行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 止跌回稳仍是房地产市场重要目标 储备政策值得期待[3] - 中央层面明确要求稳楼市稳股市 外部环境波动加大背景下稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[5] - 政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 建议关注三类企业：核心城市布局重/拿地能力强/产品力强的房企 二手房中介 物业管理企业[5] 板块行情表现 - 本周房地产(申万)指数上升0.5% 跑输主要股指(上证指数+3.5% 深证成指+4.6% 创业板指+5.9% 沪深300+4.2%)[8] - 个股涨幅前五：ST中迪(+17.2%) 深深房A(+14.4%) 黑牡丹(+13.3%) 电子城(+11.0%) 万通发展(+9.1%)[8] - 个股跌幅前五：衢州发展(-11.7%) *ST南置(-11.1%) 皇庭国际(-6.4%) 深物业A(-6.4%) 新城控股(-4.8%)[8] 新房成交数据 - 本周42城新房成交168万平米 环比上升19.5% 同比下降22.4%[13] - 分能级看：一线城市成交39.0万平米(环比+8.2%) 二线城市109.9万平米(环比+33.0%) 三四线城市19.4万平米(环比-12.2%)[13] - 8月累计42城新房成交475万平米 环比下降4.0% 同比下降19.6%[19] - 年初至今累计成交同比下降5.7%[19] - 一线城市8月累计成交115万平米(环比-2.6% 同比-27.3%) 年初至今累计同比+0.2%[19] - 二线城市8月累计成交287万平米(环比+3.3% 同比-13.2%) 年初至今累计同比-6.2%[19] - 三四线城市8月累计成交73万平米(环比-26.5% 同比-28.5%) 年初至今累计同比-10.7%[19] 二手房成交数据 - 本周21城二手房成交191万平米 环比上升7.2% 同比上升8.0%[29] - 分能级看：一线城市成交77.3万平米(环比+4.1%) 二线城市102.5万平米(环比+12.4%) 三四线城市11.6万平米(环比-12.1%)[29] - 8月累计21城二手房成交573万平米 环比下降3.8% 同比上升0.8%[33] - 年初至今累计成交同比上升15.6%[33] - 一线城市8月累计成交229万平米(环比+0.9% 同比+4.1%) 年初至今累计同比+18.2%[33] - 二线城市8月累计成交303万平米(环比-5.6% 同比-0.4%) 年初至今累计同比+15.2%[33] - 三四线城市8月累计成交40万平米(环比-13.9% 同比-7.7%) 年初至今累计同比+5.9%[33] 行业政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[43] - 央行上海总部加强房地产金融宏观审慎管理[43] - 金融监管总局支持福建银行为台胞办理住房按揭贷款业务[43] - 深圳将所有合规存量住房开发贷款项目纳入"白名单"[43] - 多地出台公积金支持政策：北京对受汛情影响职工给予支持 广州珠海推行商转公贷款 成都首付比例降至15%最高贷款额度提至150万元 沈阳灵活就业人员可自定缴存基数和比例[43] 公司业绩表现 - 绿城中国归母净利润2.1亿元 同比-89.7%[46] - 建发国际归母净利润9.1亿元 同比+11.8%[46] - 万科A归母净利润-119.5亿元 同比-21.3%[46] - 越秀服务归母净利润2.40亿元 同比-13.7%[46] - 绿城管理控股归母净利润2.56亿元 同比-48.9%[46] 企业融资动态 - 中国海外发展发行公司债券33亿元(品种一8亿元/利率1.6%/3年期 品种二25亿元/利率1.79%/5年期)及中期票据10亿元[46] - 广州城市建设开发发行公司债券14亿元(品种一9亿元/利率1.95%/3+2年期 品种二5亿元/利率2.50%/10年期)[46] - 保利发展获批100亿元中期票据注册额度[46] 重点推荐标的 - 核心城市布局重/拿地能力强/产品力强房企：滨江集团 建发股份 绿城中国 建发国际集团 保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展 城投控股[5] - 二手房中介：贝壳 我爱我家[5] - 物业管理企业：绿城服务 招商积余 华润万象生活 保利物业[5]

