市场整体表现与规模 - 截至2026年8月31日，我国REITs市场累计上市88只公募REITs，累计募集资金规模约2500亿元，沪市公募REITs市值合计1666.91亿元 [1] - 截至2026年9月11日，中证REITs全收益指数年内下跌7.2%，较1月底年内高点回撤约11.3% [1] - 2026年上半年沪市触发披露义务的54只公募REITs均已完成中期报告披露，底层资产运营整体保持稳健，分红能力持续体现 [1] 板块分化与修复迹象 - 市政、环保、水利板块实现上涨，高速公路、能源板块表现较为稳健，上述五大板块中共有10只公募REITs录得正收益 [3] - 调整主要集中于产业园区、仓储物流、数据中心等板块，系阶段性经营压力叠加新产品上市及限售份额解禁形成的供需错配 [3] - 市场修复迹象已有所显现，各板块自年内低点均有所回升 [3] - 10年期国债收益率整体下行，8月中旬以来已降至1.7%以下，为公募REITs提供有利宏观背景 [3] 机构投资者持仓结构 - 截至上半年末，公募REITs市场机构投资者占比均值达97.44%，较2025年上半年及2025年底均提升0.2个百分点 [3] - 2026年中报披露的持有人户数较2025年年报平均下降11.58%，但户均持有份额增加8.44% [4] - 机构持仓高度集中于原始权益人和券商自营，占比分别为40.73%和15.60%，两者也是机构端的主要增持方 [4] 分红与分派率表现 - 2026年上半年沪市共有51只REITs产品实施分红，合计分红65次，派现总额超过43亿元 [6] - 沪市公募REITs平均分派率超过6.5%，与10年期国债收益率的利差处于历史高位区间 [6] - 截至2026年8月31日，产权REITs分派率与10年期国债收益率利差为387.48BP，处于历史97.7%分位数水平 [6] 估值与配置价值分析 - 当前REITs市场正处于供需格局从“供给冲击”转向“需求驱动”的关键拐点，估值持续调整后整体已回落至上市以来偏低区间，分派率被动抬升，风险收益比改善 [6] - 截至8月26日，产权类REITs年内仍下跌8.2%，产业园区、仓储物流分别下跌18.7%、14.3%，P/NAV仅0.87、0.95倍，风险溢价处于95.9%的历史分位数 [7] - 2026年二季度基本面总体符合预期，当前低估值与高分派形成较强安全垫 [7] - 首批4只REITs指数基金已于2026年7月成立，标志着公募REITs指数化投资正式起步，有望带来增量中长期资金 [8] 各板块经营表现 - 保障性租赁住房板块整体出租率维持在94%至99%区间，租金收缴率普遍接近100%，是产权REITs中经营稳定性最强的板块 [10][11] - 消费板块项目出租率维持在93%至100%区间，优质项目客流和销售实现较快增长，是产权类资产中主动管理空间最大的方向 [11] - 仓储物流REITs出租率维持在86%至100%区间，租金价格有望企稳 [11] - 产业园区REITs中，国泰海通东久REIT、中金联东科创REIT等厂房项目出租率高于95%，建信中关村REIT和中金湖北科投REIT出租率同比提升超7%至80%以上 [12] - 数据中心板块南方万国数据REIT期末计费率98%、剩余合同期限约3年、收缴率100% [12] - 高速公路板块华泰江苏交控REIT上半年通行费收入同比增加20%，华夏中国交建REIT上半年通行费收入同比增加14% [12] - 能源板块嘉实中国电建REIT上半年结算电量同比增加13% [13] 信息披露服务优化 - 上交所对REITs信息披露专栏页面进行全面优化升级，新增公告标题关键词搜索、公告类型精细化分类检索等功能 [15] - 新增定期报告预计披露时间展示功能，投资者可一键查阅各产品年度报告、中期报告及季度报告的预计披露时间节点 [16][17] - 优化功能上线以来，多家基金管理人与机构投资者表示新版专栏界面清晰、功能实用，有效降低信息筛选成本 [17] 投资者沟通机制 - 上交所推出2026年中期业绩说明会，组织“商居共暖，民生焕新”“通途领航，动能澎湃”“园聚新质，物畅业兴”三大行业主题周活动 [19] - 华夏华润有巢等多只REITs已将中期报告进行图文可视化展示 [19] - 今年7至8月，已有超20只沪市REITs组织投资者开放日活动，投资者实地走进购物中心、仓储物流园区、租赁住房社区等底层资产现场 [19]