文章核心观点 - 过去一年房地产市场缩量，物业管理行业增量放缓、竞争加剧，越秀服务聚焦服务力提升和高质量市场拓展，取得稳健经营表现，未来将围绕“精益服务、向新图强”战略发展 [1][2] 基础物管稳健托底 - 2024年越秀服务坚守服务初心，各业务板块全面开花，非商业物业管理及增值服务板块收入31.34亿元，同比增长19.2%，占总收入81%，是营收增长核心动力 [5] - 基础物业管理服务收入12.36亿元，同比增长20.1%，公司对服务力专项研究，实行精益管理，客户满意度维持91分高位 [5] - 社区增值服务营收12.17亿元，同比增长超3成，是业绩增长主要动力之一，已完成四大平台布局，拎包入住业务同比增63%，开发定制类产品年销售额超1100万，部分小区市场渗透率近40% [8][9] - 公司搭建IFM服务体系孵化新业务，延伸拓展多项服务，覆盖标杆项目，IFM拓展合同额超6000万元，新业务围绕轻资产试点孵化或与上下游合作 [9][10][11] 聚焦高质量市场拓展 - 截至2024年末，公司合约面积8873万平方米，同比增长6.3%；在管面积6931万平方米，同比增长6.3%，新增合约面积1295万平方米，主动退场效益差项目确保项目质量 [12] - 2024年新签约项目包括港珠澳大桥等，实现战略业态及标志性项目突破，深耕优势赛道，突破优质细分赛道，未来严控新拓项目战略协同价值等 [13] - 公司聚焦核心城市，大湾区在管面积占比约60%，新增合约面积中81%来自该区域，一二线城市合计占比近9成，2025年继续高质量拓展，预计交付400 - 500万平方米，外拓目标4亿元 [14] - 2025年强化大客户指引战略，围绕总部客户深挖资源，试水IFM业务，目标合同额8000万元，公司对收并购感兴趣，留意协同效益高标的及增值服务类型并购机会 [15]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 越秀服务经营业绩稳健增长，现金充裕，积极回购与分红，但非业主增值服务增速放缓，整体毛利率有待企稳 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 经营业绩 - 2024年营收38.7亿元，同比增长20.0%，非商业板块收入31.3亿元，同比+19.2%，商业板块收入7.3亿元，同比+23.7%；毛利率23.3%，同比下滑3.3pct，归母净利润3.5亿元，同比下降27.5%，核心归母净利润5.1亿元（剔除商誉减值影响），同比增长5.1% [1] - 2024年物业管理/非业主增值/社区增值/商业运营业务分别实现收入12.4/6.8/12.2/6.3亿元，同比+20.1%/+1.7%/+30.6%/+29.7% [2] 回购情况 - 3月21日至3月28日，回购金额734万元，回购267.7万股，占已发行股份比例为0.17%；年初至3月28日，累计回购金额1166万元，回购416.6万股，占已发行股份比例为0.29% [1] 商誉减值 - 2024年对收购广州地铁环境工程有限公司产生的商誉计提2.4亿元减值，截至2024年末，商誉账面净值为2354万元，商誉减值压力已充分释放，后续对公司业绩影响有限 [2] 规模与毛利率 - 2024年末在管面积6931万平，合约面积8873万平，新委聘项目在管面积1131万平方米，退出721万平方米的项目（上年退出257万平）；整体毛利率同比下滑3.3pct至23.3%，物业管理业务毛利率为15.0%，同比下滑1.1pct，毛利率仍有待企稳 [3] 现金与分红 - 2024年末在手现金及现金等价物和定期存款为47亿元，2024年全年派息总额为每股0.169元，派息总额2.6亿元，对应2025年3月28日收盘价股息率为6.4% [3] 盈利预测与估值 - 调整2025 - 2026年归母净利润预测至6.1/6.8亿元（原预测6.6/7.6亿元），新增2027年预测为7.5亿元，对应PE为7/6/5倍，估值具备吸引力 [4] 财务报表预测 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|3,224|3,868|4,541|5,159|5,760| |营业收入增长率|29.7%|20.0%|17.4%|13.6%|11.6%| |归母净利润（百万元）|487|353|613|683|753| |归母净利润增长率|17.0%|-27.5%|73.7%|11.5%|10.1%| |EPS（元）|0.32|0.23|0.41|0.45|0.50| |ROE（归母，摊薄）|13.5%|9.8%|15.7%|16.1%|16.3%| |P/E|8.4|11.6|6.7|6.0|5.4| |P/B|1.1|1.1|1.0|1.0|0.9|[5][9]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [5][7][15] 报告的核心观点 - 公司2024年业绩受商誉减值影响归母净利润下降，但剔除减值核心净利润同比增5.1%，业务增长态势良好，财务稳健，股东回报稳定，给予2025年EPS为0.32元，10 - 12倍PE估值，对应市值区间52 - 63亿港元，合理价值区间每股3.47 - 4.17港元 [7][15] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月24日收盘价2.87港元，52周股价波动2.48 - 3.94港元，总股本1509百万股，总市值43亿港元 [2] 市场表现 - 沪深300对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为1.78%、4.63%、11.74%，相对涨幅分别为 - 5.44%、 - 3.40%、1.14% [3][4] 主要财务数据及预测 |年份|营业收入(百万元)|营业收入YoY(%)|净利润(百万元)|净利润YoY(%)|全面摊薄EPS(元)|毛利率(%)|净资产收益率(%)| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|3224|29.7|487|17.0|0.32|26.6|14.1| |2024|3868|20.0|353|-27.5|0.23|23.3|10.1| |2025E|4656|20.4|480|35.9|0.32|23.7|12.5| |2026E|5514|18.4|569|18.7|0.38|23.7|13.5| |2027E|6511|18.1|672|18.1|0.45|23.8|14.3|[6] 