人事变动 - 越秀服务和越秀房产基金同时更换总裁，由越秀地产联席总经理江国雄兼任两家公司董事会主席 [1] - 江国雄接替朱辉松担任越秀服务非执行董事及董事会主席，并兼任提名委员会、投资委员会等职务 [1] - 林德良辞任越秀房产基金董事会主席兼行政总裁，江国雄接任董事会主席及多个委员会成员职务 [1] 新任高管背景 - 江国雄现年53岁，毕业于暨南大学会计专业，长期在越秀地产体系内任职，是资深"老越秀人" [2] - 2020-2023年担任越秀地产中西部区域负责人期间，该区域合约销售额从76.64亿元增长至170.4亿元，增速达122% [2] - 2023年底升任越秀地产联席总经理，成为集团内部第三号人物 [2] - 2024年4月起兼任越秀地产商业板块董事长，与越秀房产基金业务存在协同性 [3] 公司业绩表现 - 越秀服务2024年总收入38.68亿元（同比+20%），但净利润3.53亿元（同比-27.5%），毛利率下跌3.3个百分点至23.3% [4] - 净利润下滑主因计提2.37亿元商誉减值，剔除后核心净利润5.12亿元（同比+5.1%） [4] - 越秀房产基金2024年总收入20.32亿元（同比-2.7%），除税后亏损扩大至3.4亿元（2023年亏损395.5万元） [5] 管理挑战 - 越秀服务两年内经历三次高管变动，林峰、朱辉松先后离任董事会主席 [4] - 越秀房产基金亏损扩大主要受投资物业公平值亏损影响 [5] - 江国雄需同时解决越秀服务净利润下滑和越秀房产基金扭亏两大难题 [5]

越秀地产旗下业务板块同日迎来新任总裁。 5月22日晚间，越秀服务、越秀房托同时发布公告宣布更换总裁。越秀服务在公告中表示，朱辉松因在 越秀地产内的工作变动辞任越秀服务非执行董事及董事会主席职务。同时，江国雄已获委任为越秀服务 非执行董事、董事会主席、提名委员会、投资委员会、环境、社会及管治委员会各委员会主席以及薪酬 委员会成员。 如何带领越秀地产商业板块走出低谷，将是新管理层必须直面的挑战。 对于林德良的辞任，越秀房托表示，林德良职务所作重新安排旨在让林德良专注于业务的策略方面，以 协助新任主席在当前市况下制订及实施越秀房产基金的全新发展规划。 不仅是换下林德良，越秀房托还将执行董事区海晶晋升为行政总裁，并委任为管理人的财务及投资委员 会主席、披露委员会以及薪酬及提名委员会各委员会成员。 受到市场下行的影响，去年以来，越秀房托、越秀服务的业绩表现均有明显下滑。 越秀房托也在当日发布公告称，林德良已辞任董事会主席兼行政总裁、财务及投资委员会主席、披露委 员会以及薪酬及提名委员会各委员会成员；江国雄已获委任为董事会主席、非执行董事、财务及投资委 员会以及薪酬及提名委员会各委员会成员。 江国雄是越秀地产管理层的"新 ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司总收入为38.68亿人民币，2023年为32.24亿人民币，2022年为24.86亿人民币，2021年为19.18亿人民币，2020年为11.68亿人民币[9] - 2024年公司毛利为9.02亿人民币，毛利率为23.3%；2023年毛利为8.57亿人民币，毛利率为26.6%；2022年毛利为6.79亿人民币，毛利率为27.3%；2021年毛利为6.71亿人民币，毛利率为35.0%；2020年毛利为4.03亿人民币，毛利率为34.5%[9] - 2024年公司净利润为3.53亿人民币，净利润率为9.1%；2023年净利润为4.87亿人民币，净利润率为15.1%；2022年净利润为4.16亿人民币，净利润率为16.7%；2021年净利润为3.60亿人民币，净利润率为18.7%；2020年净利润为1.99亿人民币，净利润率为17.0%[9] - 2024年公司每股盈利为0.23人民币，每股派息为0.169人民币；2023年每股盈利为0.32人民币，每股派息为0.160人民币；2022年每股盈利为0.27人民币，每股派息为0.096人民币；2021年每股盈利为0.27人民币，每股派息为0.083人民币；2020年每股派息无数据[9] - 2024年公司非流动资产为26.18亿人民币，流动资产为39.98亿人民币，总资产为66.16亿人民币[9] - 2024年公司本公司拥有人应占权益为35.03亿人民币，非控股权益为0.85亿人民币，总权益为35.88亿人民币[9] - 2024年公司非流动负债为1.47亿人民币，流动负债为28.81亿人民币，总负债为30.28亿人民币[9] - 2024年公司营业收入达人民币38.68亿元，较上一年度增长20.0% [71] - 2024年公司毛利率为23.3% [71] - 2024年公司拥有人应占盈利为人民币3.53亿元 [71] - 2024年公司核心净利润为人民币5.12亿元，同比增长5.1% [71] - 2024年公司全年派息总额为每股0.183港元（相当于每股人民币0.169元） [71] - 2024年公司收入为人民币3868.2百万元，较上一年度的3223.6百万元同比增长20.0%[109] - 公司本年度收入总计38.68152亿元，其中中国内地占比97.4%，香港占比2.6%；上一年度收入总计32.23631亿元，中国内地占比97.3%，香港占比2.7%[116] - 公司本年度销售成本为29.665亿元，同比增长25.3%；员工成本为9.159亿元，同比增加10.7%[123][124] - 公司本年度毛利为9.016亿元，整体毛利率由上一年度的26.6%下降至23.3%[126][128] - 公司本年度行政开支为2.964亿元，较上一年度增长6.1%[129] - 公司本年度其他收入及收益为1.14亿元，其中银行存款利息收入基本维持稳定[130] - 公司本年度盈利净额为2.858亿元，同比下降42.8%；净盈利率为7.4%，较上一年度减少8.1个百分点[132] - 