房地产行业研究纪要：2026年4月及“五一”市场表现与展望 一、 行业与公司概述 * 纪要涉及中国房地产行业，涵盖新房、二手房及土地市场，并分析了不同能级城市及典型房企的表现[1] * 主要讨论的房企包括：中海地产、招商蛇口、中国金茂、华润置地、保利发展、建发房产、绿城中国、滨江集团、邦泰集团、中建一品、中建东孚等[2][3] 二、 新房市场表现 **整体成交：降幅收窄，自发企稳** * 2026年4月，50个重点城市新房成交面积1，278万平方米，环比仅下降7%，同比降幅收窄至2%[1][3] * 前四个月累计成交4，168万平方米，累计同比下降18%，降幅较一季度收窄10个百分点[3][4] * 4月成交量已恢复至2025年以来月均水平之上约6%[3] * 约有25个城市成交量实现同环比正增长[3] **城市分化：一线企稳，三四线基数效应增长** * 一线城市4月成交187万平方米，环比下降6%，同比由负转正增长1%[3][4] * 二线城市环比下降7%，同比下降6%[3] * 三四线城市环比下降8%，但同比实现9%正增长，主要因去年同期基数较低，市场绝对量仍处低位[3][4] **供应端：持续低位，制约成交规模** * 4月50城新建商品住宅新增供应仅750万平方米，环比下降11%，同比下降45%[1][3] * 前四个月累计新增供应2，595万平方米，同比下降34%[3] * 一线城市4月新增供应172万平方米，环比增长11%，但同比仍下降31%[3] * 二线城市新增供应430万平方米，环比下降14%，同比下降47%[3] * 三四线城市供应持续收缩，23个三线城市4月合计供应仅139万平方米，环比下降23%，同比下降51%[3] 三、 二手房市场表现 **量价表现：持续回暖，以价换量** * 4月20个重点城市二手房成交面积1，793万平方米，环比微跌1%，但同比增长17%，增幅较上月扩大11个百分点[1][5] * 成交量自2025年10月以来实现“五连升”，达近年同期阶段性高点[5] * 前四个月累计成交面积5，918万平方米，同比增长8%[5] * 市场遵循“以价换量”逻辑，例如上海4月二手住宅成交2.6万套，但房价指数环比进一步下探1个百分点[5] * 价格内部分化显著：总价300万元以下房源价格已连续三至四个月企稳，而总价800万元以上房源在三、四月份出现加速下跌[1][5] **市场传导：热度扩散但传导受阻** * 二手房热度已由核心城市向更多二三线城市传导，天津、武汉、宁波、苏州等城市4月均实现同环比显著正增长[5] * 但二手房热度向新房市场传导存在明显价格鸿沟，一二手房市场运行逻辑不同，二手房市场主要承接刚需客户，成交房源中超60%为低总价产品[1][5][6] 四、 土地市场表现 **供需与成交：量跌价稳，高度分化** * 4月全国300城土地供应面积3，283万平方米，环比上升5%，同比下降25%[7] * 土地成交面积仅2，187万平方米，环比下降34%，同比下降36%[7] * 城市分化：一线城市土地成交环比增长，二线和三四线城市成交面积环比分别下降51%和31%[7] * 成交热度分化：受核心城市优质地块带动，整体平均溢价率上升4.4个百分点至7.5%[7] * 杭州、上海徐汇区及西安个别地块溢价率超20%，但多数优势不明显地块仍以底价成交为主[7] 五、 房企表现与项目分化 **房企销售：头部稳健，分化加剧** * 2026年4月，百强房企操盘口径销售金额2，591亿元，环比减少3.9%，同比减少9%[2] * 前四个月百强房企累计销售额8，177.3亿元，累计同比下降19.7%[2] * 单月同比降幅从1月的29.6%逐月收窄至4月的9%[2] * 头部房企降幅更小：前三强房企累计同比下降2.2%，前十强下降12.6%，百强整体下降19.7%[2] * 前十强房企市场份额占据百强总销售额的51%[1][2] * 部分企业表现突出：中海地产、招商蛇口和中国金茂前四个月累计同比增长超10%；华润置地微增2.2%[2][3] * 滨江集团4月环比大幅增长55.9%[3] **项目表现：“三好”项目热销，两极分化** * “三好”项目（好位置、好产品、好价格）去化极快，与平庸项目形成两极分化[1] * 