2024年年度业绩公告点评 - 剔除商誉减值核心净利润同比增5.1%，实现营业收入38.68亿元，同比增20%，归母净利润3.53亿元，同比降27.5%，整体毛利率降至23.3%，归母净利率降至7.4% [7][8] - 营收结构优化，非商业物业管理及增值服务收入31.34亿元，同比增19.2%，占比81%；商业物业管理及运营服务收入7.34亿元，同比增23.7%，占比19% [8] 管理规模与市场拓展 - 2024年新签约项目85个，新增合约建筑面积1295万平方米，中标多个地标及战略项目，深化高校、企业总部赛道，拓展大客户园区 [7][11] - 截至2024年12月31日，合约管理项目覆盖48个城市，合约面积8873万平方米，同比增6.3%，在管面积6931万平方米，同比增6.3%，约60%位于大湾区，近九成分布于一二线城市 [7][11] 财务状况 - 截至2024年12月31日，现金和定存合计47.02亿元，同比持平，应收账款773.36亿元，同比增34.8%，应收账款周转天数77天，同比持平 [7][11] 股东回报 - 董事会建议宣派2024年末期股息每股0.078元，全年派息总额每股0.169元，同比增5.6%，全年度派息比率50%（按核心净利润计） [7][12] - 截至2025年3月20日，共回购约1305万股股份，占已发行股份的0.86%，并已注销 [7][12] 财务报表分析和预测 - 成长能力方面，预计2025 - 2027年营业收入增速分别为20.38%、18.42%、18.08%，归属母公司净利润增速分别为35.90%、18.70%、18.12% [17] - 获利能力方面，预计毛利率维持在23.67% - 23.76%，销售净利率在10.30% - 10.33%，ROE逐步提升至14.30% [17] - 偿债能力方面，预计资产负债率逐步上升至53.05%，净负债比率下降 [17] - 营运能力方面，预计总资产周转率逐步提升至0.71 [17] 可比公司估值表 |代码|简称|总市值(亿港元)|EPS（元）（2023、2024E、2025E）|PE（倍）（2023、2024E、2025E）|PEG（2025）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |6049.HK|保利物业|171|2.51、2.75、2.97|11.27、10.30、9.53|1.09| |2869.HK|绿城服务|130|0.19、0.25、0.29|19.76、15.14、13.07|0.57| |2669.HK|中海物业|167|0.41、0.46、0.52|11.43、10.04、8.99|0.71| |0816.HK|金茂服务|25|0.37、 - 、 - |6.95、 - 、 - | - | |均值| - | - | - |12.35、11.83、10.53|0.79| |6626.HK|越秀服务|43|0.32、0.23、0.32|7.42、13.12、8.54| - 25.17|[16]

纪要涉及的公司 越秀服务 纪要提到的核心观点和论据 - **整体业绩表现**：2024 年营业收入 38.68 亿元，同比增长 20%；核心净利润 5.12 亿元，同比增长 5.1%；基础物业管理业务收入 12.36 亿元，同比增长 20.1%，客户满意度 91 分；合约面积 8873 万平方米，同比增长 6.3%；在管面积 6931 万平方米，同比增长 6.3%；新增合约面积 1295 万平方米[3]。 - **业务板块表现**：非商业板块收入占比 81%，同比增长 19.2%，基础物业管理收入增长 20%，社区增值服务增长 31%；商业板块收入占比 19%，同比增长 23%；总体毛利率下降 3 个百分点至 23%，基础物管毛利率微跌 1 个百分点至 15%，非业主增值服务毛利率下降 7 个百分点至 22%，商业毛利率下降至 29%[3][5]。 - **增值服务表现**：非业主增值服务受地产周期影响但保持稳定，早期及智能化相关设计咨询业务表现突出；社区增值服务来自家居生活和美吾华空间运营等领域，总体仍有较好增长[6]。 - **资产负债表情况**：2024 年底净资产同比上升 35 亿人民币，ROE 达 14%；现金持平于 47 亿人民币，应收账款周转天数稳定在 77 天；剔除 26 个效益不佳项目，大湾区项目比例从 55%提升到 60%[7]。 - **未来发展重点**：注重高质量发展，提高拓展标准，加强大湾区布局；深化客户导向型服务及数字化科技工具应用；开展综合设施管理业务，拓展 B 端与 G 端客户市场[8]。 - **平台增值举措**：围绕生活配套、商业资产与科技四个平台，挖掘小区场景需求，发挥协同效应，引进科技手段提高效率与质量[9]。 - **产品开发与销售**：2024 年开发 7 款定制类产品，年销售额 1100 多万元；强化渠道建设，提升生活服务收入[10]。 - **配套商业和资产服务进展**：配套商业探索大数据运营，开展会所服务，在无锡获商业项目，试水自营业务；资产服务中拎包业务成重心，美居业务有突破，开展局部改造业务[11]。 - **科技服务新进展**：提升资源能力，打造资源产品；与奥迪斯成立合资公司，推广电梯加装改装及维保业务，在机电、消防和 5G 通讯等业态实现突破[12]。 - **商业运营表现**：2024 年商业运营收入同比上升约 24%，达到 7.34 亿元；74%的项目为写字楼，整体商业平均出租率维持在 85%[13]。 - **未来发展战略**：2025 年成为客户信赖的智慧服务领导者，围绕精益服务、组织变革、数字转型、优质增量及优化增值五大关键举措推进[14]。 - **非商业务毛利率问题**：2025 年非商业务毛利率同比下降 3.3 个百分点，非业主增值毛利率下降 7.5 个百分点；预计未来非业主增值毛利率在 20%左右，总体毛利率保持在 20%以上[15]。 - **外拓与退场情况**：2025 年新增外拓面积 1200 多万平方米，700 多万平方米退场；2024 年退场原因包括甲方支付能力下降、消费水平低和甲方调整服务范围；预计 2025 年约两百万平方米可能退出[17][18]。 - **降低退场风险措施**：2024 年提高投拓标准，考虑甲方支付能力及利润水平，新拓展项目退场风险相对较低[19]。 - **现金管理与分红**：2023 - 2024 年底现金保持在 47 亿元左右，24 年派息率维持 50%，考虑特别派息方案；24 年 5 月发布回购政策，已回购 1300 多万股，占总股数比例 0.86%[20]。 - **未来投资方向**：包括租金收入类资产、上下游增值板块业务并购，关注智能家居、美居、充电桩等社区增值类业务[21]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024 年新增合约面积包括港珠澳大桥国家能源大厦、建设银行大湾区分行等战略性重点项目[3]。 - 2024 年全年派息总额 0.169 元，同比增加 5.6%[3][4]。 - 2024 年新开展综合设施管理业务，合同额达 6425 万元[3][8]。

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 考虑地产市场持续筑底及公司业务结构调整，略下调盈利预测，预计公司2025 - 27年归母净利润为5.2亿元、5.6亿元和6.1亿元，同比增速分别为+46.4%、+9.2%和+8.1% [4] 业绩简评 - 2025年3月20日公司发布2024年全年业绩，2024年实现收入38.68亿元，同比增长20.0%；归母净利润3.53亿元，同比下滑27.5% [1] 经营分析 - 增值服务带动收入高速增长，受商誉减值影响归母净利润回落，2024年社区增值服务收入12.17亿元，同比+30.6%；商业运营及管理服务收入6.3亿元，同比+29.4%；剔除商誉减值的核心净利润同比+5.1%；公司综合毛利率同比下降3.3pct至23.3% [2] - 规模拓展稳健，新增合约面积业态丰富，截至2024年公司在管面积6931万方，较2023年增长6.3%；合约面积8873万方，较2023年增长6.3%；2024年新增合约面积1295万方，同比减少16.0%；第三方占比45%，关联方占比55%；住宅、TOD、公建、商业及产业园占比分别为41%、29%、16%、14% [2] 财务状况 - 在手现金接近市值，股息有保障，截至2024年公司现金和定存合计47.02亿元人民币，是公司总市值的0.99倍；全年每股派息0.169港元，对应3月20日收盘价，全年股息率达5% [3] - 公司回购持续进行，积极分红回馈股东，2024年拟回购不超过3044万股，占回购前总股本的2%；截至2025年3月20日合计回购1305万股，占回购前总股本的0.86%；维持50%的全年派息比例 [3] 盈利预测、估值与评级 - 预计公司2025 - 27年归母净利润为5.2亿元、5.6亿元和6.1亿元，同比增速分别为+46.4%、+9.2%和+8.1%；维持“买入”评级，股票现价对应2025 - 27年PE估值为9.13x、8.36x和7.73x [4] 主要财务指标 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|3,224|3,868|4,600|5,197|5,837| |营业收入增长率|29.66%|19.99%|18.93%|12.97%|12.31%| |归母净利润(百万元)|487|353|517|564|610| |归母净利润增长率|17.04%|-27.53%|46.44%|9.22%|8.12%| |摊薄每股收益(元)|0.32|0.23|0.34|0.37|0.40| |每股经营性现金流净额|0.46|0.26|0.87|0.55|0.79| |ROE(归属母公司)(摊薄)|14.14%|10.08%|13.77%|14.01%|14.11%| |P/E|7.33|12.86|9.13|8.36|7.73| |P/B|1.05|1.30|1.26|1.17|1.09| [7] 附录：三张报表预测摘要 - 包含损益表、资产负债表、现金流量表等多方面财务数据预测，如主营业务收入、成本、毛利、各项费用、资产、负债、股东权益等在2022A - 2027E期间的情况，以及比率分析、每股指标、回报率、增长率、资产管理能力、偿债能力等指标 [18]

文章核心观点 - 越秀服务2024年业绩公告显示营收连续三年双位数增长 未来有望深化业务协同实现高质量发展 [1][2] 营收情况 - 2024年全年营业收入达38.68亿元 同比增长20.0% 核心净利润5.12亿元 同比增长5.1% [1] 营收结构 非商收入 - 非商收入是核心来源 全年收入达31.34亿元 同比增长19.2% 占总收入的81% [1] - 基础物业管理服务2024年收入达12.36亿元 同比增收20.1% 占总收入的32% 2024年度响应及时率达99.4% 客户满意度提升 [1] - 社区增值服务2024年收入为12.17亿元 同比增长30.6% 反映公司对社区经济的深度挖掘和运营能力提升 [1] - 非业主增值服务2024年收入达6.81亿元 公司以基础服务为切入点 搭建综合设施管理服务体系 提升非住宅项目综合经营价值 [2] 商业收入 - 2024年收入达7.34亿元 同比增长23.7% 占总营收的19% [2] - 商业运营及管理服务收入6.3亿元 同比大增29.7% 反映公司商业物业招商和运营策划实力强 [2] 未来展望 - 2025年以“精益服务 向新图强”为年度主题 聚焦基础服务场景客户需求 加强核心服务投入 提升组织效能和综合竞争力 [2] - 未来有望深化业务协同、创新服务模式 抓住新机遇 实现更高质量发展 [2] 股东回报 - 董事会宣派2024年全年派息总额为每股人民币0.169元 全年派息比率为50%（按核心净利润计） [2] 行业观点 - 物企通过整合资源、优化服务流程和引入创新模式 能满足业主多样化需求 实现增值服务收入快速增长 形成良性循环 [2]

