股份情况 - 截至2026年2月28日，已发行股份总数（不含库存股份）为1,502,212,177股[2] - 本月底库存股份数目为0股[2] 公众持股 - 公司适用公众持股量门槛为已发行股份总数（不含库存股份）的25%[3] - 截至2026年2月底，公司符合公众持股量要求[3] 股票期权 - 上月底和本月底结存的股份期权数目均为7,090,844[4] - 本月行使股票期权所得资金总额为0港元[4] - 本月底因股票期权可能发行或自库存转让的股份数目为145,112,173[4] - 股票期权激励计划股东大会通过日期为2023年2月15日[4]

公司2025财年盈利预期 - 公司预期2025财年权益持有人应占盈利较2024财年同比下降约20%至25%[1] - 公司预期2025财年核心净利润（剔除商誉减值影响）较2024财年下降约45%至50%[1] 盈利下降的主要原因 - 毛利率受房地产行业深度调整影响，高毛利的增值业务（如经纪业务）缩减[1] - 阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，来自该业务的收入及毛利润减少[1] - 公司为提升服务品质、稳定商业项目出租率而持续投入成本，导致整体运营支出上升[1] - 因政策调整导致人工成本增长[1] 公司未来战略展望 - 公司展望2026年将继续追求高质量长期增长，积极应对行业调整[1] - 公司计划实现非住业务高质拓规模，加快调整增值业务，培育利润增长点[1] - 公司目标为实现结构优化与效益提升，向“客户信赖的智慧城市服务商”的愿景迈进[1]

公司盈利预期 - 公司预期2025财年权益持有人应占盈利较2024财年同比下降约20%至25% [1] - 公司预期2025财年核心净利润较2024财年同比下降约45%至50% [1] - 核心净利润定义为剔除商誉减值影响的权益持有人应占盈利 [1] 盈利下降原因分析 - 毛利率下降是导致盈利预期下降的主要原因 [1] - 受房地产行业深度调整影响，高毛利的增值业务（如经纪业务）缩减 [1] - 阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，来自该业务的收入及毛利润减少 [1] - 公司持续投入成本以提升服务品质、稳定商业项目出租率，导致整体运营支出上升 [1] - 因政策调整导致人工成本增长 [1] 公司未来展望 - 公司展望2026年将继续追求高质量长期增长，积极应对行业调整 [1] - 公司计划实现非住业务高质拓规模，加快调整增值业务，培育利润增长点 [1] - 公司目标实现结构优化与效益提升，向“客户信赖的智慧城市服务商”的愿景迈进 [1]

公司盈利预警 - 公司预期2025财年权益持有人应占盈利较2024财年同比下降约20%至25% [1] - 公司预期2025财年核心净利润较2024财年下降约45%至50%，核心净利润指剔除商誉减值影响的权益持有人应占盈利 [1] 盈利下降原因分析 - 毛利率下降是导致盈利下滑的主要原因 [1] - 受房地产行业深度调整影响，高毛利的增值业务（如经纪业务）缩减 [1] - 阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，来自该业务的收入及毛利润减少 [1] - 公司持续投入成本以提升服务品质、稳定商业项目出租率，导致整体运营支出上升 [1] - 因政策调整导致人工成本增长 [1] 公司未来展望与战略 - 展望2026年，公司将继续追求高质量长期增长，积极应对行业调整 [1] - 公司计划实现非住业务高质拓规模，加快调整增值业务，培育利润增长点 [1] - 公司目标为实现结构优化与效益提升，向“客户信赖的智慧城市服务商”的愿景迈进 [1]

业绩总结 - 2025财年权益持有人应占盈利同比降20% - 25%[3] - 2025财年核心净利润降45% - 50%[3] - 业绩下降因毛利率降、运营支出升[4][7] 未来展望 - 2026年追求高质量长期增长[5] - 2026年非住业务拓规模、调增值业务[5]