市场驱动因素为价格和产品力，高品质项目是支撑当前新房成交的主力[12] * 微观案例：上海4月平均开盘去化率28%，部分市中心项目触发摇号；武汉4月整体开盘去化率高达56%，部分项目开盘售罄[4][5] * 但整体热度有限，上海整体开盘去化率28%，远低于2025年50%-60%的水平[11] 六、 “五一”假期市场特征 **整体表现：同比下滑，城市分化显著** * “五一”假期20个重点城市新房成交整体同比下降11%[8] * 城市表现两极分化：上海增长58%，深圳增长53%，合肥增长91%，南京增长148%；而北京、杭州、成都等城市降幅在20%至30%之间[8] **城市微观特征** * **上海**：市场内部分化，外围区域项目日均来访认购量比4月增长20%至40%，而单价超10万元的高端项目来访认筹量环比下降约20%[8] * **广州**：假期开盘去化率仅为13%，低于4月的18%，价格敏感型客户为主力，部分项目通过每平方米降价500至1，000元实现认购量环比增长甚至翻倍[8] * **天津**：表现亮眼，整体到访量同比上升两成，单盘认购量同比上升一成，主要由新盘集中入市及多重优惠措施带动[8] * **武汉**：在政策优化推动下，案场到访量较4月周均水平提升20%，盘均认购量环比提升23%[8][9] * **长沙**：单盘认购量平均达10套左右，相比4月的4.7套实现倍增[9] * **合肥**：网签备案量同比大幅增长91%，呈现“末班车效应”[9] * **成都**：市场延续降温，假期网签日均量比正常水平低三成，项目分化严重，约20%的项目认购量超6套，但同时有39%的项目无认购[9] 七、 市场核心问题与制约 **置换链条运转受阻** * 置换链条不畅主要存在于北京、上海、深圳、杭州等城市[13] * 二手房成交主力是总价300万元以下房源，但置换目标新房总价动辄千万元起步，资金缺口巨大[1][13][14] * 总价1，000万至2，000万元的中端改善型房产成交量自2024年以来大幅下降，相关客群受收入预期影响决策谨慎[1][14] * 近期低总价二手房价格趋稳，而800万元以上房源价格加速下跌，反映部分业主为促成置换而主动降价[14] **政策效果有限** * 近期多地出台的政策多为对既有政策的重申和强化，地方政策工具已“应出尽出”，缺乏强力财政补贴[2][13] * 需求端措施多集中于提升公积金贷款额度，对购买高总价房产的置换客群额度有限[13] * 市场所期待的利率补贴等需要地方财政支持的强力政策尚未出台[13] **供应端制约长期化** * 土地成交和新开工减少导致后续新增预售供应不足[10] * 现存的旧规划项目在产品力上无法与新项目竞争[10] * 在许多板块，二手房因价格优势分流了绝大部分刚需及刚改客群[10] 八、 未来市场展望与预判 **短期走势（5月及二季度）** * 预计5月绝大多数城市新房和二手房成交规模将维持在相对高位，但可能较4月出现小幅环比下降[10] * 个别城市如武汉，在新房供应大幅增加下，成交量预计环比增长20%至30%[10][11] * 长沙、合肥、天津、成都、广州、上海等城市5月成交量预计会一定程度下滑[10] * 2026年第二季度市场可能复制2025年模式，成交量逐步下滑并在第三季度达到年内低点，但降幅预计不会像2025年那样剧烈[10] **全年展望** * 预计2026年全年新房销售面积相比2025年将有约10%的下降[2][10] * 市场走势预计复制2025年模式，从3月到9月呈现小幅平滑下降趋势[10] * 当前市场成交态势是缺乏新增变量刺激下的自发企稳过程，反映了现阶段正常的供求规模[1][10] * 新房市场在2026年最好的情况可能是实现约10%的同比降幅[10] * 在接下来的季度中，新房销售面积大概率仍将低于2025年同期水平，例如同比降低5%至10%[11] **市场形态判断** * 内地房地产市场很难出现快速的V型反转[12] * 市场认知已改变，普遍认识到并非所有房产都具备投资属性[12] * 内地绝大多数城市的房产本质上是消费品，难以支撑市场快速反转[12][13] * 市场将保持在2025年以来月均成交水平附近相对低位运行，不太可能出现明显的向上或向下破位[10]