财务数据关键指标变化 - 2024年总收入为人民币38.68亿元，同比增长20.0%，其中非商业物业管理及增值服务收入为人民币31.34亿元，同比增长19.2%，商业物业管理及运营服务收入为人民币7.34亿元，同比增长23.7%[2] - 2024年毛利率为23.3%，同比下跌3.3个百分点[2] - 2024年公司拥有人应占盈利为人民币3.53亿元，同比下降27.5%，主要因年内产生商誉减值所致[2] - 2024年核心净利润为人民币5.12亿元，同比增长5.1%[2] - 2024年营业收入为人民币38.68152亿元，2023年为人民币32.23631亿元[4] - 2024年年内盈利为人民币2.8577亿元，2023年为人民币4.99882亿元[4][5] - 2024年总非流动资产为人民币26.17904亿元，2023年为人民币5.33394亿元[7] - 2024年总流动资产为人民币39.98431亿元，2023年为人民币58.7375亿元[7] - 2024年总营业收入为3868152千元人民币，2023年为3223631千元人民币，同比增长20%[31] - 2024年年内盈利为285770千元人民币，2023年为499882千元人民币，同比下降43%[27][29] - 2024年非商业物业管理及增值服务收入为3134236千元人民币，2023年为2630117千元人民币，同比增长19%[31] - 2024年商业物业管理及运营服务收入为733916千元人民币，2023年为593514千元人民币，同比增长24%[31] - 2024年中国内地营业收入为3766996千元人民币，2023年为3136431千元人民币，同比增长20%[38] - 2024年香港营业收入为101156千元人民币，2023年为87200千元人民币，同比增长16%[38] - 2024年总资本支出为116087千元人民币，2023年为107692千元人民币，同比增长8%[34][36] - 2024年合同资产总计为114467千元人民币，2023年为75674千元人民币，同比增长51%[39] - 2024年总资产为6616335千元人民币，2023年为6407144千元人民币，同比增长3%[34][36] - 2024年总负债为3028656千元人民币，2023年为2786689千元人民币，同比增长9%[34][36] - 2024年合同负债总计748,268千元，较2023年的808,732千元有所减少[41] - 2024年计入报告期初合同负债并确认的营业收入总计713,768千元，2023年为438,241千元[41] - 固定价格装修服务合同一年内预期确认为营业收入的金额2024年为123,578千元，2023年为348,139千元[45] - 2024年其他收入及收益净额总计114,029千元，2023年为122,214千元[47] - 2024年除税前盈利经扣除各项后总计1,120,119千元，2023年为1,028,233千元[49] - 2024年金融及合同资产减值亏损净额总计15,572千元，2023年为7,638千元[49] - 2024年租赁负债利息开支为5,307千元，2023年为4,887千元[52] - 2024年所得税总计176,729千元，2023年为187,260千元[54] - 2024年公司拥有人应占盈利为人民币3.52921亿元，每股基本及摊薄盈利为0.23元；2023年分别为4.8702亿元和0.32元[63] - 2024年末无形资产账面价值为人民币8.5392亿元，较年初的3.32921亿元减少[65] - 2024年商誉减值人民币2.36866亿元，广州地铁环境工程集团现金产生单位可收回金额为人民币1.80768亿元[67][71] - 2024年末应收账款总额为人民币8.18454亿元，计提拨备人民币4509万元；2023年分别为6.09286亿元和3576.2万元[73] - 2024年应收账款中1年内账龄的为人民币6.79158亿元，2023年为5.24387亿元[73] - 2024年其他应收款项为5.15545亿元，较2023年的4.05128亿元有所增加；预付款项为6565.3万元，较2023年的4707.5万元增加；总计为6.19046亿元，较2023年的4.53432亿元增长[74] - 2024年应付账款及应付票据总计为6.51499亿元，较2023年的3.99277亿元增长；其中关联方为1841.4万元，第三方为6.33085亿元[77] - 2024年其他应付款项及应计费用总计为13.80519亿元，较2023年的13.62568亿元略有增长[78] - 2024年公司营业收入达38.68亿元，较上一年度增长20.0%；毛利率为23.3%；公司拥有人应占盈利为3.53亿元；核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%[85] - 2024年销售成本29.67亿元，同比增长25.3%，员工成本9.16亿元，同比增加10.7%[140] - 2024年毛利9.02亿元，整体毛利率23.3%，较2023年的26.6%下降3.3个百分点[143][145] - 2024年行政开支2.96亿元，较2023年的2.79亿元增长6.1%[146] - 2024年其他收入及收益1.14亿元，2023年为1.22亿元，银行存款利息收入基本稳定[148] - 2024年所得税开支1.77亿元，2023年为1.87亿元[149] - 2024年盈利净额2.86亿元，同比下降42.8%，净盈利率7.4%，较2023年减少8.1个百分点[150] - 2024年公司拥有人应占盈利3.53亿元，同比下降27.5%，核心净利润5.12亿元，同比增长5.1%[151] - 无形资产由2023年的3.33亿元减少至2024年的0.85亿元，主要因商誉减值2.37亿元[155] - 广州地铁环境工程集团现金产生单位账面价值减值2.369亿元，公司持有其67%股权[157] - 2024年12月31日，集团以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产为3280万元，2023年为3360万元[158] - 集团应收账款从2023年12月31日的5.735亿元增长至2024年12月31日的7.734亿元，增加34.8%[159] - 集团其他应收款项从2023年12月31日的3.932亿元增加至2024年12月31日的4.985亿元，增加26.8%[160] - 集团应付账款及应付票据从2023年12月31日的3.993亿元增加至2024年12月31日的6.515亿元，增加63.2%[161] - 2024年12月31日，集团现金及现金等价物及定期存款为47.019亿元，2023年为47.043亿元[164] 股息分配情况 - 