公司本年度核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%[134] - 2024年末期股息每股0.083港元，相当于每股人民币0.078元，2023年为每股0.087港元，相当于每股人民币0.079元；全年股息总额为每股0.183港元，相当于每股约人民币0.169元[136] - 集团无形资产从2023年的人民币332.9百万元减少至2024年的人民币85.4百万元，主要因本年度商誉减值约人民币236.9百万元[137] - 2024年以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产为人民币32.8百万元，2023年为人民币33.6百万元[140] - 应收账款从2023年的人民币573.5百万元增长至2024年的人民币773.4百万元，增加34.8%[140] - 其他应收款项从2023年的人民币393.2百万元增加至2024年的人民币498.5百万元，增加26.8%[141] - 应付账款及应付票据从2023年的人民币399.3百万元增加至2024年的人民币651.5百万元，增加63.2%[143] - 其他应付款项2023年为人民币1,362.6百万元，2024年为人民币1,380.5百万元[144] - 2024年现金及现金等价物及定期存款为人民币4,701.9百万元，2023年为人民币4,704.3百万元[145] - 2023年和2024年末公司均无银行借款、来自关联方的贷款及应付关联方非贸易性款项，负债比率均为零[145] 各业务线在管及合约面积数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司住宅在管面积为4272万平方米，服务超31万户业主[22] - 截至2024年12月31日，公司商业及产业园在管面积为1143万平方米[27] - 截至2024年12月31日，集团TOD在管面积达883万平方米，业务覆盖6个城市[31] - 截至2024年12月31日，集团公建在管面积达633万平方米[33] - 截至2024年12月31日，业务覆盖全国48个城市（含香港）[50][52] - 截至2024年12月31日，集团合约面积达8873万平方米[50][54] - 大湾区合约面积为5496万平方米，占比62%[50][53] - 华东地区合约面积为911万平方米，占比10%[50][53] - 中西部地区合约面积为1571万平方米，占比18%[50][53] - 北方地区合约面积为895万平方米，占比10%[50][53] - 截至2024年12月31日，在管项目437个，总在管面积6900万平方米，合约管理项目508个，合约面积8900万平方米[75] - 2024年合约项目从476个增至508个，总合约面积从8340万平方米增至8870万平方米，同比增长6.3%[90] - 2024年在管项目从408个增至437个，总在管面积从6520万平方米增至6930万平方米，同比增长6.3%[90] - 2024年初合约面积83448千平方米，新委聘12953千平方米，终止7674千平方米，年末88727千平方米[92] - 2024年初在管面积65211千平方米，新委聘11305千平方米，终止7207千平方米，年末69309千平方米[92] - 截至2024年12月31日，公司合约管理项目覆盖中国48个城市（含香港），合约面积88727千平方米，在管面积69309千平方米，较2023年分别增长6.3%和6.3%[93][94] - 2024年非商业合约项目423个，在管项目359个；合约面积81.3百万平方米，在管面积62.7百万平方米，较2023年分别增长9.9%和5.7%[96][97] - 2024年商业合约项目85个，在管项目78个；合约面积7.4百万平方米，在管面积6.7百万平方米，合约项目较2023年减少6个，合约面积减少5.1%，在管项目增加1个，在管面积增长12.8%[102][104][105] - 大灣區2024年合约面积54959千平方米，在管面积41511千平方米，较2023年分别增长17.5%和15.6%[94] - 华东地区2024年合约面积9112千平方米，在管面积7500千平方米，较2023年分别下降15.7%和10.5%[94] 公司股权结构 - 越秀企业(集团)有限公司持股公司43.39%，广州地铁投融资(香港)有限公司持股19.90%，广州地铁集团有限公司持股67.44%，广州越秀集团股份有限公司持股5.98%[7] 公司业务特色及成果 - 配套商业服务集聚超2000家战略商家联盟资源[46] - 集团构建S - TOD四维城市服务体系与TOD轨交一体化服务[29] - 公司获2024年中国物业服务百强企业TOP12 [60] - 公司连续第二年获明晟(MSCI)ESG评级A级，标普(S&P) ESG评级居全球行业领先水平 [60] - 2024年公司客户诉求响应及时率达99.4% [72] - 公司中标的标志性项目有港珠澳大桥项目、广东科学中心、广州市文化馆等 [56] - 广州悦美居大湾区展厅开业 [58] - 2024年IFM拓展合同额超6000万元[73] - 2024年新签约项目85个，新增合约建筑面积1300万平方米[75] - 2024年公司荣获“2024中国物业服务百强企业TOP12”等多个认可，ESG评级获MSCI评为A级[76] 公司未来发展规划 - 2025年公司将以“精益服务，向新图强”为年度主题[77] - 公司将加强自营业务，搭建生活服务平台，提升社区运营、科技服务和资产服务能力[82] - 集团预计用全球发售所得款项及经营活动营运资金拨付2025年度资本开支[154] 各业务线收入占比及变化 - 