核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级 上调目标价11%至42.7港元 对应2025年14倍市盈率和14%上行空间 [1] - 预计2025-26年归母净利润均同比增长5% 分别至15.5亿元和16.2亿元 [1] - 公司1H25收入84亿元同比增长7% 归母净利润8.9亿元同比增长5% 符合预期 [1] 业务表现 - 基础物业管理业务收入占比70-80% 同比增长13% 毛利润率保持相对平稳 [2] - 园区增值服务收入及毛利润同比保持平稳 非业主增值服务毛利润同比下滑近50% [2] - 销售管理费用同比下降9% 费用率下降1个百分点 [2] 外拓项目进展 - 新拓展第三方项目单年合同金额同比增长17%至14亿元 [3] - 住宅、公服、商办三大赛道均实现增长 [3] - 核心50城新拓合同金额占比同比提升5个百分点至85% [3] - 核心非居业态占比提升至近80% [3] - 公服业态中千万级以上及两千万级以上合同金额占比进一步提升 [3] 财务健康度 - 1H25末贸易应收款同比增长10% 一年内款项占比超90% [4] - 账龄结构保持健康 上半年综合回款率维持大体平稳 [4] - 公服业务回款率呈现上升 住宅和商办有所下降 [4] 战略与股东回报 - 公司坚持全年30亿元单年饱和合同额的拓展目标 [5] - 维持全年收入和净利润目标不变 [5] - 过去三年连续提升派息比例 由2021年20%提升至2024年50% [5] - 将持续践行积极的股东回报政策 [5]

行业环境 - 物业管理行业面临多重挑战 包括增量市场红利消退 物业费限价政策持续实施 部分区域业主支付能力下滑 [1] - 物业行业呈现增量放缓趋势 物企从规模发展转向注重发展质量 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元 与2024年同期19.60亿元基本持平 [4] - 毛利4.18亿元 较2024年同期5.07亿元下降17.6% [4] - 股东应占盈利2.40亿元 较2024年同期2.87亿元下降16.4% [4] - 应收账款周转天数从77天增加至95天 [1] - 关联方应收账款增加因母公司地产项目多与民企合作回款较慢 且工程类智能化业务按进度收款拉长周期 [1] - 第三方外拓项目账期60-90天 外拓项目增加导致应收账款周转天数上升 [3] - 净资产36.8亿元 ROE和现金及定期存款保持上升趋势 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元 较2024年末增加8900万元 经营性现金流持续为正 [10] 业务构成 - 商业运营及管理服务收入3.12亿元 占总收入15.9% [4] - 基础物业管理收入7.16亿元 占总收入36.5% 同比增长19.2% [4] - 基础物管收入连续第四年保持近20%增速 [4] 管理规模 - 在管面积7231万平方米 较2024年末增长4.3% [5] - 合约面积9245万平方米 较2024年末增长4.2% [5] - 管理项目总数444个 [5] - 91%管理面积位于一二线核心城市 其中大湾区占比62% [5] - 高能级城市项目具有物业费单价高 客户黏性强 服务可持续性好特点 [5] 市场拓展 - 新增合约面积596万平方米 新签约项目37个 [6] - 规模扩张策略注重发展质量 不盲目追求规模 [6] - 加速拓展非住宅业态 成立非住中心 重点聚焦公建 TOD 商业办公领域 [6] - TOD业务新增合约面积196万平方米 主要来自二股东广州地铁 [6] - 在管TOD项目管理面积1070万平方米 占总在管面积15% [6] - 管理地铁站318个 其中广州地铁233个 市占率70% [6] - 广州地铁76%车辆和76%站场由公司管理 [6] - 中标港航大厦 国家管网集团华南公司 广州民俗博物馆 渡江胜利纪念馆等代表性项目 [7] - 新拓客户多为政府或国有企业 信用资质良好 支付稳定性强 减值风险较小 [7] 收并购策略 - 在手现金充足 积极留意收并购市场机会 [10] - 重点关注协同效益高 经营质量好 财务规范估值合理的同业公司及上下游机会 如智能家居 充电桩等领域 [10]