董事会建议宣派末期股息每股0.083港元（相当于每股人民币0.078元），2024年全年派息总额为每股0.183港元（相当于每股人民币0.169元）[2] - 董事建议派付2024年末期股息每股普通股0.083港元，总额约为人民币1.15亿元，2023年为每股0.087港元[60] - 2024年已宣派及派付中期股息和拟派末期股息总计人民币2.5581亿元，2023年为2.45017亿元[61] - 2024年董事会建议宣派末期股息每股0.083港元（相当于每股人民币0.078元），全年派息总额为每股0.183港元（相当于每股人民币0.169元）[85] 财务报表相关情况 - 公司已向公司注册处处长呈交截至2023年12月31日止年度的财务报表，将适时呈交截至2024年12月31日止年度的财务报表[13] - 公司核数师对集团两个年度的财务报表报告无保留意见[14] - 本年度财务报表首次采纳香港财务报告准则第16号（修订）等多项经修订准则，对综合财务报表无重大财务影响[17] - 香港财务报告准则第18号等多项新订及经修订准则已颁布但未生效，公司拟于生效时应用（如适用）[18] - 香港财务报告准则第18号于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效，公司正分析其对财务报表呈列及披露的影响[19][21] 业务线相关情况 - 公司有两个可申报经营分部，即非商业物业管理及增值服务以及商业物业管理及运营服务[24] - 分部业绩指各分部赚取的盈利，未计及其他收入及收益净额等[25] - 某时间点确认的来自客户合同的营业收入主要为车位销售协助服务等收入，其他随时间确认[25] - 公司业务涵盖住宅物业、购物中心、写字楼、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段等多种业态，主要包括非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务[102] - 2024年12月31日非商业合约项目423个，2023年为385个；在管项目359个，2023年为331个[113] - 2024年12月31日非商业项目合约面积81.3百万平方米，2023年为75.7百万平方米；在管面积62.7百万平方米，2023年为59.3百万平方米[114] - 2024年住宅项目平均物管费为每月每平方米2.8元，2023年为2.7元[114] - 2024年12月31日商业合约项目85个，2023年为91个；在管项目78个，2023年为77个[116] - 2024年12月31日商业项目合约面积7.4百万平方米，2023年为7.8百万平方米；在管面积6.7百万平方米，2023年为5.9百万平方米[116] - 2024年写字楼平均管理费为每月每平方米20.0元，2023年为19.7元；购物商场平均管理费为每月每平方米25.6元，2023年为35.7元[119] - 2024年非商业物业管理及增值服务收入3134.2百万元，占比81.0%；商业物业管理及运营服务收入733.9百万元，占比19.0%[125] - 2024年来自广州越秀等关联方收入1462.9百万元，较2023年增加164.3百万元，增长率为12.7%[129] - 2024年来自非商业物业管理及增值服务收入同比增长19.2%，社区增值服务收入增长30.6%[133] - 2024年公司总收入31.34亿元，2023年为26.30亿元，物业管理、非业主增值、社区增值服务收入占比分别为39.4%、21.7%、38.9%[135] - 商业物业管理及运营服务2024年收入7.34亿元，同比增长23.7%，在管项目增至78个，在管面积增至670万平方米[136] 在管及合约面积情况 - 截至2024年12月31日，集团在管面积为6931万平方米，同比增长6.3%，合约面积为8873万平方米，同比增长6.3%[2] - 2024年新签约项目85个，新增合约建筑面积1300万平方米[91] - 截至2024年12月31日，在管项目437个，总在管面积6900万平方米，合约管理项目508个，合约面积8900万平方米，合约管理项目覆盖48个城市（含香港）[91] - 2024年合约项目508个（2023年12月31日：476个），总合约面积8870万平方米（2023年12月31日：8340万平方米），合约面积同比增长6.3%[102] - 2024年在管项目437个（2023年12月31日：408个），总在管面积6930万平方米（2023年12月31日：6520万平方米），在管面积同比增长6.3%[102] - 2024年年初合约面积83448千平方米，新委聘12953千平方米，终止7674千平方米，年末合约面积88727千平方米[105] - 2024年年初在管面积65211千平方米，新委聘11305千平方米，终止7207千平方米，年末在管面积69309千平方米[105] - 2024年大湾区合约面积54959千平方米，在管面积41511千平方米；华东地区合约面积9112千平方米，在管面积7500千平方米；中西部地区合约面积15711千平方米，在管面积12708千平方米；北方地区合约面积8945千平方米，在管面积7590千平方米[110] 公司业务发展成果 - 2024年公司客户诉求响应及时率达99.4%，客户满意度进一步提升[87] - 2024年公司IFM拓展合同额超6000万元，市场拓展初现成效[89] - 2024年公司生活服务开发七款定制联名产品，社区反响良好[89]