2024年非商业物业管理及增值服务收入3134236千元，占比81.0%；商业物业管理及运营服务收入733916千元，占比19.0%[111] - 2024年来自广州越秀、越秀地产及彼等关联方收入1462947千元，占比37.8%；来自独立第三方收入2405205千元，占比62.2%[112] - 公司本年度来自关联方收入为14.629亿元，较上一年度增加1.643亿元，增长率为12.7%[114] - 非商业物业管理及增值服务本年度收入为31.342亿元，同比增长19.2%；在管非商业项目增至359个，在管面积增加至6270万平方米；社区增值服务收入增长30.6%[117] - 商业物业管理及运营服务本年度收入为7.339亿元，同比增长23.7%；在管商业项目增至78个，在管面积增加至670万平方米[120] 公司收费标准变化 - 2024年住宅项目平均物管费为每月每平方米2.8元，较上一年度的2.7元有所增长[99][101] - 2024年写字楼平均管理费为每月每平方米20.0元，较上一年度的19.7元有所增长；购物商场平均管理费为每月每平方米25.6元，较上一年度的35.7元有所下降[105][107] 公司上市及资金使用情况 - 2021年6月28日公司股份在港交所主板上市，发行3.6966亿股股份，7月26日行使超额配股权发行4341.05万股额外股份，所得款项净额为19.613亿港元（相当于人民币16.32亿元）[147] - 截至2024年12月31日，策略收购和投资未动用所得款项为5.00353亿元，占比35%；进一步发展增值服务未动用1.15862亿元，占比20%；开发信息技术系统和智能社区未动用1.31127亿元，占比15%；促进ESG发展未动用1.02659亿元，占比10%；补充营运资金和一般公司用途未动用1.95415亿元，占比20%[147] 公司资产及经营状况 - 截至2024年12月31日，集团资产无质押，无重大收购或出售事项，无重大投资，无重大或然负债，无资本承担[149][150][151][152][153] - 2024年12月31日，集团在中国及中国香港共有10422名全职雇员，本年度员工成本总额为11.201亿元[155] - 本年度集团与供应商、分包商及客户无重要及重大争议[156] 公司ESG及合规管理 - 公司建立可持续发展管理机制，ESG委员会2022年3月成立，下设ESG领导小组[158] - 本年度公司遵守上市规则附录C1第二部分所有守则条文[162] - 公司采纳《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》，本年度董事遵守规定标准[163] 公司董事会及管理层变动 - 本年度董事会先后由林峰（4月24日辞任）、朱辉松（4月24日获委任）担任主席，由三名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事组成[164] - 2024年4月24日林峰辞任非执行董事兼董事会主席，朱辉松获委任为非执行董事兼董事会主席[167] - 2024年9月11日姚晓生辞任非执行董事，张建國由执行董事调任为非执行董事并辞任行政总裁，王建辉获委任为执行董事兼行政总裁[167] - 张劲、王建辉、张成皓与公司订立的执行董事服务合同初步任期均为三年，分别自上市日、2024年9月11日、2023年8月28日起计[167] - 杨昭煊、张建国、朱辉松与公司订立的非执行董事委任书初步任期均为三年，分别自上市日、2024年9月11日、2024年4月24日起计[168] - 公司委任三名独立非执行董事，占董事会的三分之一，其中一人拥有会计及财务管理方面的适当专业资格[168] - 独立非执行董事与公司订立的委任书固定任期为一年并可自动续期[168] - 每届股东周年大会上，当时三分之一的董事（不包括特定董事）须轮值退任，每位董事至少每三年告退一次[170] - 张建国、洪诚明、许丽君将在应届股东周年大会上轮值退任并可膺选连任，王建辉任职

文章核心观点 - 过去一年房地产市场缩量，物业管理行业增量放缓、竞争加剧，越秀服务聚焦服务力提升和高质量市场拓展，取得稳健经营表现，未来将围绕“精益服务、向新图强”战略发展 [1][2] 基础物管稳健托底 - 2024年越秀服务坚守服务初心，各业务板块全面开花，非商业物业管理及增值服务板块收入31.34亿元，同比增长19.2%，占总收入81%，是营收增长核心动力 [5] - 基础物业管理服务收入12.36亿元，同比增长20.1%，公司对服务力专项研究，实行精益管理，客户满意度维持91分高位 [5] - 社区增值服务营收12.17亿元，同比增长超3成，是业绩增长主要动力之一，已完成四大平台布局，拎包入住业务同比增63%，开发定制类产品年销售额超1100万，部分小区市场渗透率近40% [8][9] - 公司搭建IFM服务体系孵化新业务，延伸拓展多项服务，覆盖标杆项目，IFM拓展合同额超6000万元，新业务围绕轻资产试点孵化或与上下游合作 [9][10][11] 聚焦高质量市场拓展 - 截至2024年末，公司合约面积8873万平方米，同比增长6.3%；在管面积6931万平方米，同比增长6.3%，新增合约面积1295万平方米，主动退场效益差项目确保项目质量 [12] - 2024年新签约项目包括港珠澳大桥等，实现战略业态及标志性项目突破，深耕优势赛道，突破优质细分赛道，未来严控新拓项目战略协同价值等 [13] - 公司聚焦核心城市，大湾区在管面积占比约60%，新增合约面积中81%来自该区域，一二线城市合计占比近9成，2025年继续高质量拓展，预计交付400 - 500万平方米，外拓目标4亿元 [14] - 2025年强化大客户指引战略，围绕总部客户深挖资源，试水IFM业务，目标合同额8000万元，公司对收并购感兴趣，留意协同效益高标的及增值服务类型并购机会 [15]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 越秀服务经营业绩稳健增长，现金充裕，积极回购与分红，但非业主增值服务增速放缓，整体毛利率有待企稳 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 经营业绩 - 2024年营收38.7亿元，同比增长20.0%，非商业板块收入31.3亿元，同比+19.2%，商业板块收入7.3亿元，同比+23.7%；毛利率23.3%，同比下滑3.3pct，归母净利润3.5亿元，同比下降27.5%，核心归母净利润5.1亿元（剔除商誉减值影响），同比增长5.1% [1] - 2024年物业管理/非业主增值/社区增值/商业运营业务分别实现收入12.4/6.8/12.2/6.3亿元，同比+20.1%/+1.7%/+30.6%/+29.7% [2] 回购情况 - 3月21日至3月28日，回购金额734万元，回购267.7万股，占已发行股份比例为0.17%；年初至3月28日，累计回购金额1166万元，回购416.6万股，占已发行股份比例为0.29% [1] 商誉减值 - 2024年对收购广州地铁环境工程有限公司产生的商誉计提2.4亿元减值，截至2024年末，商誉账面净值为2354万元，商誉减值压力已充分释放，后续对公司业绩影响有限 [2] 规模与毛利率 - 2024年末在管面积6931万平，合约面积8873万平，新委聘项目在管面积1131万平方米，退出721万平方米的项目（上年退出257万平）；整体毛利率同比下滑3.3pct至23.3%，物业管理业务毛利率为15.0%，同比下滑1.1pct，毛利率仍有待企稳 [3] 现金与分红 - 2024年末在手现金及现金等价物和定期存款为47亿元，2024年全年派息总额为每股0.169元，派息总额2.6亿元，对应2025年3月28日收盘价股息率为6.4% [3] 盈利预测与估值 - 调整2025 - 2026年归母净利润预测至6.1/6.8亿元（原预测6.6/7.6亿元），新增2027年预测为7.5亿元，对应PE为7/6/5倍，估值具备吸引力 [4] 财务报表预测 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|3,224|3,868|4,541|5,159|5,760| |营业收入增长率|29.7%|20.0%|17.4%|13.6%|11.6%| |归母净利润（百万元）|487|353|613|683|753| |归母净利润增长率|17.0%|-27.5%|73.7%|11.5%|10.1%| |EPS（元）|0.32|0.23|0.41|0.45|0.50| |ROE（归母，摊薄）|13.5%|9.8%|15.7%|16.1%|16.3%| |P/E|8.4|11.6|6.7|6.0|5.4| |P/B|1.1|1.1|1.0|1.0|0.9|[5][9]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [5][7][15] 报告的核心观点 - 公司2024年业绩受商誉减值影响归母净利润下降，但剔除减值核心净利润同比增5.1%，业务增长态势良好，财务稳健，股东回报稳定，给予2025年EPS为0.32元，10 - 12倍PE估值，对应市值区间52 - 63亿港元，合理价值区间每股3.47 - 4.17港元 [7][15] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月24日收盘价2.87港元，52周股价波动2.48 - 3.94港元，总股本1509百万股，总市值43亿港元 [2] 市场表现 - 沪深300对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为1.78%、4.63%、11.74%，相对涨幅分别为 - 5.44%、 - 3.40%、1.14% [3][4] 主要财务数据及预测 |年份|营业收入(百万元)|营业收入YoY(%)|净利润(百万元)|净利润YoY(%)|全面摊薄EPS(元)|毛利率(%)|净资产收益率(%)| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|3224|29.7|487|17.0|0.32|26.6|14.1| |2024|3868|20.0|353|-27.5|0.23|23.3|10.1| |2025E|4656|20.4|480|35.9|0.32|23.7|12.5| |2026E|5514|18.4|569|18.7|0.38|23.7|13.5| |2027E|6511|18.1|672|18.1|0.45|23.8|14.3|[6] 2024年年度业绩公告点评 - 剔除商誉减值核心净利润同比增5.1%，实现营业收入38.68亿元，同比增20%，归母净利润3.53亿元，同比降27.5%，整体毛利率降至23.3%，归母净利率降至7.4% [7][8] - 营收结构优化，非商业物业管理及增值服务收入31.34亿元，同比增19.2%，占比81%；商业物业管理及运营服务收入7.34亿元，同比增23.7%，占比19% [8] 管理规模与市场拓展 - 2024年新签约项目85个，新增合约建筑面积1295万平方米，中标多个地标及战略项目，深化高校、企业总部赛道，拓展大客户园区 [7][11] - 截至2024年12月31日，合约管理项目覆盖48个城市，合约面积8873万平方米，同比增6.3%，在管面积6931万平方米，同比增6.3%，约60%位于大湾区，近九成分布于一二线城市 [7][11] 财务状况 - 截至2024年12月31日，现金和定存合计47.02亿元，同比持平，应收账款773.36亿元，同比增34.8%，应收账款周转天数77天，同比持平 [7][11] 股东回报 - 