（在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：06626） 董事名單與其角色和職能 洪誠明 越秀服務集團有限公司董事（「董事」）會（「董事會」）成員載列如下： 執行董事 王建輝 張成皓 張勁 非執行董事 江国雄 （董事會主席） 楊昭煊 獨立非執行董事 許麗君 梁耀文 | | | | 董事委員會 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 董事 | | | | | 可持續發展 | | | 審核委員會 | 薪酬委員會 | 提名委員會 | 投資委員會 | 委員會 | | 江国雄 | — | M | C | C | C | | 王建輝 | — | — | M | M | M | | 張成皓 | — | — | — | M | — | | 張勁 | — | — | — | M | — | | 楊昭煊 | — | — | — | M | — | | 洪誠明 | M | C | M | M | M | | 許麗君 | C | M | M | — | M | | 梁耀文 | M | M | M | — | M | 董事會設立五個委員會。下表提供各董事會成員在該等委員會所擔任職位的資 ...

環境、社會及管治委員會變更 越秀服務集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此宣佈，為進一步推動公司 戰略與可持續發展深度融合，引領企業實現長遠穩健發展，並積極促進本公司在可 持續發展更加全面、廣泛和有深度的影響力，董事會議決將「環境、社會及管治委 員會」更名為「可持續發展委員會」（「委員會」）。董事會亦議決相應修訂委員會的職 權範圍，以納入與可持續發展相關的職責。委員會名稱的變更及經修訂的職權範圍 將於二○二六年四月二十三日生效。 董事會命 越秀服務集團有限公司 余達峯 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內 容而引致之任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立的有限公司） （股份代號：06626） 公司秘書 香港，二○二六年四月二十三日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 執行董事： 王建輝、張成皓及張勁 非執行董事： 江国雄（主席）及楊昭煊 獨立非執行董事： 洪誠明、許麗君及梁耀文 ...

股份情况 - 截至2026年3月31日，已发行股份总数（不含库存股）为1,502,212,177股，库存股份为0股[2] - 适用公众持股量门槛为已发行股份总数（不含库存股）的25%[3] - 截至2026年3月31日，公司符合公众持股量要求[3] 期权情况 - 股票期权激励计划上月底和本月底结存股份期权数目均为7,164,176[4] - 本月底可发行或转让股份总数为141,137,185[4] - 本月行使期权所得资金总额为HKD 0[4]

股份情况 - 截至2026年2月28日，已发行股份总数（不含库存股）为1,502,212,177股，库存股份数目为0[2] - 截至2026年2月底，公司符合适用的公众持股量要求[3] 期权情况 - 上月底结存股份期权数目7,364,975（已失效），本月变动 -200,799，月底结存7,164,176[4] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[4] - 月底可发行或转让股份总数为141,137,185[4]

股份情况 - 截至2026年1月31日，公司已发行股份总数为1,502,212,177股，库存股份数目为0[2] - 截至2026年1月底，公司已符合适用的公众持股量要求[3] 期权情况 - 股票期权激励计划上月底结存股份期权数目7,921,544份（已失效），本月内变动 -556,569份，本月底结存7,364,975份[4] - 本月底可发行或转让股份总数为140,936,386份[4] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[4]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 核心观点 - 公司基础物管板块维持较强经营韧性，第三方外拓与项目结构优化持续推进，随着硬装业务扰动减弱及商业板块经营逐步企稳，盈利能力有望改善 [7] - 公司现金充裕、分红慷慨、低估值与高股息优势突出 [7] 财务表现与预测 - **2025年业绩**：实现营业收入39.02亿元，同比增长0.9%；归母净利润2.74亿元，同比下降22.5% [7] - **盈利预测**：预计2026/2027/2028年归母净利润分别为2.85/3.07/3.34亿元，同比分别增长4.0%/7.9%/8.8% [7] - **估值水平**：基于盈利预测，对应现价PE分别为8.0/7.4/6.8倍 [7] - **市场数据**：收盘价1.72港元，市净率0.65倍，港股流通市值约22.82亿港元 [5] 业务分析 - **基础物业管理服务**：2025年收入14.99亿元，同比增长21.3%，为主要增长支撑 [7] - **在管规模**：截至2025年末，在管面积达7347万平方米，同比增长6.0%；合约面积达9001万平方米，同比增长1.4% [7] - **项目优化**：2025年主动退出低质低效项目655万平方米，项目结构持续优化 [7] - **社区增值服务**：2025年收入9.63亿元，同比下降20.9%，主要因阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕 [7] - **非业主增值服务**：2025年收入6.91亿元，同比增长1.5%，整体保持平稳 [7] - **商业运营服务**：商业运营及管理服务收入6.17亿元，同比下降2.2%；市场定位咨询及租户招揽服务收入1.32亿元，同比增长27.4% [7] 盈利能力与现金流 - **毛利率**：2025年整体毛利率为14.8%，同比下降8.5个百分点 [7] - **分业务毛利率**：物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/商业物业管理毛利率分别同比下降3.7/12.2/9.7/8.6个百分点 [7] - **经营性现金流**：2025年经营性现金流净流入5.09亿元，同比增加30.5% [7] - **现金状况**：截至2025年末，公司现金及等价物叠加存款合计49.06亿元，同比增长4.3% [7] - **财务结构**：公司维持无银行借款、无关联方贷款，资产负债率为48.13% [6][7] 股东回报 - **分红政策**：2025年全年派息0.125港元/股，派息率为60% [7] - **股息率**：以2026年3月31日收盘价计算，股息率为7.3% [7]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 核心观点 - 越秀服务基础物管板块维持较强经营韧性，第三方外拓与项目结构优化持续推进，随着硬装业务扰动减弱及商业板块经营逐步企稳，盈利能力有望改善 [7] - 公司现金充裕、分红慷慨、低估值与高股息优势突出 [7] 2025年业绩表现 - 2025年实现营业收入39.02亿元，同比增长0.9% [7] - 2025年归母净利润为2.74亿元，同比下降22.5% [7] - 毛利率为14.8%，同比下降8.5个百分点 [7] - 分业务毛利率：物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/商业物业管理毛利率分别同比下降3.7/12.2/9.7/8.6个百分点，主要源于服务品质投入及人工成本增长、高毛利增值业务收缩，以及商业项目出租率下行背景下成本投入增加 [7] 分业务分析 - **基础物业管理服务**：收入14.99亿元，同比增长21.3%，为主要增长支撑，主要受在管项目及在管面积扩张带动 [7] - **非业主增值服务**：收入6.91亿元，同比增长1.5%，整体保持平稳 [7] - **社区增值服务**：收入9.63亿元，同比下降20.9%，主要因阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕 [7] - **商业运营及管理服务**：收入6.17亿元，同比下降2.2% [7] - **市场定位咨询及租户招揽服务**：收入1.32亿元，同比增长27.4% [7] 管理规模与项目结构 - 截至2025年末，公司在管面积达7347万平方米，同比增长6.0% [7] - 截至2025年末，公司合约面积达9001万平方米，同比增长1.4% [7] - 2025年主动退出低质低效项目655万平方米，项目结构持续优化 [7] 财务状况与现金流 - 2025年经营性现金流净流入5.09亿元，同比增加30.5% [7] - 截至2025年末，公司现金及等价物叠加存款合计49.06亿元，同比增长4.3% [7] - 公司维持无银行借款、无关联方贷款，财务安全边际较高 [7] 股东回报 - 2025年全年派息0.125港元/股，派息率为60% [7] - 以2026年3月31日收盘价计算，股息率为7.3% [7] 盈利预测 - 预计2026年营业总收入为41.58亿元，同比增长6.53% [1][8] - 预计2027年营业总收入为44.87亿元，同比增长7.96% [1][8] - 预计2028年营业总收入为48.95亿元，同比增长9.09% [1][8] - 预计2026年归母净利润为2.85亿元，同比增长4.05% [1][7][8] - 预计2027年归母净利润为3.07亿元，同比增长7.89% [1][7][8] - 预计2028年归母净利润为3.34亿元，同比增长8.78% [1][7][8] 估值指标 - 基于2026年3月31日收盘价1.72港元，对应2026/2027/2028年预测市盈率（P/E）分别为8.0倍、7.4倍、6.8倍 [7][8] - 市净率（P/B）为0.65倍 [5] - 每股净资产为2.34元 [6]

