核心观点 - 商业地产抵押贷款支持证券市场，特别是多户住宅和办公楼领域，正面临压力，不良率在2023年11月出现上升[2][3][8] - 远程办公趋势和高利率环境持续对办公楼估值构成压力，而多户住宅则受浮动利率债务和运营成本通胀困扰[4][8] - 适应性再利用被视为解决办公楼困境和住房短缺的潜在方案，可能创造大量新的公寓供应并防止商业地产行业全面崩溃[6][7] 多户住宅市场状况 - 根据CRED iQ报告，多户住宅CMBS贷款的不良率在2023年11月环比上升50个基点，达到10.8%[8] - 不良率上升反映了该行业在应对浮动利率债务和运营费用通胀方面的困境[8] - 然而从2023年3月到10月，多户住宅CMBS贷款的不良率曾下降270个基点[8] 办公楼市场状况 - 办公楼是CMBS市场中问题最严重的板块，2023年11月的不良率高达17.55%[8] - Trepp报告同样指出办公楼存在问题，其11月拖欠率为11.68%[3] - 远程办公趋势稳定以及高利率环境下的租约到期续签，持续对办公楼估值构成压力[4] 整体及跨行业比较 - 根据CRED iQ数据，2023年11月CMBS整体不良率达到11.63%[8] - 酒店行业的不良率为10.33%，零售地产为9.08%[8] - 近60%的不良贷款与到期违约有关，市场消化这些积压贷款的能力将高度依赖于利率走势以及特殊服务商在未来几个季度延长或修改条款的意愿[5] 市场应对与潜在机会 - 适应性再利用公司创始人认为，办公楼和酒店投资组合中不断上升的CMBS拖欠率，正在创造前所未有的、适合改造的建筑资源管道[6] - 例如，据彭博社报道，纽约市预计将从过时办公楼的改造中获得12000套新公寓的涌入[6] - 鉴于商业办公地产的困境以及对住房（特别是各层次的可负担住房）的需求，适应性再利用是一个合乎逻辑的解决方案，并可能防止商业地产行业的全面崩溃[7]