董事会建议宣派2024年末期股息每股0.078元，全年派息总额每股0.169元，同比增5.6%，全年度派息比率50%（按核心净利润计） [7][12] - 截至2025年3月20日，共回购约1305万股股份，占已发行股份的0.86%，并已注销 [7][12] 财务报表分析和预测 - 成长能力方面，预计2025 - 2027年营业收入增速分别为20.38%、18.42%、18.08%，归属母公司净利润增速分别为35.90%、18.70%、18.12% [17] - 获利能力方面，预计毛利率维持在23.67% - 23.76%，销售净利率在10.30% - 10.33%，ROE逐步提升至14.30% [17] - 偿债能力方面，预计资产负债率逐步上升至53.05%，净负债比率下降 [17] - 营运能力方面，预计总资产周转率逐步提升至0.71 [17] 可比公司估值表 |代码|简称|总市值(亿港元)|EPS（元）（2023、2024E、2025E）|PE（倍）（2023、2024E、2025E）|PEG（2025）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |6049.HK|保利物业|171|2.51、2.75、2.97|11.27、10.30、9.53|1.09| |2869.HK|绿城服务|130|0.19、0.25、0.29|19.76、15.14、13.07|0.57| |2669.HK|中海物业|167|0.41、0.46、0.52|11.43、10.04、8.99|0.71| |0816.HK|金茂服务|25|0.37、 - 、 - |6.95、 - 、 - | - | |均值| - | - | - |12.35、11.83、10.53|0.79| |6626.HK|越秀服务|43|0.32、0.23、0.32|7.42、13.12、8.54| - 25.17|[16]

纪要涉及的公司 越秀服务 纪要提到的核心观点和论据 - **整体业绩表现**：2024 年营业收入 38.68 亿元，同比增长 20%；核心净利润 5.12 亿元，同比增长 5.1%；基础物业管理业务收入 12.36 亿元，同比增长 20.1%，客户满意度 91 分；合约面积 8873 万平方米，同比增长 6.3%；在管面积 6931 万平方米，同比增长 6.3%；新增合约面积 1295 万平方米[3]。 - **业务板块表现**：非商业板块收入占比 81%，同比增长 19.2%，基础物业管理收入增长 20%，社区增值服务增长 31%；商业板块收入占比 19%，同比增长 23%；总体毛利率下降 3 个百分点至 23%，基础物管毛利率微跌 1 个百分点至 15%，非业主增值服务毛利率下降 7 个百分点至 22%，商业毛利率下降至 29%[3][5]。 - **增值服务表现**：非业主增值服务受地产周期影响但保持稳定，早期及智能化相关设计咨询业务表现突出；社区增值服务来自家居生活和美吾华空间运营等领域，总体仍有较好增长[6]。 - **资产负债表情况**：2024 年底净资产同比上升 35 亿人民币，ROE 达 14%；现金持平于 47 亿人民币，应收账款周转天数稳定在 77 天；剔除 26 个效益不佳项目，大湾区项目比例从 55%提升到 60%[7]。 - **未来发展重点**：注重高质量发展，提高拓展标准，加强大湾区布局；深化客户导向型服务及数字化科技工具应用；开展综合设施管理业务，拓展 B 端与 G 端客户市场[8]。 - **平台增值举措**：围绕生活配套、商业资产与科技四个平台，挖掘小区场景需求，发挥协同效应，引进科技手段提高效率与质量[9]。 - **产品开发与销售**：2024 年开发 7 款定制类产品，年销售额 1100 多万元；强化渠道建设，提升生活服务收入[10]。 - **配套商业和资产服务进展**：配套商业探索大数据运营，开展会所服务，在无锡获商业项目，试水自营业务；资产服务中拎包业务成重心，美居业务有突破，开展局部改造业务[11]。 - **科技服务新进展**：提升资源能力，打造资源产品；与奥迪斯成立合资公司，推广电梯加装改装及维保业务，在机电、消防和 5G 通讯等业态实现突破[12]。 - **商业运营表现**：2024 年商业运营收入同比上升约 24%，达到 7.34 亿元；74%的项目为写字楼，整体商业平均出租率维持在 85%[13]。 - **未来发展战略**：2025 年成为客户信赖的智慧服务领导者，围绕精益服务、组织变革、数字转型、优质增量及优化增值五大关键举措推进[14]。 - **非商业务毛利率问题**：2025 年非商业务毛利率同比下降 3.3 个百分点，非业主增值毛利率下降 7.5 个百分点；预计未来非业主增值毛利率在 20%左右，总体毛利率保持在 20%以上[15]。 - **外拓与退场情况**：2025 年新增外拓面积 1200 多万平方米，700 多万平方米退场；2024 年退场原因包括甲方支付能力下降、消费水平低和甲方调整服务范围；预计 2025 年约两百万平方米可能退出[17][18]。 - **降低退场风险措施**：2024 年提高投拓标准，考虑甲方支付能力及利润水平，新拓展项目退场风险相对较低[19]。 - **现金管理与分红**：2023 - 2024 年底现金保持在 47 亿元左右，24 年派息率维持 50%，考虑特别派息方案；24 年 5 月发布回购政策，已回购 1300 多万股，占总股数比例 0.86%[20]。 - **未来投资方向**：包括租金收入类资产、上下游增值板块业务并购，关注智能家居、美居、充电桩等社区增值类业务[21]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024 年新增合约面积包括港珠澳大桥国家能源大厦、建设银行大湾区分行等战略性重点项目[3]。 - 2024 年全年派息总额 0.169 元，同比增加 5.6%[3][4]。 - 2024 年新开展综合设施管理业务，合同额达 6425 万元[3][8]。

