投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 公司作为央企背景A股物管龙头，机构类物业领域领先地位稳固，市场化拓展能力持续验证，专业增值服务高增长打开第二曲线，短期利润波动不影响长期价值 [4] - 经营基本面保持稳健，营收稳健增长，市场化拓展能力持续强化 [2] - 考虑公司业务结构和毛利率变化，下调公司26-27年归母净利润预测，估值具备吸引力 [4] 2025年度业绩表现 - **营业收入**：实现192.73亿元，同比增长12.23% [1][2] - **归母净利润**：为6.55亿元，同比下降22.12% [1] - **剔除一次性影响后归母净利润**：剔除处置衡阳中航项目减少归母净利2.56亿元的影响后，同比增长8.30% [1] - **股息**：宣派末期股息，每10股派发现金红利2.60元（含税） [1] 分业务收入分析 - **基础物业管理**：收入142.79亿元，同比增长6.56% [2] - 住宅业态物业管理业务收入同比增长12.37% [2] - 非住宅业态物业管理业务收入同比增长4.31% [2] - 在管面积达3.77亿平方米，同比增长3.37% [2] - **专业增值服务**：收入37.86亿元，同比增长48.46%，体现公司在设施管理、建筑科技等专业赛道的竞争力提升 [2] - **平台增值服务**：收入5.37亿元，同比增长0.18%，增速放缓 [2] 盈利能力与费用控制 - **毛利率**：整体毛利率为10.01%，同比下降0.44个百分点 [3] - 住宅业态毛利率同比提升0.48个百分点至11.36% [3] - 商业运营毛利率由44.43%降至18.55%，同比下降25.88个百分点 [3] - **成本**：专业增值服务成本增速较快，同比增长50.22% [3] - **费用控制**：降本增效措施见效 - 销售费用同比下降4.84% [3] - 管理费用同比下降3.56% [3] - 财务费用同比下降61.79%，优化显著 [3] 市场化拓展亮点 - **第三方新签年度合同额**：41.69亿元，同比增长12.89% [3] - **市场化住宅**：新签4.74亿元，同比增长59.60%，落地上海康城（175万平方米）等标杆项目 [3] - **细分业态拓展**： - 航空业态新签1.91亿元，同比增长85%，落地南方航空新疆分公司、广州白云机场T3航站楼 [3] - 高校业态新签2.32亿元，同比增长25%，签约中国人民大学通州校区等 [3] - IFM（综合设施管理）业态新签3.69亿元，同比增长15%，落地京东宿迁全球客服中心、北京长鑫存储等优质项目 [3] 盈利预测与估值 - **盈利预测调整**：下调26-27年归母净利润预测至10.3亿元、11.6亿元（原预测为11.0亿元、12.2亿元），新增28年预测为12.5亿元 [4] - **估值**：对应26-28年预测市盈率（PE）分别为11倍、10倍、9倍 [4] - **市场数据**（截至2026年3月13日）： - 当前股价：10.76元 [6] - 总股本：10.54亿股 [6] - 总市值：113.38亿元 [6] - 近一年股价区间：10.38元至13.34元 [6] - 近3月换手率：55.47% [6] 财务预测摘要 - **营业收入预测**：预计26-28年营业收入分别为213.16亿元、232.20亿元、249.71亿元，增长率分别为10.60%、8.93%、7.54% [5] - **归母净利润预测**：预计26-28年归母净利润分别为10.30亿元、11.60亿元、12.54亿元，增长率分别为57.29%、12.67%、8.12% [5] - **每股收益（EPS）预测**：预计26-28年EPS分别为0.98元、1.10元、1.19元 [5] - **盈利能力指标预测**：预计26-28年毛利率稳定在约11.2%，摊薄ROE分别为8.97%、9.50%、9.66% [5][12] - **估值指标预测**：预计26-28年PE分别为11倍、10倍、9倍；PB分别为1.0倍、0.9倍、0.9倍；股息率分别为3.8%、4.3%、4.6% [5][13]