合约与在管项目总体情况 - 截至2024年6月30日，公司合约项目508个（2023年12月31日：476个），总合约面积8880万平方米（2023年12月31日：8340万平方米），合约面积增长6.4%[4] - 截至2024年6月30日，公司在管项目418个（2023年12月31日：408个），总在管面积6670万平方米（2023年12月31日：6520万平方米），在管面积增长2.2%[4] - 截至2024年6月30日，公司合约项目覆盖中国49个城市（含香港）[8] 非商业项目合约与在管情况 - 截至2024年6月30日，公司416个（2023年12月31日：385个）合约非商业项目的合约面积为8140万平方米（2023年12月31日：7570万平方米）[9] - 截至2024年6月30日，公司335个（2023年12月31日：331个）在管非商业项目的在管面积为6010万平方米（2023年12月31日：5930万平方米）[9] - 截至2024年6月30日，非商业在管项目335个，面积6010万平方米[31] 商业项目合约与在管情况 - 截至2024年6月30日，公司92个（2023年12月31日：91个）合约商业项目的合约面积为740万平方米（2023年12月31日：780万平方米）[15] - 截至2024年6月30日，公司83个（2023年12月31日：77个）在管商业项目的在管面积为660万平方米（2023年12月31日：590万平方米）[15] - 截至2024年6月30日，商业在管项目83个，面积660万平方米[33] 平均物管费情况 - 2024年住宅项目平均物管费为每月每平方米人民币2.8元（2023年同期：每月每平方米人民币2.7元）[11] - 2024年写字楼平均管理费为每月每平方米人民币20.0元（2023年同期：每月每平方米人民币20.5元）[17] - 2024年购物商场平均管理费为每月每平方米人民币35.7元（2023年同期：每月每平方米人民币36.6元）[17] - 写字楼2024年平均物管费为20元/平方米/月，2023年为20.5元/平方米/月[18] - 购物中心2024年平均物管费为35.7元/平方米/月，2023年为36.6元/平方米/月[18] 公司收入情况 - 公司本期收入为19.602亿美元，同比增长29.7%[24] - 非商业物业管理及增值服务收入为16.013亿美元，同比增长32.3%[31] - 商业物业管理及运营服务收入为3.589亿美元，同比增长19.2%[33] - 社区增值服务收入从4.005亿美元增至6.455亿美元，增长61.2%[31] - 公司来自关联方收入较同期增加6640万美元，增长9.5%[29] - 2024年上半年营业收入为19.60175亿元，2023年同期为15.11846亿元[71] - 截至2024年6月30日止六个月，非商业物业管理及增值服务总分部营业收入为1601274千元，商业物业管理及运营服务为358901千元，集团总计1960175千元[93] - 截至2023年6月30日止六个月，非商业物业管理及增值服务总分部营业收入为1210790千元，商业物业管理及运营服务为301056千元，集团总计1511846千元[97] - 2024年上半年非商业物业管理服务收入600948千元，较2023年上半年457936千元增长约31.23%[100] - 2024年上半年非业主增值服务收入354817千元，较2023年上半年352380千元增长约0.69%[100] - 2024年上半年社区增值服务收入645509千元，较2023年上半年400474千元增长约61.2%[100] - 2024年上半年商业运营及管理服务收入308096千元，较2023年上半年250881千元增长约22.8%[100] - 2024年上半年市场定位咨询及租户招揽服务收入50805千元，较2023年上半年50175千元增长约1.26%[100] - 2024年上半年向关联方提供服务及销售货品总计人民币768,304千元，2023年同期为人民币701,894千元[131] 公司成本与费用情况 - 本期销售成本为14.528亿元，同比增长33.7%，员工成本为4.069亿元，同比减少4.4%[36] - 本期行政开支为1.589亿元，同比增长24.9%[39] - 本期银行存款利息收入为5290万元，同比增长2.4%[40] - 本期所得税开支为1.069亿元，同比增长13.2%[41] - 2024年上半年雇员福利开支513260千元，2023年为520406千元[104] - 2024年上半年银行利息收入 -52898千元，2023年为 -51641千元[104] - 2024年租赁负债利息开支3030千元，2023年为2444千元[105] - 2024年上半年租金开支（短期租赁）总计人民币12,534千元，2023年同期为人民币15,691千元[131] 公司盈利情况 - 本期毛利为5.074亿元，同比增加，整体毛利率为25.9%，同比下降2.2个百分点[37][38] - 非商业物业管理及增值服务毛利率由27.3%降至24.4%，商业物业管理及运营服务毛利率由31.5%增至32.4%[38] - 本期盈利净额为2.875亿元，同比增长12.1%，净利率为14.7%，同比减少2.3个百分点[43] - 本期公司拥有人应占盈利为2.777亿元，同比增长12.1%，每股基本盈利为0.18元[44] - 2024年上半年毛利为5.07362亿元，2023年同期为4.24962亿元[71] - 2024年上半年除税前盈利为3.94338亿元，2023年同期为3.50896亿元[71] - 2024年上半年期内盈利为2.87462亿元，2023年同期为2.56449亿元[71] - 2024年上半年本公司普通股股东应占每股盈利基本及摊薄为0.18元，2023年同期为0.16元[71] - 2024年上半年期内全面收益总额为2.88091亿元，2023年同期为2.58193亿元[74] - 截至2024年6月30日止六个月，集团期内盈利为287462千元[93] - 截至2023年6月30日止六个月，集团期内盈利为256449千元[97] - 2024年每股基本及摊薄盈利0.18元，2023年为0.16元[111] 公司资产与负债情况 - 应收账款由5.735亿元增至7.611亿元，增长32.7%，其他应收款项由3.932亿元增至4.999亿元，增长27.2%[46][47] - 应付账款由3.993亿元增至6.288亿元，增长57.5%，其他应付款项由13.626亿元增至14.673亿元[48][49] - 2024年6月30日总非流动资产为19.97065亿元，2023年12月31日为5.33394亿元[75] - 2024年6月30日总流动资产为50.0776亿元，2023年12月31日为58.7375亿元[75] - 2024年6月30日总流动负债为30.34141亿元，2023年12月31日为26.6528亿元[75] - 2024年6月30日净资产为37.88355亿元，2023年12月31日为36.20455亿元[77] - 截至2024年6月30日，公司总权益为3788355千元人民币，较2024年初的3620455千元人民币增加4.64%[78] - 