核心观点 - 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局及央行、金融监管总局联合发布多项新政，核心是推动商品住房现房销售和延长个人住房贷款期限至40年，旨在构建房地产发展新模式，防范化解金融风险，形成“销售-回款-投资”的良性循环[1][4][6][33] 现房销售政策 - 住建部等三部门发文，明确新出让土地和已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励实行现房销售[4] - 央行与金融监管总局的171号文规定，现房销售的个人住房贷款在销售备案后发放，预售项目严格在竣工备案后发放[6] - 现房销售占比持续攀升，全国从2020年的12.7%涨至2024年的30.8%，2025年前9个月升至35.4%，深圳2026年一季度达59%[19] - 政策存在“新老划断”时间点，8月28日后新出让土地及未取得规划许可证的项目被要求优先执行，存量期房项目仅鼓励不强制[22] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，预售制度在逐步优化，房地产发展新模式更倾向现房销售，但不会“一刀切”，各地推进节奏会加快[34] 房贷期限延长至40年 - 171号文将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，核心目标是降低月供门槛，构建“首付低、利率低、月供低”格局[6][25] - 房产中介的房贷计算器默认贷款年限已从30年改为40年[24] - 以总价540万元房源为例，首付100万元贷款440万元，按利率3.05%测算，40年期月供约15870元总利息约321.8万元，30年期月供约18760元总利息约235.4万元，40年期月供减少约2890元但总利息增加约86.4万元[26] - 严跃进表示，40年期房贷更契合“先小后大”的收入成长曲线，适合当前收入偏低但未来增长可期的年轻群体[27] - 40年期房贷对新房利好更直接，因新房楼龄新70年产权完整，二手房尤其老破小利好有限[14][15] - 政策要求月房贷支出与收入比控制在50%以下，但银行实际操作中会根据借款人资信状况灵活把握[29] - 严跃进建议购房者优先用足公积金贷款额度，剩余部分搭配商业房贷[30] - 严跃进认为40年期贷款在时间维度上分散了还贷压力，取决于购房者的现金流匹配需求[31] - 严跃进建议传统30年期仍是主流，40年期更适合想买总价较高房子或短期内家庭开支较大的人群[32] 市场一线反馈 - 顺义区房产中介表示8月15日后带看量大幅增长，但成交量反而略有下滑，好楼层房源减少[9] - 常营地区房产中介韩赵琪发现，新政后微信咨询量上涨，上周末带2个客户看房，本周末带4个客户[11] - 韩赵琪观察到今年从租房转向买房的客户明显变多，已有4位外地户籍租客退租后在北京买房，去年全年无此情况[16] - 现房楼盘销售将新政作为促销话术，强调现房优势[17] - 期房楼盘销售认为政策对存量期房市场影响不大，因旧地块未预留足够预算执行竣工备案后放贷[22] 政策逻辑与未来展望 - 严跃进指出，系列政策核心是推动房地产发展新模式，底层逻辑是防范化解金融风险，产品端（现房销售）和金融端（房贷政策）共同发力，形成“销售-回款-投资”良性循环[33] - 严跃进认为40年期房贷政策力度超出市场预期，银行已在调整内部业务架构，包括贷款合同条款和房贷计算模型[29] - 严跃进建议银行可探索“先息后本”或“先本后息”等创新还款方式，前五年只还本金或只还利息，能直接减少50%月供压力[35] - 严跃进判断“超级政策包”时间跨度覆盖“十五五”期间，各地将陆续出台操作细则，2026年以后楼市发展具备较好预期基础，城市更新和城中村改造将持续释放新增需求[36]