事件核心观点 - AI平台千问APP通过“春节30亿免单”活动发放奶茶免单卡 引发全国范围奶茶咖啡品牌门店史诗级爆单 活动上线9小时订单量超过1000万单 并带动相关港股茶饮股股价上涨 [1][3][6] 活动影响与市场表现 - 活动覆盖全国超过30万家奶茶店 支持品牌包括蜜雪冰城、瑞幸咖啡、霸王茶姬、奈雪的茶、沪上阿姨、茶百道、库迪咖啡等 [3] - 活动导致多地门店订单量激增数倍 出现店员人手不足、外卖骑手长时间等待、线上平台卡顿及配送时间大幅延长至3小时以上等问题 [3][6][23] - 受活动带动 港股茶饮股多数走高 其中古茗股价上涨超过5%创上市以来新高 茶百道股价上涨超过4% 沪上阿姨与蜜雪集团股价也同步跟随上涨 [6] 行业历史背景与对比 - 此次“AI大战”是餐饮行业一年内经历的第二次史诗级爆单 前一次为2025年7月5日的“外卖大战” 同样以茶饮品类为主并席卷全行业 [7] - 在2025年的“外卖大战”中 奈雪的茶周末两天外卖订单突破100万单 环比增长50% 单店最高环比增长230% 沪上阿姨某门店日订单量从平时200单激增至近3000杯 [7] - 历史上的“外卖大战”最终引致国家市场监督管理总局于2025年7月18日出手干预 要求平台规范促销行为 随后在2026年1月9日国家层面启动对外卖“内卷式”竞争的专项调查 三大外卖平台同日发布公告呼吁抵制恶性竞争 [10][11][12] 奶茶品类被选中的原因分析 - 新式茶饮市场规模庞大且持续增长 2024年中国新式茶饮市场规模达3547.2亿元 同比增长6.4% 预计2028年有望突破4000亿元 [16] - 奶茶消费高频且用户粘性高 72.1%的茶饮消费者每周购买3次以上 具有低决策成本、高复购率的特征 是拉拢年轻人的有效通行证 [14][16] - 奶茶品类连锁化率高、门店多、标准化程度高、出品快 具备高频高效属性 平台可借此以更低成本、更高频率触达用户 完成拉新、促活、留存及用户画像采集 [17][18][21] 对餐饮商家的实际效益与挑战 - 此类活动为品牌带来实打实的曝光、订单和规模 可能使门店单量在极短时间内翻倍甚至刷新历史纪录 [22] - 但商家盈利过程艰难 面临人手不足、供应链压力、员工疲惫、服务标准下降、投诉差评增多等运营挑战 消费者的一次不佳体验可能影响长期累积的信任与复购率 [22][25] - 头部连锁品牌创始人在过往类似活动后曾表达担忧 指出外卖疯狂补贴可能导致与堂食的不公平竞争 虽然总流水和利润有所增长（例如南城香单日总流水增长30%-35% 总利润增加约15%）但堂食业务并未增长甚至部分下降 破坏了餐饮生态 [10]

股份情况 - 截至2026年1月31日，已发行股份总数（不含库存）1,502,212,177股，与上月底相同[2] - 截至本月底，库存股份数目为0[2] 期权情况 - 截至2026年1月31日，股票期权激励计划上月底结存7,921,544，本月失效830,700，月底结存7,090,844[4] - 公司本月底可行使期权发行或转让股份总数为145,112,173[4] - 公司本月行使期权所得资金总额为0港元[4] 合规情况 - 公司已符合公众持股量门槛要求[3]

公司商业模式与战略 - 野人先生创始人崔渐为表示，直营和加盟并非对立模式，公司早年所有门店均为直营，直到2024年才开始发展加盟业务 [1][4] - 创始人认为，商业模式的选择取决于团队是否用心经营，直营和加盟都有其优势，可以根据实际情况灵活采用 [1][4] 行业观察与案例分析 - 茶饮行业经历了多年高速发展，品牌方和加盟商均已变得更为成熟 [1][4] - 创始人以蜜雪冰城为例，指出其采用加盟模式已运营约二十七八年，目前发展状况良好，并未出现势能下降 [1][4] - 创始人提及古茗在上市后市场表现非常好，以至于其个人有购买古茗股票的意愿 [1][4]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

股份情况 - 截至2025年12月31日，已发行股份（不含库存）1,502,212,177股[2] - 截至2025年12月31日，库存股份数目为0[2] - 截至2025年12月31日，已发行股份总数1,502,212,177股[2] 期权计划 - 股票期权激励计划上月底结存已注销11,823,200份，本月减少3,901,656份，月底结存7,921,544份[3] - 月底可行使期权发行或转让股份总数140,379,817[3] - 本月行使期权所得资金总额为HKD 0[3] - 股票期权激励计划股东大会通过日期为2023年2月15日[3]