2024年6月30日公司总资产7004825千元，总负债3216470千元；2023年12月31日总资产6407144千元，总负债2786689千元[102] - 2024年6月30日使用权资产物业账面价值为142,901千元，较2024年1月1日的103,691千元增长约37.82%[113] - 2024年6月30日无形资产总计326,335千元，较2023年12月31日的332,921千元下降约1.98%[114] - 截至2024年6月30日止六个月，公司以成本6,000元购买无形资产，2023年同期为1,210,000元[114] - 2024年6月30日应收账款总计761,121千元，较2023年12月31日的573,524千元增长约32.71%[117] - 2024年6月30日预付款项、其他应收款项及其他资产总额为573,041千元，较2023年12月31日的453,432千元增长约26.38%[119] - 2024年6月30日应付账款总计628,828千元，较2023年12月31日的399,277千元增长约57.49%[123] - 2024年6月30日其他应付款项及应计费用总额为1,467,331千元，较2023年12月31日的1,362,568千元增长约7.7%[124] - 2024年6月30日应收账款总计人民币400,229千元，2023年12月31日为人民币341,997千元[135] - 2024年6月30日其他应付款项及应计费用总计人民币263,940千元，2023年12月31日为人民币157,394千元[136] - 2024年6月30日合同负债总计人民币128,815千元，2023年12月31日为人民币86,084千元[136] - 2024年6月30日，以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的权益投资账面价值和公允价值均为33,865千元，2023年12月31日为33,624千元[140] 公司现金流量情况 - 2024年上半年公司经营业务所得现金为287821千元人民币，较2023年同期的370441千元人民币减少22.30%[80] - 2024年上半年公司经营活动产生的现金流量净额为209146千元人民币，较2023年同期的292518千元人民币减少28.50%[80] - 2024年上半年公司投资活动所用现金流量净额为 - 2129485千元人民币，2023年同期为 - 8491千元人民币[80] - 2024年上半年公司融资活动所用现金流量净额为 - 41928千元人民币，较2023年同期的 - 27440千元人民币增加52.79%[80] - 2024年上半年现金及现金等价物减少净值为1962267千元人民币，2023年同期增加256587千元人民币[80] - 截至2024年6月30日，公司期末现金及现金等价物为2733155千元人民币，较2023年末的4619570千元人民币减少40.83%[80] - 2024年上半年公司已付所得税为78675千元人民币，较2023年同期的77923千元人民币增加0.97%[80] - 2024年上半年公司添置物业、厂房及设备项目支出为5553千元人民币，较2023年同期的7291千元人民币减少23.84%[80] 公司上市与资金用途情况 - 公司于2021年6月28日上市，发行369,660,000股股份，7月26日行使超额配股权发行43,410,500股额外股份，所得款项净额为19.613亿港元（相当于人民币16.32亿元）[52] - 截至2024年6月30日，变更用途后策略收购和投资未动用所得款项为5.02445亿元，占比35%；增值服务未动用2.17221亿元，占比20%；促进ESG发展未动用1.82515亿元，占比15%；补充营运资金和一般公司用途未动用分别为1.32814亿元和2.31648亿元，占比均为10%和20%[53] - 截至2024年6月30日，集团资产、重大投资、或然负债、资本承担均无相关情况，预计用全球发售所得款项及营运资金拨付2024年资本开支[55][56] 公司员工情况 - 截至2024年6月30日，集团有13,781名全职雇员，本期员工成本总额为5.133亿元[57] 公司合规与治理情况 - 公司采纳《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》，全体董事本期遵守规定标准[59] - 审核委员会与管理层及核数师讨论会计原则及政策，本期中期财务资料已按相关准则审阅[63] 公司股息情况 - 董事会决定向2024年9月5日在册股东宣派中期股息每股0.100

报告公司投资评级 - 买入 [3][6] 报告的核心观点 - 2024上半年越秀服务业绩大致符合预期，收入同比增29.7%至19.6亿元，整体毛利率同比下跌2.2个百分点至25.9%，净利润同比增12.1%至2.78亿元，每股中期股息拟定为0.1港元，派息比率维持在50% [1] - 截至2024年6月，在管面积/合约面积环比增长14.6%/13.5%至8880万/6670万平方米，预计2026年前可达到1亿平方米在管面积 [2] - 基础物管/社区增值服务收入分别同比增31.2%/61.2%至6.01亿/6.45亿元，社区增值服务收入占比大幅提升，非商业务毛利率下滑，商业相关业务毛利率反弹，公司预期长期非商/商业毛利率维持约25%/25 - 30% [2] - 2024上半年公司现金余额增至48.7亿元，充足现金余额将支持全年派息及后续回购 [2] - 维持买入评级和目标价4.72港元，对应2024年12倍市盈率或剔除净现金后约3.3倍市盈率，因国企母公司越秀地产稳定交付支持收入及利润增长，且现金充裕支持回购及持续派息 [2] 根据相关目录分别进行总结 财务数据一览 |年份|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万元人民币）|2486|3224|4102|5023|6026| |同比增长（%）|29.6|29.7|27.3|22.5|20.0| |核心利润（百万元人民币）|416|487|550|659|792| |核心每股盈利（人民币）|0.27|0.32|0.36|0.43|0.52| |同比增长（%）|-0.5|17.0|12.9|19.9|20.0| |市盈率（倍）|10.0|8.6|7.6|6.3|5.3| |每股账面净值（人民币）|2.12|2.26|2.44|2.66|2.92| |市账率（倍）|1.29|1.21|1.12|1.03|0.94| |股息率（%）|3.5|5.8|6.6|7.9|9.5| [3] 