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 考虑地产市场持续筑底及公司业务结构调整，略下调盈利预测，预计公司2025 - 27年归母净利润为5.2亿元、5.6亿元和6.1亿元，同比增速分别为+46.4%、+9.2%和+8.1% [4] 业绩简评 - 2025年3月20日公司发布2024年全年业绩，2024年实现收入38.68亿元，同比增长20.0%；归母净利润3.53亿元，同比下滑27.5% [1] 经营分析 - 增值服务带动收入高速增长，受商誉减值影响归母净利润回落，2024年社区增值服务收入12.17亿元，同比+30.6%；商业运营及管理服务收入6.3亿元，同比+29.4%；剔除商誉减值的核心净利润同比+5.1%；公司综合毛利率同比下降3.3pct至23.3% [2] - 规模拓展稳健，新增合约面积业态丰富，截至2024年公司在管面积6931万方，较2023年增长6.3%；合约面积8873万方，较2023年增长6.3%；2024年新增合约面积1295万方，同比减少16.0%；第三方占比45%，关联方占比55%；住宅、TOD、公建、商业及产业园占比分别为41%、29%、16%、14% [2] 财务状况 - 在手现金接近市值，股息有保障，截至2024年公司现金和定存合计47.02亿元人民币，是公司总市值的0.99倍；全年每股派息0.169港元，对应3月20日收盘价，全年股息率达5% [3] - 公司回购持续进行，积极分红回馈股东，2024年拟回购不超过3044万股，占回购前总股本的2%；截至2025年3月20日合计回购1305万股，占回购前总股本的0.86%；维持50%的全年派息比例 [3] 盈利预测、估值与评级 - 预计公司2025 - 27年归母净利润为5.2亿元、5.6亿元和6.1亿元，同比增速分别为+46.4%、+9.2%和+8.1%；维持“买入”评级，股票现价对应2025 - 27年PE估值为9.13x、8.36x和7.73x [4] 主要财务指标 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|3,224|3,868|4,600|5,197|5,837| |营业收入增长率|29.66%|19.99%|18.93%|12.97%|12.31%| |归母净利润(百万元)|487|353|517|564|610| |归母净利润增长率|17.04%|-27.53%|46.44%|9.22%|8.12%| |摊薄每股收益(元)|0.32|0.23|0.34|0.37|0.40| |每股经营性现金流净额|0.46|0.26|0.87|0.55|0.79| |ROE(归属母公司)(摊薄)|14.14%|10.08%|13.77%|14.01%|14.11%| |P/E|7.33|12.86|9.13|8.36|7.73| |P/B|1.05|1.30|1.26|1.17|1.09| [7] 附录：三张报表预测摘要 - 包含损益表、资产负债表、现金流量表等多方面财务数据预测，如主营业务收入、成本、毛利、各项费用、资产、负债、股东权益等在2022A - 2027E期间的情况，以及比率分析、每股指标、回报率、增长率、资产管理能力、偿债能力等指标 [18]

文章核心观点 - 越秀服务2024年业绩公告显示营收连续三年双位数增长 未来有望深化业务协同实现高质量发展 [1][2] 营收情况 - 2024年全年营业收入达38.68亿元 同比增长20.0% 核心净利润5.12亿元 同比增长5.1% [1] 营收结构 非商收入 - 非商收入是核心来源 全年收入达31.34亿元 同比增长19.2% 占总收入的81% [1] - 基础物业管理服务2024年收入达12.36亿元 同比增收20.1% 占总收入的32% 2024年度响应及时率达99.4% 客户满意度提升 [1] - 社区增值服务2024年收入为12.17亿元 同比增长30.6% 反映公司对社区经济的深度挖掘和运营能力提升 [1] - 非业主增值服务2024年收入达6.81亿元 公司以基础服务为切入点 搭建综合设施管理服务体系 提升非住宅项目综合经营价值 [2] 商业收入 - 2024年收入达7.34亿元 同比增长23.7% 占总营收的19% [2] - 商业运营及管理服务收入6.3亿元 同比大增29.7% 反映公司商业物业招商和运营策划实力强 [2] 未来展望 - 2025年以“精益服务 向新图强”为年度主题 聚焦基础服务场景客户需求 加强核心服务投入 提升组织效能和综合竞争力 [2] - 未来有望深化业务协同、创新服务模式 抓住新机遇 实现更高质量发展 [2] 股东回报 - 董事会宣派2024年全年派息总额为每股人民币0.169元 全年派息比率为50%（按核心净利润计） [2] 行业观点 - 物企通过整合资源、优化服务流程和引入创新模式 能满足业主多样化需求 实现增值服务收入快速增长 形成良性循环 [2]