核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级 上调目标价11%至42.7港元 对应2025年14倍市盈率和14%上行空间 [1] - 预计2025-26年归母净利润均同比增长5% 分别至15.5亿元和16.2亿元 [1] - 公司1H25收入84亿元同比增长7% 归母净利润8.9亿元同比增长5% 符合预期 [1] 业务表现 - 基础物业管理业务收入占比70-80% 同比增长13% 毛利润率保持相对平稳 [2] - 园区增值服务收入及毛利润同比保持平稳 非业主增值服务毛利润同比下滑近50% [2] - 销售管理费用同比下降9% 费用率下降1个百分点 [2] 外拓项目进展 - 新拓展第三方项目单年合同金额同比增长17%至14亿元 [3] - 住宅、公服、商办三大赛道均实现增长 [3] - 核心50城新拓合同金额占比同比提升5个百分点至85% [3] - 核心非居业态占比提升至近80% [3] - 公服业态中千万级以上及两千万级以上合同金额占比进一步提升 [3] 财务健康度 - 1H25末贸易应收款同比增长10% 一年内款项占比超90% [4] - 账龄结构保持健康 上半年综合回款率维持大体平稳 [4] - 公服业务回款率呈现上升 住宅和商办有所下降 [4] 战略与股东回报 - 公司坚持全年30亿元单年饱和合同额的拓展目标 [5] - 维持全年收入和净利润目标不变 [5] - 过去三年连续提升派息比例 由2021年20%提升至2024年50% [5] - 将持续践行积极的股东回报政策 [5]

行业环境 - 物业管理行业面临多重挑战 包括增量市场红利消退 物业费限价政策持续实施 部分区域业主支付能力下滑 [1] - 物业行业呈现增量放缓趋势 物企从规模发展转向注重发展质量 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元 与2024年同期19.60亿元基本持平 [4] - 毛利4.18亿元 较2024年同期5.07亿元下降17.6% [4] - 股东应占盈利2.40亿元 较2024年同期2.87亿元下降16.4% [4] - 应收账款周转天数从77天增加至95天 [1] - 关联方应收账款增加因母公司地产项目多与民企合作回款较慢 且工程类智能化业务按进度收款拉长周期 [1] - 第三方外拓项目账期60-90天 外拓项目增加导致应收账款周转天数上升 [3] - 净资产36.8亿元 ROE和现金及定期存款保持上升趋势 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元 较2024年末增加8900万元 经营性现金流持续为正 [10] 业务构成 - 商业运营及管理服务收入3.12亿元 占总收入15.9% [4] - 基础物业管理收入7.16亿元 占总收入36.5% 同比增长19.2% [4] - 基础物管收入连续第四年保持近20%增速 [4] 管理规模 - 在管面积7231万平方米 较2024年末增长4.3% [5] - 合约面积9245万平方米 较2024年末增长4.2% [5] - 管理项目总数444个 [5] - 91%管理面积位于一二线核心城市 其中大湾区占比62% [5] - 高能级城市项目具有物业费单价高 客户黏性强 服务可持续性好特点 [5] 市场拓展 - 新增合约面积596万平方米 新签约项目37个 [6] - 规模扩张策略注重发展质量 不盲目追求规模 [6] - 加速拓展非住宅业态 成立非住中心 重点聚焦公建 TOD 商业办公领域 [6] - TOD业务新增合约面积196万平方米 主要来自二股东广州地铁 [6] - 在管TOD项目管理面积1070万平方米 占总在管面积15% [6] - 管理地铁站318个 其中广州地铁233个 市占率70% [6] - 广州地铁76%车辆和76%站场由公司管理 [6] - 中标港航大厦 国家管网集团华南公司 广州民俗博物馆 渡江胜利纪念馆等代表性项目 [7] - 新拓客户多为政府或国有企业 信用资质良好 支付稳定性强 减值风险较小 [7] 收并购策略 - 在手现金充足 积极留意收并购市场机会 [10] - 重点关注协同效益高 经营质量好 财务规范估值合理的同业公司及上下游机会 如智能家居 充电桩等领域 [10]