核心观点 - 多家物业公司发布2025年中期业绩 显示行业整体营收增长但分化明显 部分企业扭亏为盈 部分企业业绩下滑 [3][4][5][7][8][9][10][11][12][29] - 物业企业持续拓展第三方项目和市场业务 中标多个大型城市综合服务项目 聚焦高质量拓展和深耕核心城市战略 [3][5][8][16][17][18][19][20][21] - 行业积极参与标准制定和绿色低碳转型 推动建筑碳排放评价和好房子技术指南实施 助力双碳目标 [26][27][28] - 行业活动聚焦高质量发展主题 探讨深水区挑战和解决方案 [13][14][15] 公司业绩表现 - 保利物业上半年营业收入83.92亿元同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元同比增长5.3% 物业管理服务收入63.25亿元同比增长13.1% 非业主增值服务收入8.63亿元同比下降16.1% 社区增值服务收入12.04亿元同比下降3.7% 在管面积8.3亿平方米 合同面积10.0亿平方米 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元同比增长17.2% 核心50城新拓展项目占比84.6% [3][4][5] - 中海物业上半年总营收70.89亿元同比增长3.67% 股东应占利润7.69亿元同比增长4.29% 拟派中期股息每股0.1港元 [3][4][7] - 融创服务上半年收入35.47亿元同比增长1.8% 净利润1.42亿元同比扭亏为盈 在管面积2.93亿平方米 战略核心城市饱和收入占比87% 市场拓展单年签约额1.8亿元同比增长8% [4][8] - 金科服务上半年股东应占利润6502万元同比扭亏为盈 上年同期亏损1.94亿元 总营收23.35亿元同比下降3.13% 其他亏损净额同比减少68.5%至1120万元 行政开支同比减少41.9%至1.77亿元 [4][9] - 金茂服务上半年总收入17.83亿元同比增长19.6% 期内利润1.84亿元同比增长1.9% 在管建筑面积1.09亿平方米同比增长10.6% 派发中期股息每股0.087港元及特别股息每股0.066港元 [4][10] - 新大正上半年营业收入15.03亿元同比下降12.88% 归母净利润7117.68万元同比下降12.96% 基本每股收益0.31元同比下降13.89% [4][11] - 烨星集团预期中期拥有人应占溢利1280万元同比增长94% 毛利增至4360万元 行政开支降至1890万元 [4][12] - 万物云上半年营收181.37亿元同比增长3.11% [29] - 绿城服务上半年营收92.89亿元同比增长6.12% [29] - 滨江服务上半年营收20.25亿元同比增长22.70% [29] - 建发物业上半年营收18.23亿元同比增长13.76% [29] - 鲁商服务上半年营收2.94亿元同比下降4.76% [29] 业务拓展与中标 - 中海物业联合体中标青岛市城阳区城市空间综合服务项目 中标金额约8亿元 服务期3年 分包5家民营企业金额3.7亿元 [3][18] - 越秀服务上半年新签约项目37个 新增合约面积596万平方米 [4][16] - 中海物业续约香港古洞北福利服务综合大楼服务合约 总建筑面积44000平方米 [4][17] - 中节能物业中标杭州西站站房配套物业管理服务项目二标段 总建筑面积约51万平方米 [4][19] - 鸿荣源物业签约深圳宝安沙井中心区域拾悦城项目 总建筑面积约45.3万平方米 [4][20] - 新大正中标北京国药资产管理有限责任公司采购项目 中标金额2571.68万元 [4][21] 战略与运营 - 保利物业聚焦优质核心城市圈 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2% 第三方项目合同管理面积占比63.8% 全年目标新拓单年合同额30亿元 [5][6] - 融创服务细化核心城市发展潜力及在管密度 潜力城市单年签约额占比约91% 布局新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块 [8] - 绿城服务推动生活服务转型 构建增长大循环 深化品质标签 [14][15] - 卓越商企服务附属公司接受卓越置业转让总代价3.63亿元物业 抵销应收款项 [4][23] - 德商产投服务附属公司支付4330万元竞买保证金参与成都市土地拍卖 [4][24] 行业动态与标准 - 中物智库创始人杨熙宣布2025煕说物业年度演讲12月2日在深圳举办 主题《深水区》 [4][13] - 国贸物业参编的《民用建筑碳排放评价标准》将于2025年9月1日起实施 [26][27] - 