股份资料 - 52周高位（港元）：3.82 - 52周低位（港元）：2.32 - 市值（百万港元）：4542.11 - 日均成交量（百万）：0.34 - 年初至今变化（%）：15.89 - 200天平均价（港元）：3.00 [4] 2024年上半年业绩概览 |项目|23年上半年|24年上半年|同比（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（人民币百万元）|1511.8|1960.2|29.7| |物业管理服务（人民币百万元）|457.9|600.9|31.2| |向非物业业主提供的增值服务（人民币百万元）|352.4|354.8|0.7| |社区增值服务（人民币百万元）|400.5|645.5|61.2| |商业物管及运营服务（人民币百万元）|301.1|358.9|19.2| |销售成本（人民币百万元）|(1086.9)|(1452.8)|33.7| |毛利润（人民币百万元）|425.0|507.4|19.4| |行政费用（人民币百万元）|(127.2)|(158.9)|24.9| |金融资产减值净损失（人民币百万元）|(3.0)|(6.9)|133.5| |其他净收入（人民币百万元）|6.8|2.4|-64.6| |息税前利润（人民币百万元）|301.7|344.0|14.0| |财务收入（人民币百万元）|51.6|52.9|2.4| |税后利润（人民币百万元）|256.4|287.5|12.1| |少数股东权益（人民币百万元）|(8.8)|(9.8)| - | |净利润（人民币百万元）|248.0|277.7|12.0| |毛利率（%）|28.1|25.9|-2.2ppt| |非商业物业管理和增值服务毛利率（%）|27.3|24.4|-2.9ppt| |商业物业管理和增值服务毛利率（%）|31.5|32.4|0.9ppt| |息税前利润率（%）|20.0|17.5|-2.4ppt| |净利率（%）|16.4|14.2|-2.2ppt| |每股盈利（人民币/元）|0.16|0.18|12.5| |每股中期股息（港元）|0.089|0.100|12.4| |基本派息率（%）|50|50|0.0ppt| |合约面积（百万平方米）|77.5|88.8|14.6| |在管面积（百万平方米）|58.8|66.7|13.5| [5] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价(交易货币)|目标价(交易货币)|潜在涨幅|最新目标价/评级发表日期|子行业| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |823 HK|领展房托|买入|34.80|47.70|37.1%|2024年05月29日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|72.00|110.10|52.9%|2024年02月29日|香港房地产| |17 HK|新世界发展|买入|7.25|15.80|117.9%|2023年11月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|22.05|23.84|8.1%|2023年08月23日|香港房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.25|6.60|55.3%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.44|1.16|163.6%|2023年12月01日|内地房地产| |1109 HK|华润置地|买入|22.25|42.82|92.4%|2022年05月24日|内地房地产| |3319 HK|雅生活服务|买入|2.62|3.20|22.2%|2024年08月19日|物业服务| |6626 HK|越秀服务|买入|2.99|4.72|57.9%|2024年08月09日|物业服务| |6098 HK|碧桂园服务|买入|4.47|17.48|291.2%|2023年03月29日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|4.64|10.80|132.8%|2023年03月23日|物业服务| |9928 HK|时代邻里|中性|0.51|0.60|17.6%|2023年11月30日|物业服务| [6] 财务数据（损益表、现金流量表、资产负债简表、财务比率） - 损益表涵盖2022 - 2026E年收入、成本、利润等数据 - 现金流量表涵盖2022 - 2026E年现金流相关数据 - 资产负债简表涵盖2022 - 2026E年资产、负债、权益等数据 - 财务比率涵盖2022 - 2026E年每股指标、利润率、盈利能力等数据 [7]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 非商业板块高速增长 - 非商业板块收入占比达81.7%，是主要收入来源 [4] - 物业管理/社区增值/非业主增值服务收入增速分别为31.2%/61.2%/0.7% [4] - 家居生活、美居业务分别实现收入3.8/2.5亿元，同比增长31.4%/206.3% [4] 大湾区竞争优势明显 - 公司聚焦核心优势区域，在大湾区合约项目面积5254万平方米，占总合约面积59.2% [4] - 大湾区物业管理项目的平均物业管理费为2.8元/月/平方米，较2023年同期有所提升 [4] 中期分红慷慨 - 公司现金及现金等价物27亿元，定期存款21亿元，资金较为充裕 [4] - 中期派息比率50%，较为慷慨 [4] 财务数据总结 - 2024年上半年营收19.6亿元，同比增长29.7% [3] - 2024年上半年归母净利润2.8亿元，同比增长12.1% [3] - 2024-2026年归母净利润预测分别为5.7/6.6/7.6亿元 [4] - 2024-2026年EPS预测分别为0.38/0.44/0.50元 [4] - 2024-2026年PE预测分别为7.3/6.3/5.5倍 [4]