财务数据关键指标变化 - 2024年总收入为人民币38.68亿元，同比增长20.0%，其中非商业物业管理及增值服务收入为人民币31.34亿元，同比增长19.2%，商业物业管理及运营服务收入为人民币7.34亿元，同比增长23.7%[2] - 2024年毛利率为23.3%，同比下跌3.3个百分点[2] - 2024年公司拥有人应占盈利为人民币3.53亿元，同比下降27.5%，主要因年内产生商誉减值所致[2] - 2024年核心净利润为人民币5.12亿元，同比增长5.1%[2] - 2024年营业收入为人民币38.68152亿元，2023年为人民币32.23631亿元[4] - 2024年年内盈利为人民币2.8577亿元，2023年为人民币4.99882亿元[4][5] - 2024年总非流动资产为人民币26.17904亿元，2023年为人民币5.33394亿元[7] - 2024年总流动资产为人民币39.98431亿元，2023年为人民币58.7375亿元[7] - 2024年总营业收入为3868152千元人民币，2023年为3223631千元人民币，同比增长20%[31] - 2024年年内盈利为285770千元人民币，2023年为499882千元人民币，同比下降43%[27][29] - 2024年非商业物业管理及增值服务收入为3134236千元人民币，2023年为2630117千元人民币，同比增长19%[31] - 2024年商业物业管理及运营服务收入为733916千元人民币，2023年为593514千元人民币，同比增长24%[31] - 2024年中国内地营业收入为3766996千元人民币，2023年为3136431千元人民币，同比增长20%[38] - 2024年香港营业收入为101156千元人民币，2023年为87200千元人民币，同比增长16%[38] - 2024年总资本支出为116087千元人民币，2023年为107692千元人民币，同比增长8%[34][36] - 2024年合同资产总计为114467千元人民币，2023年为75674千元人民币，同比增长51%[39] - 2024年总资产为6616335千元人民币，2023年为6407144千元人民币，同比增长3%[34][36] - 2024年总负债为3028656千元人民币，2023年为2786689千元人民币，同比增长9%[34][36] - 2024年合同负债总计748,268千元，较2023年的808,732千元有所减少[41] - 2024年计入报告期初合同负债并确认的营业收入总计713,768千元，2023年为438,241千元[41] - 固定价格装修服务合同一年内预期确认为营业收入的金额2024年为123,578千元，2023年为348,139千元[45] - 2024年其他收入及收益净额总计114,029千元，2023年为122,214千元[47] - 2024年除税前盈利经扣除各项后总计1,120,119千元，2023年为1,028,233千元[49] - 2024年金融及合同资产减值亏损净额总计15,572千元，2023年为7,638千元[49] - 2024年租赁负债利息开支为5,307千元，2023年为4,887千元[52] - 2024年所得税总计176,729千元，2023年为187,260千元[54] - 2024年公司拥有人应占盈利为人民币3.52921亿元，每股基本及摊薄盈利为0.23元；2023年分别为4.8702亿元和0.32元[63] - 2024年末无形资产账面价值为人民币8.5392亿元，较年初的3.32921亿元减少[65] - 2024年商誉减值人民币2.36866亿元，广州地铁环境工程集团现金产生单位可收回金额为人民币1.80768亿元[67][71] - 2024年末应收账款总额为人民币8.18454亿元，计提拨备人民币4509万元；2023年分别为6.09286亿元和3576.2万元[73] - 2024年应收账款中1年内账龄的为人民币6.79158亿元，2023年为5.24387亿元[73] - 2024年其他应收款项为5.15545亿元，较2023年的4.05128亿元有所增加；预付款项为6565.3万元，较2023年的4707.5万元增加；总计为6.19046亿元，较2023年的4.53432亿元增长[74] - 2024年应付账款及应付票据总计为6.51499亿元，较2023年的3.99277亿元增长；其中关联方为1841.4万元，第三方为6.33085亿元[77] - 2024年其他应付款项及应计费用总计为13.80519亿元，较2023年的13.62568亿元略有增长[78] - 2024年公司营业收入达38.68亿元，较上一年度增长20.0%；毛利率为23.3%；公司拥有人应占盈利为3.53亿元；核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%[85] - 2024年销售成本29.67亿元，同比增长25.3%，员工成本9.16亿元，同比增加10.7%[140] - 2024年毛利9.02亿元，整体毛利率23.3%，较2023年的26.6%下降3.3个百分点[143][145] - 2024年行政开支2.96亿元，较2023年的2.79亿元增长6.1%[146] - 2024年其他收入及收益1.14亿元，2023年为1.22亿元，银行存款利息收入基本稳定[148] - 2024年所得税开支1.77亿元，2023年为1.87亿元[149] - 2024年盈利净额2.86亿元，同比下降42.8%，净盈利率7.4%，较2023年减少8.1个百分点[150] - 2024年公司拥有人应占盈利3.53亿元，同比下降27.5%，核心净利润5.12亿元，同比增长5.1%[151] - 无形资产由2023年的3.33亿元减少至2024年的0.85亿元，主要因商誉减值2.37亿元[155] - 广州地铁环境工程集团现金产生单位账面价值减值2.369亿元，公司持有其67%股权[157] - 2024年12月31日，集团以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产为3280万元，2023年为3360万元[158] - 集团应收账款从2023年12月31日的5.735亿元增长至2024年12月31日的7.734亿元，增加34.8%[159] - 集团其他应收款项从2023年12月31日的3.932亿元增加至2024年12月31日的4.985亿元，增加26.8%[160] - 