金地智慧服务东北区域公司参与编制《辽宁省好房子技术指南》8月14日发布 [28] - 深圳市物协号召物业企业参与物业小区爱国卫生运动及文明城市建设工作 [4][25] - 新大正董事会秘书变更 杨谭接任翁家林 [4][22]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元，其中商业收入3.70亿元（占比18.9%），非商收入15.92亿元（占比81.1%）[1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年保持约20%增速[1] - 股东应占盈利2.40亿元，维持50%高派息率[3] 运营规模与质量 - 总在管面积7231万平方米，91%位于一、二线核心城市[3] - 物业费单价高、客户粘性强，密度效应提升人均管理面积并降低单项目边际成本[3] - 2025年上半年收缴率逆市上升，2024年末满意度连续三年超90分[3] 现金流优势 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元[3] - 经营性现金流持续为正，现金规模为上市物企行业中位数（7.13亿元）的6.7倍[3] - 59家上市物企2024年现金总额同比下降6.59%[3] 战略与行业定位 - 通过精准城市与业态布局及母公司高品质交付构建高净值项目池[3] - 行业收缩期完成从规模赛道向品质赛道切换，基础服务成为护城河[4] - 中西部区域实施全天候应急管理，涵盖防汛演练、设备检修及灾后修复体系[4][6]

财务业绩 - 2025年中期营收19.62亿元，股东应占盈利2.4亿元 [1] - 商业运营及管理业务收入3.7亿元占比18.9%，非商收入15.92亿元占比81.1% [1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年保持20%左右高增长 [1] 业务结构 - 合约面积9245万平方米较去年末提升4.2%，覆盖515个项目 [3] - 在管面积7231万平方米较2024年末提升4.3%，覆盖444个项目 [3] - 上半年新增合约面积596万平方米，中标港航大厦、国家管网集团华南公司等代表项目 [3] 定价策略 - 91%项目分布在一二线城市核心区域，物管费2.8元/平方米处于行业中高水平 [3] - 上半年4个项目成功提价，提价项目收入贡献增长2%至11% [3] - 每年根据项目满意度和收缴率制定提价计划，暂未出现降价项目 [3] 关联方支持 - 关联方新增交付面积364万平方米，与预期400-500万平方米基本匹配 [3] - 从关联方获得596万平方米合约面积，其中286万平方米来自母公司越秀地产 [3] - 关联方贡献度近半，对基础业务发展形成支撑 [3] 现金流与股东回报 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元 [5] - 经营性现金流持续为正，维持50%高派息率政策 [5] 发展战略 - 推行6090验收机制，与地产开发业务紧密协同保持产品力 [4] - 重点关注智能家居、充电桩、能源管理等协同效应强的收并购标的 [5] - 通过提升基础服务能力、区域深耕和增值服务挖掘强化市场竞争力 [4]

行业环境 - 物业管理行业面临多重挑战 包括增量市场红利消退 物业费限价政策持续实施 部分区域业主支付能力下滑 [1] - 物业行业呈现增量放缓趋势 物企从规模发展转向注重发展质量 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元 与2024年同期19.60亿元基本持平 [4] - 毛利4.18亿元 较2024年同期5.07亿元下降17.6% [4] - 股东应占盈利2.40亿元 较2024年同期2.87亿元下降16.4% [4] - 应收账款周转天数从77天增加至95天 [1] - 关联方应收账款增加因母公司地产项目多与民企合作回款较慢 且工程类智能化业务按进度收款拉长周期 [1] - 第三方外拓项目账期60-90天 外拓项目增加导致应收账款周转天数上升 [3] - 净资产36.8亿元 ROE和现金及定期存款保持上升趋势 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元 较2024年末增加8900万元 经营性现金流持续为正 [10] 业务构成 - 商业运营及管理服务收入3.12亿元 占总收入15.9% [4] - 基础物业管理收入7.16亿元 占总收入36.5% 同比增长19.2% [4] - 基础物管收入连续第四年保持近20%增速 [4] 管理规模 - 