6] - “稳定房地产市场”是贯穿全年的既定目标，短期政策重心预计是推动既有政策加快落地见效 [7] - 政策包括加大住房消费支持力度、盘活存量土地和商品房等 [7] 未来市场趋势判断 - 7月上海、北京、杭州等城市优质地块竞拍保持较高热度，未来项目入市将对新房市场形成一定支撑 [7] - 短期新房销售预计延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深 [7] - 重点城市二手房成交量有望保持稳定，短期房价预计延续小幅波动态势 [7] - 后续价格走势取决于成交活跃度、挂牌量变化，以及居民收入预期和市场信心的修复程度 [7]