投资评级与核心观点 - 报告重申对越秀服务的**买入**评级，目标价维持**4.20港元** [3][6] - 核心观点：尽管2025年盈利承压，但公司拥有充裕的净现金（约49亿元人民币，相当于其市值的2.1倍），可支持其渐进增加派息或进行股份回购，为股价带来支撑 [3] 2025年财务业绩总结 - 2025年收入同比增长**0.9%**至**39.02亿元人民币**，整体保持平稳 [3] - 公司拥有人应占盈利为**2.74亿元人民币**，同比下降**22.5%** [3] - 整体毛利率为**14.8%**，同比下降**8.5个百分点**，主要因高毛利业务收缩及成本上升 [3] - 销售成本同比增长**12.1%**至**33.25亿元人民币**，增速高于收入，对利润形成挤压 [3][4] - 每股末期股息拟定为**0.037港元**，全年派息总额每股**0.125港元**（**0.11元人民币**），派息率提升至**60%**（2024年为**50%**） [3] 业务分部表现 - **非商业物管及增值服务**收入为**31.53亿元人民币**，微增**0.6%** [3] - 其中，基础物管服务收入增长**21.3%**，得益于在管面积扩张 [3] - 社区增值服务收入同比下降**20.9%**，主因阶段性房屋硬装业务结算完毕 [3] - **商业物管及运营服务**收入为**7.49亿元人民币**，同比增长**2.0%**，但毛利率由**29.3%**降至**20.7%**，受出租率下滑及成本投入增加影响 [3] - 在管面积稳步扩张，年末达**73.5百万平方米**，同比增长**6.0%** [3] - 期内，公司主动退出低收益项目合约面积约**852万平方米**，新增项目**69个**，新签合约面积约**980万平方米**（约**60%**位于大湾区），带动总合同面积同比增长**1.5%**至**9,007万平方米** [3] 公司经营与财务状况 - 公司现金流充裕，截至2025年末，在手现金及定期存款合计**49.06亿元人民币**，无银行借款 [3] - 净现金约**49亿元人民币**，相当于每股净现金约**3.7港元**，或为其市值的**2.1倍**（以2025年3月27日收市价计），财务安全性高 [3] - 公司表示，成本端的影响已大致在2025年财务表现中反映，预料2026年毛利有望见底并维持稳定 [3]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告核心观点 - 越秀服务2025年业绩承压，营收微增0.9%至39.02亿元，归母净利润同比下滑22.5%至2.74亿元，主要因毛利率大幅下滑8.5个百分点至14.8% [1] - 物业管理服务作为核心支柱业务表现稳健，收入同比增长21.3%至14.99亿元，占总收入38.4%，是主要增长驱动力 [2] - 社区增值服务收入同比大幅下降20.9%至9.63亿元，是业绩承压主因之一，主要由于高毛利的房屋硬装业务阶段性结算完毕 [2] - 公司关联方越秀地产经营稳健，对关联业务提供稳定支持，公司财务状况稳健，在手现金充裕，并提升派息率至60% [3][4] - 报告下调公司未来盈利预测，但认为其作为国企物管，当前估值具备吸引力 [4] 2025年度业绩表现 - **整体业绩**：2025年实现营业收入39.02亿元，同比微增0.9%；归母净利润2.74亿元，同比下降22.5%；每股收益0.18元，同比下降21.7% [1] - **规模指标**：截至2025年末，在管建筑面积7350万平方米，同比增长6.0%；合约建筑面积9000万平方米，同比增长1.4% [1] - **盈利能力**：2025年整体毛利率为14.8%，较上年下降8.5个百分点，是业绩下滑的主要原因 [1] - **费用与现金流**：2025年管理费用率7.5%，同比下降0.2个百分点；年末现金及现金等价物49.06亿元，定期存款13.85亿元，财务状况稳健 [3] - **股东回报**：董事会建议派付末期股息每股0.037港元，全年股息0.125港元，派息率提升至60% [3] 分业务表现 - **物业管理服务**：收入14.99亿元，同比增长21.3%，占总收入38.4%，核心业务保持稳健增长，在管面积增长是主要驱动力 [2] - **市场定位咨询及租户招揽**：收入1.32亿元，同比增长27.4%，占总收入3.4%，增速最快但规模小，对整体业绩贡献有限 [2] - **非业主增值服务**：收入6.91亿元，同比增长1.5%，占总收入17.7%，主要受益于关联方越秀地产经营表现相对稳健 [2] - **社区增值服务**：收入9.63亿元，同比下降20.9%，占总收入24.7%，是业绩承压主要原因之一，主要由于阶段性房屋硬装业务结算完毕 [2] - **商业运营及管理服务**：收入6.17亿元，同比下降2.2%，占总收入15.8%，主要由于商业项目出租率下滑 [2] 分业务毛利率分析 - **整体毛利率**：2025年为14.8%，较上年下降8.5个百分点 [1] - **物业管理毛利率**：11.3%，同比下滑3.7个百分点，主要由于人工成本上涨及为提升服务品质加大投入 [3] - **非业主增值服务毛利率**：10.0%，同比下滑12.2个百分点，主要系高毛利的车位销售业务等规模减少 [3] - **社区增值业务毛利率**：19.1%，同比下滑9.7个百分点，与高毛利的房屋硬装业务结算完毕有关 [3] - **商誉减值**：2025年无商誉减值（2024年计提2.37亿元），对利润表不再构成拖累 [3] 盈利预测与估值 - **盈利预测调整**：考虑到社区增值服务结构调整及整体毛利率下滑，报告下调公司2026-2027年归母净利润预测至3.0亿元/3.2亿元（原预测为5.1亿元/5.6亿元），新增2028年预测为3.5亿元 [4] - **每股收益预测**：对应2026-2028年EPS预测分别为0.20元、0.22元、0.23元 [4] - **估值水平**：对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为7.8倍、7.1倍、6.6倍；市净率（P/B）均为0.6倍 [4][5] - **市场数据**：报告发布时当前股价为1.74港元，总市值26.14亿港元，总股本15.02亿股 [7]

投资评级 - 报告对越秀服务（6626.HK）给予“增持”评级 [1][6][10] 核心观点 - 报告认为，越秀服务2025年利润端短暂承压，但物业管理底盘筑牢根基，且股东分红保持稳定 [2] - 报告预测公司2026-2028年业绩将恢复增长，并基于2026年11倍市盈率给予目标价2.28港元 [10] 财务表现与预测 - **收入与利润**：2025年公司实现营业总收入39.02亿元，同比增长0.9%；归母净利润为2.74亿元，同比下降22.5% [4][10]。预计2026-2028年收入将分别增长7.4%、8.4%、9.2%至41.90亿元、45.44亿元、49.61亿元；归母净利润将分别增长4.2%、5.9%、8.1%至2.85亿元、3.02亿元、3.26亿元 [4] - **盈利能力**：2025年毛利率为14.8%，同比下降8.5个百分点，主要受人工成本上升、高毛利业务缩减及专项投入增加影响 [10][17]。预计2026-2028年毛利率将小幅回升至14.9%、14.9%、15.1% [12] - **每股收益**：2025年基本每股收益为人民币0.18元 [12]。预测2026-2028年每股收益分别为人民币0.19元、0.20元、0.22元 [10][12] - **估值水平**：基于2026年3月27日股价，公司2025年市盈率为12.47倍，预计2026-2028年市盈率将降至8.63倍、8.15倍、7.54倍；市净率分别为0.96倍、0.68倍、0.65倍、0.63倍 [4][12] 业务运营分析 - **管理规模**：截至2025年底，公司在管面积达7350万平方米，同比增长6.0%；合约面积达9000万平方米，同比增长1.4% [10][26] - **项目质量优化**：2025年新签约项目69个，新增合约面积980万平方米；同时主动退出低效益项目，退场面积655万平方米 [10][26] - **市场拓展**：2025年市场拓展新签年合同额约3亿元，非住宅业务占比达87%，并成功突破银行、高校等战略赛道 [10][26] - **区域布局**：公司位于一、二线城市的在管面积占比约92% [10][26] 现金流与股东回报 - **现金流状况**：2025年末现金及定期存款为49.06亿元，较期初大幅增加；全年经营性净现金流达5.09亿元 [10][29] - **股东分红**：2025年全年派息总额为每股0.125港元（相当于每股人民币0.110元），全年派息率提升至60% [10][29][30] 行业与可比公司 - **行业分类**：公司属于房地产行业 [5] - **可比估值**：与保利物业、绿城服务、中海物业、金茂服务等同行相比，越秀服务2026年预测市盈率（8.63倍）低于行业均值（9.91倍）[31]