在管面积7231万平方米 较2024年末增长4.3% [5] - 合约面积9245万平方米 较2024年末增长4.2% [5] - 管理项目总数444个 [5] - 91%管理面积位于一二线核心城市 其中大湾区占比62% [5] - 高能级城市项目具有物业费单价高 客户黏性强 服务可持续性好特点 [5] 市场拓展 - 新增合约面积596万平方米 新签约项目37个 [6] - 规模扩张策略注重发展质量 不盲目追求规模 [6] - 加速拓展非住宅业态 成立非住中心 重点聚焦公建 TOD 商业办公领域 [6] - TOD业务新增合约面积196万平方米 主要来自二股东广州地铁 [6] - 在管TOD项目管理面积1070万平方米 占总在管面积15% [6] - 管理地铁站318个 其中广州地铁233个 市占率70% [6] - 广州地铁76%车辆和76%站场由公司管理 [6] - 中标港航大厦 国家管网集团华南公司 广州民俗博物馆 渡江胜利纪念馆等代表性项目 [7] - 新拓客户多为政府或国有企业 信用资质良好 支付稳定性强 减值风险较小 [7] 收并购策略 - 在手现金充足 积极留意收并购市场机会 [10] - 重点关注协同效益高 经营质量好 财务规范估值合理的同业公司及上下游机会 如智能家居 充电桩等领域 [10]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入19.62亿元 其中基础物业管理收入7.16亿元 同比增长19.2% 连续四年增速近20% [1] - 经营性现金流持续为正 截至报告期末账面现金及定期存款达47.91亿元 较2024年末增加8900万元 [1] - 上市募集资金中有5亿元可用于收并购 [6] 业务战略与竞争优势 - 构筑"优质优价"差异化竞争力 91%在管项目位于一二级线城市 整体物管费均价约2.8元/平方米/月 处于行业中高端水平 [2] - 上半年四个项目成功提价 收入贡献提升2%-11% 无项目出现降价 [3] - 项目续约率约95% 聚焦核心城市风险管控 目标成为"中而美"公司 [7] 运营优化举措 - 推动保洁人机结合 绿化作业集约化标准化 引入数智化工具改善客户沟通 [3] - 品质督导模式由人盯人转为后台盯数据 提升督导效率 [3] - 推进"悦焕新"计划改善老旧小区居住体验 [3] 数字化转型升级 - 完成C端小程序升级 构建端到端快速服务响应体系 [4] - 实现远程值守 物业驾驶舱上线 物联网设备管理 AI品质管理等数字化应用 [4] - 下半年将探索客户端AI agent 推进业务财务一体化及软硬件服务互通 [4] 关联方协同与外拓策略 - 上半年关联方新增交付364万平方米 从关联方获得合约面积596万平方米 其中越秀地产贡献286万平方米 [6] - 来自广州地铁的新增合约面积206万平方米 较去年增长 [6] - 成立非住中心 重点拓展产业园、高校、医院等业态 [7] 行业趋势与收并购方向 - 行业集中度持续提升 2025年上半年TOP10物企新增合约面积3987万平方米 占行业总量62.1% [6] - 收并购态度由审慎转为积极 重点关注有协同效应、经营可持续的同业公司及智能家居、充电桩等上下游机会 [1][7] - 强调标的支付能力与盈利能力 追求优质发展机会而非盲目扩大面积 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年营收19.62亿元同比增长0.1% [1] - 股东应占盈利2.4亿元同比下降13.7% [1] - 整体毛利率21.3%较去年同期减少4.6个百分点 [5] - 净利率12.4%同比下降2.3个百分点 [5] - 持有现金及现金等价物24.43亿元定期存款等合计47.91亿元 [6] 业务结构变化 - 基础物业管理服务收入7.16亿元同比增长19.2%占总营收36.5%较去年同期提升6个百分点 [2] - 商业物业管理及运营服务收入3.7亿元同比增长3.1% [5] - 基础物管业务连续四年增速近20%成为核心支撑 [2] 管理规模与项目质量 - 新增合约面积596万平方米总合约面积达9245万平方米 [1] - 在管面积7231万平方米非商业在管项目371个较2024年末增加12个 [1][4] - 一二线城市在管项目占比达91%项目续约率95% [1] - 住宅项目平均物管费维持每月每平方米2.8元 [5] 战略方向调整 - 行业从规模发展转向质量发展注重城市聚焦与风险管控 [1] - 拓展原则强调资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道 [1][6] - 上半年4个项目实现提价价格涨幅介于2%-11%无降价项目 [5] - 上市募集资金中5亿元可用于收并购积极关注上下游投资机会 [6] 运营优化措施 - 通过科技赋能提升服务品质并改善品质督导模式 [5] - 每年根据项目满意度和收缴率制定提价计划 [5] - 增值服务毛利率下降及商业物业组合管理费下降影响整体盈利 [5]