集团应付账款及应付票据从2023年12月31日的3.993亿元增加至2024年12月31日的6.515亿元，增加63.2%[161] - 2024年12月31日，集团现金及现金等价物及定期存款为47.019亿元，2023年为47.043亿元[164] 股息分配情况 - 董事会建议宣派末期股息每股0.083港元（相当于每股人民币0.078元），2024年全年派息总额为每股0.183港元（相当于每股人民币0.169元）[2] - 董事建议派付2024年末期股息每股普通股0.083港元，总额约为人民币1.15亿元，2023年为每股0.087港元[60] - 2024年已宣派及派付中期股息和拟派末期股息总计人民币2.5581亿元，2023年为2.45017亿元[61] - 2024年董事会建议宣派末期股息每股0.083港元（相当于每股人民币0.078元），全年派息总额为每股0.183港元（相当于每股人民币0.169元）[85] 财务报表相关情况 - 公司已向公司注册处处长呈交截至2023年12月31日止年度的财务报表，将适时呈交截至2024年12月31日止年度的财务报表[13] - 公司核数师对集团两个年度的财务报表报告无保留意见[14] - 本年度财务报表首次采纳香港财务报告准则第16号（修订）等多项经修订准则，对综合财务报表无重大财务影响[17] - 香港财务报告准则第18号等多项新订及经修订准则已颁布但未生效，公司拟于生效时应用（如适用）[18] - 香港财务报告准则第18号于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效，公司正分析其对财务报表呈列及披露的影响[19][21] 业务线相关情况 - 公司有两个可申报经营分部，即非商业物业管理及增值服务以及商业物业管理及运营服务[24] - 分部业绩指各分部赚取的盈利，未计及其他收入及收益净额等[25] - 某时间点确认的来自客户合同的营业收入主要为车位销售协助服务等收入，其他随时间确认[25] - 公司业务涵盖住宅物业、购物中心、写字楼、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段等多种业态，主要包括非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务[102] - 2024年12月31日非商业合约项目423个，2023年为385个；在管项目359个，2023年为331个[113] - 2024年12月31日非商业项目合约面积81.3百万平方米，2023年为75.7百万平方米；在管面积62.7百万平方米，2023年为59.3百万平方米[114] - 2024年住宅项目平均物管费为每月每平方米2.8元，2023年为2.7元[114] - 2024年12月31日商业合约项目85个，2023年为91个；在管项目78个，2023年为77个[116] - 2024年12月31日商业项目合约面积7.4百万平方米，2023年为7.8百万平方米；在管面积6.7百万平方米，2023年为5.9百万平方米[116] - 2024年写字楼平均管理费为每月每平方米20.0元，2023年为19.7元；购物商场平均管理费为每月每平方米25.6元，2023年为35.7元[119] - 2024年非商业物业管理及增值服务收入3134.2百万元，占比81.0%；商业物业管理及运营服务收入733.9百万元，占比19.0%[125] - 2024年来自广州越秀等关联方收入1462.9百万元，较2023年增加164.3百万元，增长率为12.7%[129] - 2024年来自非商业物业管理及增值服务收入同比增长19.2%，社区增值服务收入增长30.6%[133] - 2024年公司总收入31.34亿元，2023年为26.30亿元，物业管理、非业主增值、社区增值服务收入占比分别为39.4%、21.7%、38.9%[135] - 商业物业管理及运营服务2024年收入7.34亿元，同比增长23.7%，在管项目增至78个，在管面积增至670万平方米[136] 在管及合约面积情况 - 截至2024年12月31日，集团在管面积为6931万平方米，同比增长6.3%，合约面积为8873万平方米，同比增长6.3%[2] - 2024年新签约项目85个，新增合约建筑面积1300万平方米[91] - 截至2024年12月31日，在管项目437个，总在管面积6900万平方米，合约管理项目508个，合约面积8900万平方米，合约管理项目覆盖48个城市（含香港）[91] - 2024年合约项目508个（2023年12月31日：476个），总合约面积8870万平方米（2023年12月31日：8340万平方米），合约面积同比增长6.3%[102] - 2024年在管项目437个（2023年12月31日：408个），总在管面积6930万平方米（2023年12月31日：6520万平方米），在管面积同比增长6.3%[102] - 2024年年初合约面积83448千平方米，新委聘12953千平方米，终止7674千平方米，年末合约面积88727千平方米[105] - 2024年年初在管面积65211千平方米，新委聘11305千平方米，终止7207千平方米，年末在管面积69309千平方米[105] - 2024年大湾区合约面积54959千平方米，在管面积41511千平方米；华东地区合约面积9112千平方米，在管面积7500千平方米；中西部地区合约面积15711千平方米，在管面积12708千平方米；北方地区合约面积8945千平方米，在管面积7590千平方米[110] 公司业务发展成果 - 2024年公司客户诉求响应及时率达99.4%，客户满意度进一步提升[87] - 2024年公司IFM拓展合同额超6000万元，市场拓展初现成效[89] - 2024年公司生活服务开发七款定制联名产品，社区反响良好[89]