财务业绩 - 2025年中期营收19.62亿元，股东应占盈利2.4亿元 [2] - 商业运营及管理业务收入3.7亿元占比18.9%，非商收入15.92亿元占比81.1% [2] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续第四年保持20%左右高增速 [2] 业务结构及定价策略 - 91%代管面积分布于一二线城市核心区域，物管费均价2.8元/平方米处于行业中高水平 [2] - 上半年4个项目成功提价，提价项目收入贡献增长2%至11%，无降价项目 [2] - 每年根据项目满意度和收缴率制定动态调价机制，强调质价相符的服务设计 [2] 管理规模拓展 - 新增合约面积596万平方米，中标港航大厦、国家管网华南公司等代表项目 [3] - 合约总面积达9245万平方米（较2024年末+4.2%），覆盖515个项目 [3] - 在管面积超7231万平方米（较2024年末+4.3%），覆盖444个项目 [3] 关联方业务协同 - 关联方新增交付面积364万平方米，与预期400-500万平方米基本匹配 [3] - 从关联方获596万平方米合约面积，其中越秀地产贡献286万平方米（占比近50%） [3] - 推行6090验收机制，强化与地产开发的双向延伸管理机制 [3] 现金流与股东回报 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元 [5] - 经营性现金流持续为正，维持50%高派息率政策 [5] 战略发展方向 - 重点关注智能家居、充电桩、能源管理等协同性强、估值合理的收并购标的 [4] - 强化基础服务能力、区域深耕及增值赛道挖掘，以提升综合市场竞争力 [3]

财务表现 - 总收益19.62亿元 较去年同期19.60亿元微增0.1% [1] - 股东应占盈利2.40亿元 较去年同期2.78亿元下降13.7% [1] - 非商业物业管理及增值服务收入15.92亿元 占总收益81.1% [1] - 商业物业管理及运营服务收入3.70亿元 占总收益18.9% [1] 规模指标 - 合约项目515个 总合约面积9250万平方米 同比增长4.2% [1] - 在管项目444个 总在管面积7231万平方米 同比增长4.3% [1] 财务状况 - 总流动资产43.59亿元 总流动负债31.48亿元 [1] - 流动资产净值12.11亿元 [1] - 净资产36.80亿元 公司拥有人应占总权益36.80亿元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入19.62亿元 [1] - 股东应占盈利2.40亿元 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元 较2024年末增加8900万元 [1][4] 基础物业管理业务 - 基础物业管理收入7.16亿元 同比增长19.2% 连续四年增速近20% [2] - 合约面积达9245万平方米 在管面积超7231万平方米 较2024年末分别增长4.2%和4.3% [2] - 在管面积中91%位于一二线核心城市 平均物业管理单价约2.8元/平方米 [2] 市场拓展与项目获取 - 新增合约面积596万平方米 [2] - 成功中标港航大厦 国家管网集团华南公司 广州民俗博物馆等代表项目 [2] - 与多家央企国企大客户建立友好联系 聚焦资信优 支付能力强 战略匹配高的赛道 [2] 业务多元化发展 - 成立非住宅业务中心 重点聚焦企业总部 高校及大客户园区等优质细分赛道 [2] - 关注智能家居 充电桩 能源管理等上下游相关机会 [4][5] - 推进物业服务加生活服务多元化融合发展 [1] 运营与服务升级 - 大力推动人机结合作业模式 保障服务输出稳定性和一致性 [3] - 打造集约化 标准化和专业化的绿化作业体系 [3] - 引入智慧工单 智慧通行等数字化工具 提升业主报修 通行及设施使用便利性 [3] 现金流与股东回报 - 现金规模达47.91亿元 为上市物企行业中位数的6.7倍 [4] - 维持50%的高派息率 彰显对未来现金流信心 [4] 并购策略调整 - 对并购态度从审慎变为积极 [4] - 上市募集资金中有5亿元可用于收并购 [4] - 重点聚焦协同效益高 经营质量良好 财务规范且估值合理的同业企业 [4]